안녕하세요! 첫 매매계약을 앞두고, 특약사항을 검토하는 데 어려운 부분이 있어 조언을 구합니다.
의견 주시면, 너무 큰 도움이 될 것 같습니다!! 감사합니다!
1)공인중개사 보수료 부분
제 7 조 (중개보수)
개업공인중개사는 매도인 또는 매수인의 본 계약 불이행에 대하여 책임을 지지 않는다.
또한, 중개보수는 계약 당사자 쌍방이 각각 부담하며,
지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 지급약정에 따르되,
약정이 없을 때에는 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.
개업공인중개사의 고의나 과실없이 본 계약이 무효.취소 또는 해제되어도 중개 보수는 지급한다.
공동중개인 경우에 매도인과 매수인은 자신이 중개 의뢰한 개업공인중개사에게 각각 중개보수를 지급한다.
제 8 조 (중개보수 외)
매도인 또는 매수인이 본 계약 이외의 업무를 의뢰한 경우,
이에 관한 보수는 중개보수와는 별도로 지급하며, 그 금액은 합의에 의한다.
→위 내용을 아래▼처럼 수정요청하려고 하는데,
▼보완이 필요한 부분이 있을까요?
“중개보수는 본 계약이 정상적으로 이행되어, 잔금 지급 및 소유권 이전등기가 완료된 경우에 한하여 지급한다.”
"개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 공적장부 내용 및 거래에 중대한 영향을 미치는 사항을
성실히 확인·설명하여야 하며, 이를 위반하여 발생한 손해에 대하여 책임을 진다."
"본 계약과 직접 관련 없는 별도의 업무에 한하여 사전 합의가 있는 경우에만 별도 보수를 지급한다."
2)특약 부분
1. 본 계약은 계약일 현재 대상부동산의 권리 및 현시설물상태의 매매계약으로 매수인은 직접현장을 방문및 관련 공부열람 확인후, 계약을 체결함 (옵션: 에어컨4대.중문포함)
2. 계약일 현재 등기부등본상 소유권이외의 어떠한 제한물건도 존재하지않음을 확인했으며,
매도인은 안전한 소유권이전을 위해 계약체결 이후 잔금시까지 매수인의 1순위 유지조건의 계약이며,
소유권이전에 문제가 될 일체의 제한물권을 설정할 수 없다.
3.위내용을 어길시에는 매수인은 계약을 해지할수있고 매도인은 기 수령한 금액전원을 조건없이 반환하여야하며 계약금의10%를 위약금으로 지급하며 그에 따른 손해배상금도 지급하여야함
4.본계약은 매수인이 구한 26년O월OO일 입주할 전세세입자(전세금O억)와 매도인이 전세계약을 체결하는 조건이며 매도인이 수령한 전세보증금은 매매잔금의 일부로 갈음하여 상계처리하기로 한다.
5.매도인은 26년 O월OO일(새 새입자 입주일)까지 기존 임차인을 명도완료하기로 함
6.매도인은 잔금일 까지 모든 제세공과금 및 관리비를 완납해야 하며, 매도인이 이미지급한 선수관리비예치금(447,000원)은 매매금액과 별도로 매수인이 매도인에게 정산해주고 승계받는다.
7.본 물건은 현재 거실창베란다 방충망찢어짐, 안방욕실타일 금이간 상태임을 매수인은 현장 방문시 확인하였으며,
이에 방충망은 잔금일까지 매도인이 책임지고 수리 완료해주기로하며,
안방욕실 타일은 아파트하자보수센터에 하자로 접수된상태라고 매도인은 고지함(하자센터확인)
8.매도인의 하자담보책임은 잔금일로부터 6개월로 한다(단,매수인의 부주의로 발생한상황은 제외함).
8-1. 중대한 하자(누수.배관)외의 창틀실리콘불량,결로는 누수에서 제외.각종설비.부속물의 노후화및 내용연수로 인한하자는 매매 금액에 반영되었으며,아파트 하자보수또는 공용부분의 누수는 하자보수 관리규약에 따른다.
9.매수인의 주택수에 따라 취.등록세는 달라질수 있으며 지방세법에 따른다
10.매도인은 계약체결 당시 국세.지방세 체납사실이 없음을 고지하며, 매수인의 정보열람에 동의 한다
11.본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례에 따른다.
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→ 매도인의 하자담보책임 = 잔금일로부터 6개월(X)
인지한 날로부터 6개월(O)로 알고 있어, 8번 문항을 삭제 요청하려고 합니다.
이 경우, 8-1번은 그대로 두어도 괜찮은지,
8번 문장(매도인의 하자담보책임은 잔금일로부터 6개월로 한다.)을 삭제하고,
11번만으로 매도인의 하자담보책임을 물을 수 있는지 궁금합니다.
3) 세부 확인사항
안방 화장실 옆 벽면에 균열이 있는데, 이것 때문에 위 12번이 "있음"으로 체크된 것 같은데 문제 없을까요..?
4) 중개사 손해배상책임보증 가입내역
잔금일이 26.6.2이고, 공동중개인데
보증 유효기간이
<중개사 1>은 26.3.31까지 & <중개사 2>는 26.6.13까지 입니다.
→혹시나 염려가 되어, 중개사에게 보증기간 갱신을 요청하고
"개업공인중개사는 본 계약 체결일부터 잔금일 이후까지 유효한 손해배상책임보증을 유지하여야 하며,
보증 공백이 발생할 경우 중개보수를 청구할 수 없다."
위 내용을 특약으로 넣으려고 하는데,
<중개사1> 의 유효기간을 → 잔금일 이후로 갱신요청만 드리면
굳이 필요 없는 부분일까요?
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소중한 의견 감사드립니다!!
댓글
안녕하세요. 세리님~! 첫 매매계약에 걱정이 많으실텐데, 꼼꼼하게 특약 확인하시는 중이신 것 너무 대단하신 것 같습니다! 1) 공인중개사 보수료 부분 공인중개사법상 중개보수는 계약 체결 시 발생하는 것이 원칙이나, 잔금 지급 완료 시 지급한다는 특약은 유효하며 권장하는 문구로 그대로 진행하셔도 좋을 것 같구요. 2) 하자담보책임 매수인이 하자를 <안 날로부터 6개월>내에 권리를 행사할 수 있어요. 하지만 이는 <계약 시점>에 이미 존재했던 <중대한 하자>여야 하며, 매수인이 이를 몰랐어야 해요. 8번(잔금일로부터 6개월)을 삭제하고 민법(11번)을 따른다고 표기하거나, 말씀하신대로<인지한 날로부터 6개월>이라고 하시면 더 좋을 것 같아요.(보통 안 날로부터 6개월 이라고 적으시면 무한정 길어질 수 있어서 매도인이 거부하실 수 있어요) 그리고 8-1번은 소모품이나 노후화에 대한 책임을 면하는 매도인 보호 조항이기 때문에 매도인과의 원만한 합의를 위해 남겨두시는 것도 방법입니다. 3) 세부 확인사항 중개대상물 확인, 설명서에 있음으로 체크되었다는 것은 중개사가 하자를 사전에 고지했음을 의미해요. 나중에 이 균열로 인해 문제가 생겨도 미리 알고 계약했다는 근거가 되므로 세린님에게 불리할 수 있습니다. 단순히 있음에 체크하기 보다는 특약 7번처럼 구체적인 부위와 상태(예시로는 안방 화장실 옆 벽면 균열 등)를 명시하고, 그 하자가 중대해질 경우(누수 등)에 대한 책임 소재를 명확히 해두는 것이 좋을 것 같고, 계약 전 다시 그 하자가 어느 정도 수준인지 한 번 더 확인해보셨으면 좋겠어요. 4) 중개사 손해배상책임보증 중개사는 중개 행위 시(계약서 작성 및 잔금 시) 유효한 보증보험에 가입되어 있어야 해요. 보험 기간이 만료되면 중개사가 의무적으로 갱신해야 하며, 이를 어기면 업무정지입니다. 특약을 넣는 것도 방법이지만 중개사분에게 <잔금일 전에 갱신된 보증보험 증서를 미리 보내달라>고 요청하는 것만으로 충분할 것 같습니다. 굳이 중개보수를 청구할 수 없다는 강한 특약까지 넣으면 관계가 불편해지니 갱신 여부만 확실히 확인하시면 좋을 것 같아요.(영수증이나 증서 수령) 보다 특약 부분들까지 잘 챙기시며 마무리까지 안전하게 마무리되시길 진심으로 응원하겠습니다!
