다주택자 매물 / 후순위 대출 관련

케이님 안녕하세요, 해당 매물을 후순위 담보 대출을 일으켜서 매수하려는 이유가 있을까요? 상황 상 매매가-전세 보증금 차이 전체를 대출로 일으켜서 납부 하겠다는 것으로 보이는데 상당히 리스크가 큰 선택이라고 생각됩니다. 2년 뒤에는 반드시 그 집에 입주를 해야되고, 해당 시기에 전세 보증금을 반환을 해줘야 할텐데, 해당 계획은 혹시 있으신지 여쭤 봅니다. 자칫하면 2년 뒤 입주하실 때 해당 집에 대해서 대출이 아예 안나올 가능성도 있고, 최악의 경우 임차인의 대항력으로 법적 권리를 행사한다면 경매까지 넘어갈 수도 있어서 위험할 듯 합니다. 혹여나 해당 부분까지 생각하고 계셨는지 걱정됩니다. 더 버는 것보다는 망하지 않는 선택을 하시길 응원드립니다.

안녕하세요 와이케이91님 임차인이 있는 다주택자 매물을 매수계획중에 있으신 것 같습니다. 저도 후순위대출을 받아본 적이 없어 알아보고 답변을 드립니다. 1. 후순위 대출 시 매도인/매수인 누가 동의 요청을 구해야할지 이 부분에 있어서는 현주인인 매도인이 먼저 임차인에게 양해를 구하는 것이 좋을 것 같다고 생각됩니다. 그리고 이후에 계약하고 확답을 받는 형태가 좋을 것 같습니다. 잘모르는 매수인이 이야기하는 것보다 연락도 몇번해보고 얼굴도 알고 있는 매도인과 이야기하는 것이 거부감이 덜 들것이라고 생각됩니다. 2. 특약사항 와이케이91님께서 작성해주신 것 처럼 후순위 대출의 경우 임차인 협조가 필수적이므로 매도인이 후순위 대출에 대한 확답을 임차인으로부터 받아줄 것에 대한 내용이 필수적일 것 같습니다. 더불어서 임차인 비협조나 매도인 고지 미비로 인해 대출 불가가 되었을 경우에 대한 내용이 추가되면 좋을 것 같습니다. => 임차인의 비협조나 매도인의 고지 미비로 인해 매수인의 대출이 불가능해질 경우, 이는 매도인의 귀책 사유로 간주하며 매수인은 계약을 해제할 수 있다. (단, 매수인의 개인 신용도 문제로 인한 대출 불가 시는 예외로 한다.) 와이케이91님의 성공적인 매수 응원드립니다 :)

와이케이91님 안녕하세요! 후순위 대출 시 매수 관련한 고민이 있으신 것 같습니다. 1번은 앞서 말씀주신 월부지니1님의 말씀처럼 매도인이 임차인에게 상황설명과 대출 가능성을 이야기하신 후, 매수자이신 와이케이91님이 임차인에게 직접 설명하시는 방향이 나을 것 같습니다. 다만, 대출상담사분께서는 서류보다는 현장조사 시 협조를 더 우선적으로 요청하셨지만 혹시 모를 상황에 대비해 내용을 설명드린 후, 가능하시다면 동의서도 같이 준비해두시는것을 고려해 보시면 좋을 것 같습니다. 2번 특약의 경우, 후순위 대출이 필요한 상태에서 임차인이 있는 집을 매수할 때 특약을 넣는 것이 중요한 부분인데요. 1) 임차인 동의 확보 조건, 2) 대출 불가 시 계약 해제, 3) 매도인의 협조 의무 이 3가지를 핵심으로 보시면 될 것 같습니다. "매수인은 잔금 시 금융기관 대출을 이용하여 후순위 근저당권을 설정할 수 있으며, 매도인은 이에 필요한 임차인 협조를 적극 제공한다." "임차인의 후순위 근저당 설정 등의 미확보로 매수인의 대출 실행이 불가능할 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 계약금은 전액 반환한다." 이렇게 참고차 말씀드려봅니다. 매수 마무리까지 안전하게 잘 되셨으면 좋겠습니다!