✅아파트명 : 월성 삼성 래미안
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 A
대구 달서구 종사자수 221,394명
2. 교통
3. 학군 A
월서중 93%, 월서초 도보 5분
4. 환경 A
대형마트 2개, 백화점 1개
차량으로 5분 거리에 2개의 대형마트 존재
차량으로 5분 거리에 1개의 백화점 있으나, 백화점의 규모가 많이 작음
5. 공급 S
25년 적정수요, 26년 미달, 27년 미달, 28년 미달
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
목표매도가 47,000만원 일 때, 수익률 163%
| 월성래미안 (06년/754세대/33평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2020년 11월 | 2025년 08월 | 2026년 3월 |
| 매매가 | 51,000 | 30,500 | 33,500 |
| 전세가 | 43,000 | 26,000 | 26,500 |
| 투자금 (전세가율) | 8000 (84%) | 4500 (85%) | 7000 (79%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -219% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -17,500 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 67% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 3,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 고점대비 34% 하락한 상태, 입지가 좋으므로 상당히 저평가 돼 있다고 판단한다. 다만, 후순위 단지이므로 다른 단지를 우선적으로 살펴보아야 할 거 같다.
2) 환금성 : 하락장에도 한달에 평균 2개 정도의 거래는 꾸준하게 발생. 환금성은 최상은 아니지만 좋은 편에 속한다고 본다.
3) 수익률 : 목표매도가 47,000만원일 때 수익률 163%를 기대할 수 있다. 고점에서 매도 시에는 200% 이상.
4) 원금보존 : 현재 전세가 26000만원, 전세가 밑으로는 절대 떨어지지 않을 거 같다.
5) 리스크 대비: 대구는 향후 3년 공급이 거의 없는 상태. 25년도에는 적정물량의 공급이 있었으나, 이 물량이 해소되고 나면 아주 좋은 상태. 다만 27년 전세만기 시, 25년도 전세계약했던 물량들이 계약갱신청구권을 많이 써서 갱신할 가능성이 높으므로, 대구 전세가가 많이 올라가지는 않은 상태일 수 있다.
나의 투자 결론(매수 여부): 조건부 매수
달서구 월성월배는 투자하기 좋은 상태라고 생각한다. 다만 월성래미안은 후순위 단지이므로 다른 단지를 우선적으로 살펴본 후에, 도저히 안될 때 투자해도 괜찮다고 판단했다. 월성래미안은 현재 7천만원으로도 투자가 가능하고, 남산역 화성파크드림은 1억~1억2천 정도로 투자가 가능하다. 내 투자금 1억으로 할 수 있는 제일 좋은 단지를 해야하므로 남산역 화성파크드림 등 청라언덕역 주변을 우선적으로 매수할 거 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 간단하게라도 양식을 작성해서 투자 결론은 내보는 것과 내보지 않은 것에는, 내가 느끼는 확신에 있어서 상당한 차이가 있다는 것을 깨달았다. 다음 앞마당부터는 모의로라도 투자 결론을 꼭 끝맺어보고 넘어가도록 해야겠다.
