동대문구 장안현대홈타운1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 90기 6십세엔 8십억 자산가가 되어있조_영소]

✅아파트명

장안현대홈타운1차 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동대문구 인구 35만명 대비 종사자수  146,383명으로 지역내 종사자비율이 42%로 높지 않아 교통을 중심으로 봐야 하겠고, 전체적으로 지역내 연봉은 높지 않다.

2. 교통

강남역까지 출퇴근이 좋다고 보기는 어렵지만 건대입구까지만 가면 접근이 쉽고,

세곳 다 도보거리가 있어 시간이 걸려보이나  여의도, 시청역은 가까운 편이다.

3.학군

장평중 66%/ 둥국대부속중 68%

학군을 위해 오는 곳은 아니겠다. 동대문에서 선호도 놓은 곳은 회기동 경희여자중학교, 휘경동 휘경여자중학교, 전동동 전농중학교가 80%이상의 성취도를 보여주고 있다. 그러나 학원가는 장안동이 62개로 몰려있어 수요가 있을 것 같다.

4. 환경

대형마트/ 청량리역 롯데마트, 면목점 홈플러스

백화점/ 청량리역 롯데백화점

=> 청량리역 근처가 교통, 환경이 좋다는 걸 알수있다.  대장아파트인 래미안 크레시티나 청량리역 바로 옆의 롯데캐슬 L65, 한양수자인그라시엘이 가격 17~19억으로 견인하고 있다.

종합병원/휘경동 삼육서울병원, 창량리동 서울성심병원

5. 공급

  이문아이파크자이 152세대, 롯데캐슬하이루체 761세대   총 913세대로 0.5 이하

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*현재 전고점까지 가격이 다다랐다.

✅현장사진

단지가 깔끔하고 아파트앞 상가도 잘되어있어 쾌적해보였다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  5% 아직 전고를 넘지 않았지만 저평가라고 볼 수있을지 모르겠다. 다른단지들과의 비교를 해봐야 겠다.

2) 환금성 : 대단지 아파트 30평대가 1000세대가 넘어 환금성에서는 문제 없어 보인다.

3) 수익률 : 전고까지 5%로 현재가격으로 투자했을 때 5.3억으로 100%를 내려면 17억 수준으로 올라야 한다. 

4) 원금보존 : 전세율 53% 이라 60%대비 낮지만 근래에 급격히 올랐기 때문에 원금보존 괜찮아 보인다.

5) 리스크 대비: 서울 강남 1시간으로 공급이 적고 전세도 오를것으로 생각된다.

나의 투자 결론(매수 여부): 

미니임장으로 현대홈타운을 가봤는데, 아파트가 관리가 잘되어있고, 걱정과 달리 유흥상권이라고 생각했던 위치와도 분리되어 있던 아파트다.

 현재 전고를 거의 회복한 아파트로 대단지 아파트로 환금성이나 원금보전, 리스크는 문제없을 것으로 보이나,

종잣돈 투자금이 5.3으로 여기가 최선일까? 하는 생각이 들었다.

매수는 잠시 보류하고 다른 지역과 비교해봐야 할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 예전에가서 기억이 가물가물했는데 이번에  다녀오며 잘못됐던 생각도 수정되고 전고와 비교하여 수익률을 계산해 볼 수 있어 좋았고, 투자냐,내집마련이냐에 따라 관점이 달라질 수 있다는 걸 느꼈다.