수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
행복을 그리는 투자자
그린쑤입니다.
요즘 경제 기사를 보면
강남, 즉 상급지는 급매가 나오고 있는데
하급지인 노도강은 거래가 활발하고
매물이 급감하고 있다는
내용이 많습니다.
왜 이런 현상이 나타나는 걸까요?
다주택자 압박 : 강남 가격이 떨어지는 이유
현 정부는 다주택자를 지속적으로
압박하고 있는데요.
- 양도세 중과 유예 중단 (26년 5월 9일 이후)
- 보유세 검토
대출 규제
이러한 정책 환경 속에서
다주택자들은 ‘지금 정리해야 한다’는
압박감을 느끼고 있고
그 결과 상급지에서 급매물이 나오고 있습니다.
강남 매물증감/거래량 그래프를 보면
매물은 급격하게 증가하는 반면
거래량은 오히려 줄어드는 모습입니다.
이유는 단순합니다.
고가주택을 살 수 있는 사람이
줄었기 때문입니다.
10.15 대출 규제로
25억 초과 주택에 대해
주담대가 2억으로 제한되면서
현금이 충분하지 않은 사람은
상급지를 매수할 수 없게 되었고
그 결과 매수 수요가 줄어들며
거래량까지 감소한 것입니다.
양도세 중과 이후에는 어떻게 변화할지는
지켜봐야하는 부분입니다.
대출규제 : 노도강은 오르는 이유
반대로 노도강(노원구,도봉구,강북구)은
대출 규제로 인해 수요가 몰리는 구조입니다.
대출 규제로 신혼부부가 현실적으로 접근할 수 있는 가격을 살펴볼까요?
가정을 해봅시다.
- 생애최초, 무주택자 A씨
- 연봉 7천만원
- 현금 합산 2억
정도라고 해볼게요.
혼인신고를 안한다는 가정하에
연봉과 현금은 현실적인 금액이라고
생각합니다.
✔️LTV 70% (생애최초 수도권)
- LTV는 주택가격에 대한 대출 비율로
A씨는 6-7억대 주택을 해야 현금 2억까지 보태서
잔금을 치를 수 있습니다.
ex) 7.0억 수도권 주택
- LTV 70%→ 4.9억
- 남은 2.1억은 현금으로 거의 충당 가능
그래서 현재 6-7억대로 접근이 가능한
노도강의 거래량이 급증하고
수요가 몰리고 있습니다.
결국 지금 시장은
“좋은 곳”이 아니라
“살 수 있는 곳”이 움직이고 있습니다.
과거에는 투자자가 시장을 이끌었다면
지금은
대출 범위 안에서 움직이는 실수요자가
가격을 만들고 있습니다.
지금 시장은
완벽한 타이밍을 기다리는 시장이 아니라
내가 들어갈 수 있는 구간을 찾는 시장입니다.
그래서 내 집 마련을 준비하신다면
막연히 “좋은 곳”을 보는 것이 아니라
내 자금으로 진입 가능한 구간이 어디인지
먼저 명확하게 아는 것이 중요합니다.
그 기준이 잡히면
지금 시장이
위기가 아니라 기회로 보이기 시작합니다.
여러분의 상황에 맞는 선택으로
현명하게 내 집 마련하시길 응원합니다 😊
