이제부터 전세는 5%만 올리려고 합니다 [제리파파]

안녕하세요

아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고,

투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한

절대 포기하지 않는 제리파파입니다.

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시세차익투자의 리스크, 그리고 그 이후

2018년 12월 너바나님이 쓰신 글입니다.

시세차익 투자의 리스크에 대해서 언급해주신 글로 당시에도 서울을 중심으로 상승한 가격이 경기 남부의 끝 단인 동탄까지 저점대비 최소 1억 이상 가격이 상승했던 시기였습니다.

18년 말~19년 중순까지 일시적으로 수도권이 큰 상승을 했던 시기에 913대책으로 나온 강력한 대출규제의 영향으로 일시적으로 큰 하락이 있던 시기이기도 했는데요. 뿐만 아니라 당시 동탄에 매머드 급 입주가 있었기 때문에 매매 뿐만 아니라 전세도 크게 하락했던 시기였습니다.

당시 동탄에 5채를 투자한 분이 1채 당 5000만원의 역전세로 고생했다는 이야기가 전해지기도 했습니다 (10년 전의 이야기이기 때문에 현재의 화폐 가치로 생각하면 5억인데요. 여러분이라면 감당 가능하실 수 있으신가요?) 이 자산을 잘 지킬 수 있었다면 현재 2~3배가 오른 동탄의 가격을 생각하면 경제적 자유를 이루셨겠지만 결코 지키는게 쉽지는 않으셨을 것 같다는 생각이 듭니다. 이외에도 평촌, 수지 등에 투자한 선배 투자자들도 적어도 5천만원의 역전세가 나기도 했던 시기였습니다.

이 시기에 선배투자자이신 너바나님이 시세차익형 투자에서 역전세의 위험성과 대처 방법에 대해서 이야기 해주셨는데요. 그 내용이 무엇이었는지 간단히 보고 넘어가겠습니다.

감당할 수 있는 규모로 운영하고, 역전세 대비를 위해 마이너스 통장을 쓰지 않고, 투자금을 줄이겠다고 무리하게 전세금을 너무 높게 셋팅하지 않고, 리스크를 대비하기 위한 여유자금을 조금씩 남겨두라는 말씀이었습니다.

현재 이 글을 보면서 어떤 생각이 드시나요?

비록 현재는 당시와는 다르게 수도권의 공급이 부족한 시기이기 때문에 조금은 다른 양상을 보일 수 있지만 제가 투자를 해나가면서 빠르게 부자가 되기 위해 더 벌기 위한 선택에 집중했을 때 더 많이 벌기도 했지만 운이 없으면 그에 상응하는 큰 문제가 발생했습니다. 짧은 투자 활동중에도 감당하지 못하고 회생 불가한 분들을 많이 보기도 했습니다. 조금 느려보여도 안정적으로 더 좋은 자산을 취득해나가면 천천히 자산을 쌓겠지만 절대 망하지 않고 원하는 자산에 도달할 수 있었습니다. 그리고 그 속도는 근로소득에 비교하면 결고 작지 않았습니다.

2018년에서 2019년으로 넘어가며 짧은 하락 이후 반등하며 수도권 시장은 상승을 지속하고 있었는데요. 

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하락장에서 겪을 위험

2019년 11월 너바나님께서 쓰신 글입니다.

서울을 중심으로 수도권의 모든 자산이 본격적으로 상승했던 지금과 비슷한 시기에 저를 비롯한 모두의 마음 속에 상승하는 자산에 올라타고 싶은 욕망이 싹트고 있었습니다 (실제 저도 이 시기 부동산에 관심을 가지고 공부를 시작했습니다) 그리고 당시에는 임대차3법도 없었기때문에 2년마다 자산의 가격이 올라오면 그에 맞게 전세를 최대로 올리는 것이 자연스러웠습니다. 투자금을 회수해서 또 투자를 하면 큰 돈을 벌 수 있었으니까요. 이 시기 아무도 생각하지 않았던 '리스크'에 대해서 너바나님이 쓰신 글을 한번 읽어보겠습니다.

여기서도 대상승의 시기에 전세투자자로서 편익에 대한 대가로서 역전세를 언급해주셨습니다. 

당시 이 글을 보았음에도 2021년 투자에서 투자금을 줄여 다음 투자를 빨리 하고 싶은 마음에 단지 내 최고 전세가로 셋팅을 했습니다. 

적은 투자금으로 저평가되어있는 단지 중 가장 좋은 단지를 투자했기 때문에 다시 돌아가도 피할 수 없는 상황이었지만 높은 전세가로 셋팅한 것의 결과가 이후 2022년~2023년 하락장에서 최대 3억에 달하는 큰 역전세로 돌아왔습니다.

높은 전세 가격과 집을 여러 채로 규모를 키웠던 점이 역전세의 크기를 키웠고, 당시에도 지금처럼 다주택자 주담대가 불가했기에 온전히 신용대출로 막아야했고, 그래도 부족한 것은 가족에게 손을 벌려야만 했습니다.

2023년의 하락 후 반등과 2024년~2025년은 완연한 수도권 상승장이 왔다는 것을 느낍니다.

그리고 분명 시장 후반부의 모습은 아니지만 1차 상승이 있었던 지금의 시장 상황과 투자를 할 때 대출을 사용하는 것에 대한 부담을 크게 가지지 않고, 어떻게든 전세금을 높게 셋팅하여 투자금을 줄이고 다음 투자로 이어지고 싶어하는 저를 포함한 사람들의 마음을 보면서 과거 2018년과 2019년의 모습과 비슷하다는 생각이 듭니다.

과거와 달리 수도권에 공급이 너무 없기에 전세 상승은 정해진 미래인 것 같습니다. 그리고 시중에 풀리는 돈의 양과 장기적인 금리 추이도 우호적인 환경이기때문에 아직도 수도권이 투자하기 너무 좋은 시장이라는 생각이 듭니다. 하지만 동시에 자산을 가지고 있는 분들이라면 조금씩 리스크에 대한 준비를 해야하는 시기라는 생각이 들었습니다. 더 벌지는 못해도 망하지 않고 안정적으로 운영해나가는 것이 더 중요하니까요. 

앞으로는 대출을 줄이고, 수도권에서 재계약을 할 때 전세를 안정적으로 5%만 올리면서 운영을 하려고 합니다.

이번에 수도권에 보유한 자산의 전세가 1년도 되지 않은 기간에 1억이 넘게 올랐습니다.

투자금을 줄여야할지에 대해 많은 고민을 했지만 무리하지 않고 5%만 올렸습니다. 앞으로도 계속 5%씩 올리면서 안정적인 운영에 집중하고 계속해서 더 좋은 자산을 취득하고 바꿔나가보려고 합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.