안녕하세요~ 스리스리 마스링 28청춘 5디든 못가리 튜핑입니다
월부에 들어와서 처음으로 실전반 강의를 듣게 되어서
너무 설레고 기쁜 마음으로 강의를 수강했습니다
# 지방은 매매가를 밀어올리는 힘은 사람들이 좋아하는 곳이 먼저 강하게 나타납니다
지금의 지방은 공급 물량이 줄어들고 공급이 부족해지고 있는 시기로
선호하는 단지들은 매매가 하락이 멈추면 매매가가 반등하기 시작하고
덜 선호하는 단지들은 전세가가 매매가를 밀어올리는 경향이 있습니다
따라서 공급만을 보아서는 안되고 사람들이 좋아하는 선호도를 봐야 합니다
# 실력있는 투자자는 제대로 임장하며 선호도를 파악하고 매도시점을
알려주는 구축도 봐야 합니다
시세트레킹을 할때는 기계적으로 가격을 따는 것보다는 가격의 추이,
물건의 갯수, 나가는 속도 등도 파악하고 전화임장 등을
통해서 현장의 상황도 잘 알고 있어야 합니다
지방은 수도권에 비해서 인구가 작고 수요가 얇기 때문에 실수요인,
전세가의 움직임을 잘 파악해야합니다
후순위 단지도 봐야지 좋은게 왜 좋은지 알 수 있습니다
# 의미 없는 앞마당은 없습니다
상승장이든, 하락장이든, 보합장이든 모든 앞마당의 경험들이 내 안에 쌓이고
실력이 되어서 언제든 투자할 수 있는 준비된 투자자가 됩니다
따라서 투자를 하고 난후 투자금이 없는 시기에도 꾸준히
앞마당을 늘려나가야 겠다고 생각했습니다
# 지방 가치 성장 투자에서는 대상과 시기가 중요합니다
지방에서 가치 성장 투자가 가능한 곳은 입지 가치가 크고 부촌 커뮤니티가
형성되어 있고, 초기 투자금이 많이 들더라도 중장기 보유로
큰 수익금이 날 수 있는 지역이고
투자시기는 과잉 공급장 후반부로 올수록 절대 가격이 저렴하고
전세가가 더 이상 내려가지 않는 시기입니다
이런 투자시기를 잡기 위해서는 꾸준하게 시세트레킹을 하는 것이
중요하다고 생각했습니다
#지방 소액 투자의 범위 정하는 것이 중요합니다
중심부에 위치하고 직장과 학군 등 반드시 여기에 살아야만 하는 이유,
신축들이 모여 있는 쾌적함이 있는 지역이어야 합니다
좋은 직장에 근무하면 안정적인 소득이 있는 사람이고 이런 사람들은
경제적 여유가 있기 때문에 자녀 교육에 관심을 가지고 있는 경향이 많습니다
# 지방도시별 선호요소 고려한 개별단지의 선호도를 알아야 합니다
그 지역에서 사람들이 좋아하는 요소에 우선순위 둬야하고
지방은 현재 다 저평가 구간이기 때문에 어떤 단지가 가치가 더 있는가?
단순하게 감으로 하는 것이 가치로 파악해야 합니다
그렇게 때문에 명확하게 입지평가를 하는 것이 중요합니다
# 저평가 단지는 가치가 더 좋은데 가격이 비슷한 단지입니다
넓게 보라는 것의 의미는 같은 매매가, 투자금으로 살 수 있는 다른 단지들을
살펴보고 더 가치와 선호도가 높은 단지들을 찾아보라는 것입니다
그렇게 하기 위해서는 아는 지역이 많아야 하고 지역과 단지의 가치를
잘 알고 있어야 합니다
적용할점
공급이 줄어들었다고 바로 전세가 반등하지는 않고 바닥을 다지는 시기가 필요하다
지방은 매수 우위의 시장일때(지금의 대구시장) 투자하는 것이 좋다
수도권 아파트는 하락장에서도 대부분 대세 상승 이전 가격으로 돌아가지 않는다
