안녕하세요 끊임없이 투자하고 공부하며
발전하는 킵로이입니다.
만으로 1년 이네요.
22년 11월에 열기를 들으며 월부를 시작했는데,
정확히 1년만에 1호기를 투자하면서
1년차 목표를 이뤘습니다.
제가 투자한 곳은
싼 가격과 높은 전세가로
투자자들이 몰린 중소도시였는데요.
투자자들이 많았음에도
매코 통과하고 투자할 수 있었던 이유,
4천만원의 비교적 저렴한 투자금으로
좋은 아파트를 투자할 수 있던 이유를 정리하고자 합니다.
도입 1 : 마인드셋
1호기를 할 수 있었던
첫번째 이유는 마인드셋이었습니다.
정확히는 마음의 준비였습니다.
너바나님이
투자하기 가장 좋은 시기는
좋은 환경도 아니고,
가장 싼 시기도 아니고,
스스로 투자할 준비가 된 상태라고 하셨는데요.
1년 동안 독서 85권,
수강한 강의 10개,
임장보고서 8개,
앞마당 7개가 되면서
마음 한 구석에서 다음과 같은 목소리가 들렸습니다.
" 아 나 이제 1호기 해도 되겠다. "
마인드가 잡히니 행동으로 옮길 수 있었습니다.
도입 2 : 확언과 선언
두번째 이유는 확언과 선언입니다.
저는 마음의 준비가 되고 바로 한 것은
확언이었습니다.
매일 적는 목실감에
" 나는 2023년 11월 30일 전까지 1호기를 매수하고 전세세팅까지 마무리하고 1호기 경험담을 쓴다."
라고 적었습니다.
회사에도 포스트잇을 붙이고 되뇌었습니다.
조모임에서도,
돈독모에서도,
어디서든
나는 1호기를 할거야.
라고 말했습니다.
계속 말하니
정말로 11월 30일 전 오늘(28일)
저는 1호기 경험담을 쓰고 있습니다.
스스로를 믿어보시길 추천드려요.
현실이 됩니다.
본론 1 : 선명한 앞마당 & 선호도
1호기를 할 수 있었던
3번째 이유는 선명한 앞마당과 선호도 파악이었습니다.
1호기를 매코 통과받고 복기하니,
물론 아파트와 가격이 쌓여야겠지만
투자에 대한 확신은
앞전의 선명한 앞마당 1개와
지금 투자하려는 임장지의 앞마당 1개
2개만 제대로 있어도 투자할 수 있다고 생각합니다.
저는 충청권에 중소도시 앞마당이 있었는데요.
10월 지방 투자 실전반에서 호재 라이언 튜터님의
도움을 받아
선명하게 앞마당을 만들어 놓은 상태였습니다.
이를 통해 사람들이 좋아하는 생활권의
좋은 아파트가 3.5억정도이면
싸다는 감이 잡혀진 상태였습니다.
(지금부터 나오는 가격은 모두 예시입니다.)
이를 통해
이번 임장지에서 투자하려는 물건도
좋은 생활권의 선호도 높은 아파트였는데,
3.5억대 정도인것을 보고
싸다는 것을 알 수 있었습니다.
더구나 제가 임장한 곳은
워낙 넓은 곳이라
분구가 됐어야 했는데도 하나의 시를 이루고 있었기에
A생활권과 B생활권의 비교가
동시에 가능했고
이를 통해 제가 투자하려는 B생활권이 저평가 되어 있음을
임장지 자체를 통해서도 알 수 있었습니다.
본론 2 : 행동
4번째 이유는 행동입니다.
가장 중요한 이유입니다.
다시 생각해도
행동하지 않았다면 1호기를 못가졌을거 같습니다.
제가 어떻게 행동했는지 정리하겠습니다.
저는 임장지에서 A생활권과 B생활권 중
B 생활권이 상권도 좋고, 거주인구가 젊었음에도
A생활권과 가격이 비슷한것을 보고
저평가임을 인식했습니다.
B생활권에 집중해서
단임까지 마무리하니,
1급지, 2급지, 3급지로 나눌 수 있었습니다.
1급지는 가장 최근에 지어진 신축 택지 단지로
4억대 가격대를 형성하고 있었고,
2급지는 준신축 택지이지만, 상권이 거대하게 형성되어
선호도가 높아 보였습니다.
가격대는 3.5억대 여서 투자 가능 했기에
굳이 하급지인 3급지는 보지않기로 했습니다.
1급지의 경우 투자하기 위해서는
전세가 3억 후반대까지 올라가야하는데,
중소도시에서는 전세가 2억 초반대까지 떨어지는것을
봤기 때문에
리스크를 피하기 위해 투자 대상에서 제외했습니다.
그래서 2급지 준신축을 타켓으로 정하고,
위 엑셀처럼
제가 매임할 단지를 가장 싼 가격부터, 적정 가격까지 정리했는데요.
이를 통해서,
저층 매물은 가격이 어느정도에 형성되어 있는지 파악하고
급매 판단기준을 세웠습니다.
또한 적정 전세가를 기준으로
+ 7~8천 갭 차이가 나는 가격대까지 리스트를 뽑았는데요.
왜 갭이 7~8천만원 차이가 나는 가격대까지
투자 후보로 정리했냐면
이번 지기반 부조장님 조언 덕분이었습니다.
부조장님은 갭 5천만원 나는 매물의 경우
모든 투자자가 몰려들기 때문에
오히려 네고가 어렵고,
7~8천만원 차이가 나는 물건이
오히려 깍기 쉽다 하셨는데요.
저는 조언을 적극 받아들여 7~8천만원 매물을 깍기 위해 노력했습니다.
참고로
적정 전세가를 파악하는 요령은 다음과 같습니다.
예를 들어 선호도 낮은 D 아파트에 전세 최저가가 2.8억 이고,
인근에 선호도 높은 C 아파트에 전세 최저가 2.6억에 나와 있다면
D아파트의 실제 전세가는 얼마일까요?
못해도 2.5억은 되야 빠지지 않을까요?
이렇게 적정 전세가 구하는 요령을 통해
투자하려는 단지의 적정전세가를 파악한 후
7~8천만원 차이가 나는 매물을 리스트업 하고 매임을 했습니다.
매임 후 저는 투자할 단지를 추려
네고 요청을 했는데요.
네고 요청을 하는것은 처음이라
너무나 떨렸습니다.
하지만 1호기를 하려는 분들은
반드시 네고 요청을 하셔야 합니다.
그래야지 부동산 사장님이
여러분을 진짜 살 사람으로 인식합니다.
저는 네고 요청을 통해 기본적으로 500만원은 깍이고,
후보 단지를 여럿 말하고 그중에 제일 많이 깍이는 걸로 사겠다고 하면 1000만원도 깍이고,
세입자 이사날짜가 정해져 있어 전세빼기 힘든물건은 1500만원까지 깍이는 것을 배웠습니다.
무튼, 저는 이렇게 열심히 네고를 하는 와중에
1호기를 안겨주신 부동산 사장님에게 다음과 같은 말을
듣게 됩니다.
"어제 내가 만들어 놓은 물건
그거 그쪽이 해요.
아니 경기도에서 온 투자자 너무 고민하면서
계속 깍으려고만 하네 ? 휴... 그거 그쪽이 가져요"
!!!
사실 그전날 밤에 이 부사님과 같이 물건을 봤었는데요.
물건을 보는 와중에
자기가 만들어 놓은 물건이 있다.
진짜 싸고 좋다 라고 하셨습니다.
보여달라했지만
투자자가 생각하고 있어 안된다고 했는데요.
제가 계속해서 깍고
네고 요청하는 모습에서
이 사람은 진짜 사려고 하는 사람이다.
라고 생각하게 만들면서
결국 네이버 부동산에 없는
장부 물건을 만날 수 있었습니다.
매매가 3.4억에 / 주인전세로 3.0억
26년 3월까지 사는 조건이며
25년도에 있는 대규모 공급을 정확히 1년
피할 수 있는 정말 좋은 물건이었습니다.
저는 이미 해당 단지 아파트를 매임을 했기에
이 물건을 보자 말자 너무나 좋고
층도 6층이고,
뷰가 트여있고,
선호하는 타입이었기에
투자를 결심하게 됩니다.
본론 3 : 동료
투자할 수 있었던 5번째 이유는
동료였습니다.
해당 물건을 만나고
다음날 오전 11시까지 확답을 드려야 하는 상황이었습니다.
그때부터 가슴이 뛰기 시작했습니다.
우선 이미 같은 임장지에 투자했던
우비뚜님에게 전화를 걸었습니다.
해당 매매가에 주인전세로 4천만원에 투자할 수 있다면
좋은거 같다라는 말을 들었습니다.
특히 이미 매코를 통해 제가 투자하려는
단지의 싼가격을 아시고 계셨기 때문에
좋은 가격이라 말해주니 확신을 가질 수 있었습니다.
이번 지기반에서 또한 먼저 투자하신
강아지냠냠님에게 전화를 걸었습니다.
마찬가지로 가격과 조건이 좋다면서
괜찮을거 같다라는 말을 하셨습니다.
더욱 확신을 가졌습니다.
호재 라이언튜터님에게 한번 더 여쭙게 되었고,
리스크 관리와 저평가 여부를 한번더 점검할 수 있었습니다.
저는 확신을 가지고
매코를 넣게 되었고,
다음날 오전 10시에
자향 튜터님과 매코 통화를 하게 되고,
너무나 좋은 조건이면서
괜찮은 가격이다라는 말과 함께
1호기 계약을 진행하게 됩니다.
이후 법무사 견적비를 검토해주신
영님,
계약 전반에 관해 도움을 주신
방긋웃어요님 등
여기서 언급하지 못한
수많은 동료분들에게 도움을 받았습니다.
이 자리를 빌어 정말 감사드립니다.
정말 덕분입니다.
에필로그
오늘 매매계약과 전세계약, 등기 이전까지
한번에 처리하고(주인전세라 가능)
부동산 문을 열고 나오니,
햇살이 따사롭고
세상이 아름다웠습니다.
1년 전에는 상상하지 못했던
현실을 만들어 가고 있다는,
이 느낌이
너무나 좋았습니다.
이번 임장지에서
발바닥이 아파 걷기 힘든 순간에도
포기하지 않던 순간이 떠올랐습니다.
월부에 들어와
초반에 개인적인 일로
무척 힘들었을 때
하루 하루
해야될 임장을 하고 임보를 쓰던 순간도 떠올랐습니다.
지나고 보니
중요한 것은
하루하루 해야될 일을 묵묵히 해나가는 것이었습니다.
아버지와 어머니가 젊은 시절
산 위에 올라 아래를 내려다 보며
" 이 넓은 곳에 내 집 하나 없구나 "
라고 하신 말을 들었을 때
어린마음에도 마음이 아팠습니다.
그 때는 아버지 혼자 택시를 하시며
5식구를 먹여살리던 때였습니다.
방은 2칸이라 추웠고,
화장실은 밖에 있어
주인 눈치가 보이던 곳이었습니다.
그랬던 부모님이
힘들게 키우고 저축하신 끝에
늦은 나이에 자가를 마련하며
부모님과 큰누나, 작은누나가 벽을 쓰다듬으며
내집 마련에 얼마나 좋아했었는지,
눈에 선합니다.
너바나님과
월부라는 환경을 통해
비교적 이른 나이에
제 명의의 집을 가지게 되었고,
이 나라에 제 땅을 가지게 되었습니다.
무한한 영광이라 생각합니다.
인생은 생각대로 된다라는 말을 실감하고 있습니다.
두다리 뻗고 잘 수 있는 투자를 하고 싶었습니다.
그렇게 생각하니,
정말 계속해서 시세 볼 이유가 없는
두다리 뻗고 잘 수 있는 투자를 하게 되었습니다.
중간에 수 많은 벽이 있었습니다.
벽을 뛰어 넘을지 말지 결정하는 것은 자기 자신이었습니다.
제 글이 벽을 뛰어 넘는데
조금의 도움이 되었으면 합니다.
© andrewshelley, 출처 Unsplash
마지막으로
제가 가장 좋아하는 글을 적으며 마치려 합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
나를 가장 많이 거절하는 것은
다른 누구도 아닌
바로
"나 자신"이다.
