[체리블어썸 블루밍밍한 벚꽃임장 함7게 가조!_우주추쿠] 1주차 강의 후기

안녕하세요~!!

성장하는 투자자를 넘어

잘 하는 투자자가 될!!

우주추쿠입니닷~!

지방투자실전반 1강을 통해

현재 지방이 너무 싸고 투자하기 좋은 시점인 것과

지방투자 시에 주의해야 할 것들에 대해 세세하게 알려주신

잔쟈니튜터님 너무너무 감사드립니다♡

새롭게 알게 된 점 & 내 투자에 적용할 점

높은 전세가율의 의미

높은 전세가율은 투자하기 좋은 상황이라고만 생각했는데

전세가와 매매가가 차이가 많이 나지 않는 상황에서는 전세수요가 매매수요로 전환될 수 있다는 것을 알았습니다.

매도하는 시점에는 전세 수요가 매매수요로 전환되는 것이 유리할 수 있으나,

전세를 맞춰야 하는 상황에서는 전세 매물이 별로 없음에도 전세가 안 빠질 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다.

이럴 때는 빠르게 전세를 빼는 노력을 하고, 생각보다 전세가를 낮게 맞출 수 있음을 인지하고 투자해야겠습니다.

공급+가치

최근 공급이 많은 지역에서 매도를 진행하다보니 ‘지방투자는 역시 공급이 전부이구나’ 라는 생각이 지배적이었습니다.

하지만 공급이 현재도, 앞으로도 많음에도 불구하고 실거주자들의 선호도가 높은 단지의 경우 매매가가 전고점을 뚫고 올라가는 사례를 보니 '공급을 이기는 선호도’에 대해서 다시한번 생각하게 되었습니다. 어느 시장에서든 사람들이 선호하는 단지를 가지고 있는 것이 특정 시기에 매도를 해야 하는 지방투자에 있어 정말 중요한 점이라는 것을 알고 선호도에 집중해서 내가 할 수 있는 투자 중에 가장 선호도가 높은 단지에 투자해야 겠다고 생각했습니다.

또, 내가 매수해서 수익을 보고 매도 하는 시점은 대부분 매매가가 올라서 매매가와 전세가의 차이가 벌어진 시기일 것이기 때문에 투자자보다는 실거주에게 매도할 확률이 높기 때문에 실거주자 관점에서 선호하는 동층향타입을 정말 중요하게 고려해서 매수해야겠다는 생각이 들었습니다.

공급물량에 따른 투자마지노선 정하기

종자돈을 불리는 개념으로 하는 지방투자의 경우, 반드시 매도를 거치기 때문에 투자 마지노선을 정하는 것이 굉장히 중요하다는 것을 다시 생각해볼 수 있었습니다. 내가 매도할 시점에도 팔릴 물건인가? 를 생각하면서 투자 마지노선을 생각하며 꼼꼼하게 임장하고 임보를 통해 단지 가치를 확인해봐야겠습니다. 

투자 마지노선을 정하는 것을 지역의 공급상황과 연결 시켜서 말씀해주신 부분이 좋았습니다. 이후 공급이 정말 씨가 마를 정도라면 투자 범위를 조금 더 넓게 봐도 되겠다는 생각이 들었습니다. 다만 빈땅이 많은 중소도시나 재개발이 활발하게 일어날 수 있는 지방의 경우 공급이 언제 또 생길지 모르기 때문에 조금 더 보수적으로 볼 필요는 있지 않을까 생각해 보았습니다.

지방에서의 구축

지방에서의 구축은 생각보다도 !! 더 가치가 낮음을 알고 가치를 봐야한다는 걸 알았습니다. 땅의 가치가 있는 광역시의 둔산, 범4만3, 해운대구 등 일부 지역을 제외하고는 지역선호요소 + 연식을 조금 더 비중 있게 봐야겠다는 생각이 들었습니다.

각 도시 안에서 투자 단지의 선호도를 파악하는 것이 중요

지역 간 단지를 비교하기 위해서 이런 저런 입지요소들로 비교를 했던 경험이 있습니다. 그런데 두 지역간 단지를 비교하는 것은 한계가 있음을 알고 지역의 상황이나 그 지역 내에서 내가 투자로 보는 그 단지의 선호도가 어느정도인지를 제대로 아는 것이 더 중요하겠다는 생각이 들었습니다. 결국 실수요자들은 그 지역 내의 사람들이고 그 지역 내 사람들이 얼마나 내 투자 단지를 소유하거나 거주하고 싶어하는 지가 매매가 상승이나 매도에 크게 작용할 것이기 때문에 결국 지역에 단지 선호도!! + 지역 별 공급 상황을 고려해서 투자 단지를 좁혀가야겠다는 생각이 들었습니다.

저평가 > 투자금 > 리스크

투자후보 고르기에 쉬운 방법은 매매, 전세 시세를 따고 내 투자금  + 알파로 필터를 걸어 1차적으로 단지를 좁힌 후에 단지 가치 순으로 정렬해서 우선순위를 세우는 것일 것입니다. 튜터님께서는 가장 먼저 봐야 하는 것이 ‘저평가’로 매매가만 보고 저평가 단지를 골라낸 후에, 투자금으로 2차로 거르고 그 다음 리스크 등을 고려해서 최종후보 단지를 뽑아야 한다는 것을 알려주셨습니다. 하다보면 어떤 방법이 더 나을지 항상 왔다갔다 했던 것 같은데 이번 달에는 가치를 먼저 보고 저평가 단지 중에 내 투자금으로 할 수 있는 것을 뽑아보겠습니다~!!

지방투자에 있어 중요한 점들을 쏙쏙 짚어 주셔서 너무 많은 도움이 되었습니다!!

복습 하면서 최대한 많이 제 걸로 만들도록 하겠습니다^^

좋은 강의 해주신 잔쟈니 튜터님 감사드립니다~!