지방실전투자 노하우
방법
각 지역의 특징 투자범위와 우선순위를
‘내 언어로 스스로 설명’할 수 있도로 이해하는 것이 중요
숙달
울산이나 전주에서 배운 기준을 다른 지역에 적용하여 투자우선순위 파악
성장
기준을 바탕으로 실행, 결과를 ‘나의 언어’로 설명
투자 실력이 투자로 만들어 준다
지방투자의 중요한 기준
- 공급을 기본적으로 봐야하지만 '사람들이 좋아하는 곳'을 알아야 함
- 공급 과잉 시기를 지나 '공급 부족' 국면에 접어들며 전세값 상승, 전세 물건 줄어듦
- 매매가를 밀어 올리는 힘은 사람들이 좋아하는 곳일수록 먼저, 강하게 일어남
- 사람들이 좋아하는곳: 전세가 하락이 멈추면 매매 반등(공급이 많아도)
- 사람들이 덜 좋아하는 곳: 전세가가 붙어서 밀어올릴 대 반등
수요가 가격을 받쳐주는 힘
(서울수도권)
실수요+가수요(거주+소유, 가지하려는 수요)
(지방)
실수요
→ 전세가의 움직임이 시장상황을 이끔
지방 앞마당 시세트래킹도 전세가 확인
전세개수, 과거 실거래 언제인지
매도의 시그널은 후순위 단지로 알 수 있다
후순위 단지 매매가가 상승하면 매도의 사인으로 봐도 됨
지방은 개별성이 강해서 선호요인 다름
도시별 선호요소를 고려한 개별단지 선호도 파악
평형, 연식, 생활권보다 중요한 투자 기준은 해당단지를 그 지역 사람들이 얼마나 좋아하는가
(지방투자에서 선호도=환금성=수익)
지방투자 성공공식 3단계
1. 저평가_가치 있는 단지 중 가격이 싼 것
2. 투자금_적은 투자금
3. 리스크_대응 가능한 것
양도세에 부담을 지나치게 가질 필요가 없다
양도차익이 1억이라면 24-35% 수준의 세금이 발생
투자에서 100%수익을 얻으며 자산을 불릴 수 있고, 이것 말고는 대안이 없다
투자에서 롱런하기 위해서는 명확한 목표 필요
슬럼프는 누구에게나 찾아오지만, 이 과정을 반복하며 익숙해 지면 여유가 생기고 회복력이 생김
[느낀점]
지역에 대해 ‘내 언어로 설명할 수 있어야 한다’는 부분이 기억에 남고 단순히 이해하는 것과는 다르며 나의 기준을 만들 수 있어야 된다 느꼈습니다
지방의 경우 전세가의 흐름이 매매가를 이끄는 모습을 확인 할 수 있었고 그동안 매매가 위주로만 보려 했었지만, 전세 물건 개수와 전세가의 움직임 전세가의 변화도 체크해야겠다고 생각했습니다.
새로 알게된 내용으로 후순위 단지의 상승을 통해 매도 타이밍을 파악할 수 있다는 점입니다.
후순위 단지까지 퍼지면 시장의 상승이 어느정도 마무리 되는 단계라 생각해 볼 수 있을 것 같습니다
명확한 목표 관련해서
튜터님과의 대화와 강의를 통해, 투자를 왜 하는지에 대한 이유를 다시 생각해볼 수 있는 계기가 되었습니다
감사합니다!!
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