안녕하세요.
튼튼한 노후 라이프를 바라는 노후를 튼튼하게 [노튼] 입니다.
열반스쿨 실전반의 마지막 수업, 잔쟈니 튜터님 강의들 들은지 딱 두달째 만인거 같은데요.
설레는 지방 임장 클래스, 지투실 1강에 감사하게도 참석할 수 있는 기회가 생겨 다녀왔습니다.
이번 강의를 들으며 저의 아픈 손가락 0호기가 계속 생각이 났는데요.
전 0호기를 매수할 때까지만 해도 아파트의 ㅇ도 몰랐던 부생아였고,
그렇게 수도권이지만 지방과 같은 저가치의 물건을 원하는 시기에 제때 팔지 못하는
속상한 상황에 놓이게 되었습니다.
잔쟈니 튜터님의 ‘나의 0호기가 왜 이런 상황에 놓였는지’ 정확히 알 수 있었는데요.
사람들이 좋아하는 것(=선호도), 시장 상황이 중요함을 뼈저리게 느끼고 있는 요즘입니다.
사람들이 좋아한 것
‘지방은 공급과 직결된다.’
‘여태 지방에 대한 저의 생각은 입지 독점성이 떨어지는 지방은 곧 공급 물량 체크가 리스트 헷지다.’
라고 생각했던 것 같습니다.
물론 공급 중요합니다. 다만이 지방에서 절대적 투자 기준이 아니며,
사람들이 더 좋아하는 요소를 아는 것이 더 중요함을 다시 한번 느낄 수 있었습니다.
사람들이 좋아하는 곳은 전세가 하락이 멈추고 바닥을 다지는 시기를 지나
공급이 한창일 때도 매매가가 반등하는 그래프를 보여줍니다.
*대구 광역시 2026년까지 공급장 지속
하지만 사람들이 덜 좋아하는 곳은 전세가가 붙어서 전세가율이 높아질 때
그때 전세가 아래로 매매가가 내려가지 못하고 어쩔 수 없이 밀어 올리는 모습을 보여준다고 알려주셨습니다.
지방은 공급 물량이 대부분 영향을 미쳐! 라고 생각했던 저의 편견을 와장창 깨주셨던 잔쟈니 튜터님.
그럼, 사람들이 좋아하는 것은 어떻게 알아봐야할까?
수도권, 광역시, 중소도시 별 아파트 가격이 형성되는 요소를 알려주셨는데요.
역시나 강의 때마다 강조되는 단지 by 단지
도시별 선호 요소를 고려해서 개별 단지의 선호도를 파악해야 함을 알려주셨습니다.
‘A지역의 20-30등 사이 단지보다 후순위인 B지역의 5-10등의 환금성이 더 클 수 있다.’
즉, 임장을 통해 생활권 내 선호도를 파악하고,
입지 가치를 판단한 뒤 가격과 매칭하여 투자 의사 결정 해야겠다를 다시 한번 느낄 수 있었습니다.
지방? vs 수도권?
언제나 늘 핫한 주제인 ‘그래서 나는 이 돈을 가지고 어디를 가야할까?’
종잣돈에 따라 투자 방향성에 대해 언급해주셨는데요.
무엇보다 옳은 방향은 없고, 내게 맞는 상황에 따라 결정하면 된다고 하셨습니다.
수도권 투자는 투자금이 애매할 때는 선호도가 아쉽기 때문에
상승장에서도 후반부에 반응이 오므로 기다림이 길어질 수 있습니다.
But 대세 상승장 이전으로 회귀하는 경우가 드물기 때문에
내가 지금 당장 매도 타이밍을 잡지 못했더라도
보유한다면 잃지 않는 투자를 할 수 있고, 안정적인 보유가 가능합니다.
그에 비해 지방의 가치 성장 투자는 다릅니다.
투자금 대비 선호도 좋은 곳을 매수할 수 있지만, 변동성과 매도 리스크가 있습니다.
그리고 여기서 중요한 것.
지방 아파트를 매도하고 2년 뒤에 수도권 아파트를 투자해야지! 는 알 수 없다는 것입니다.
단기 보유하고 매도할 생각이지만, 그 사이 시장이 어떻게 변할지 그 누구도 알 수 없으며
설령 수도권으로 넘어오더라도 후순위 물건에 투자를 할 수 있기 때문에 후회할 수도 있습니다.
그렇기 때문에 애초에 수도권 매물을 매수하는 것이 목표라면
수도권 내에서 갈아타기 하는 것을 더 권유한다고 말씀해주셨습니다.
확신의 투자의사결정 과정
가치가 있는 단지를 싸게 사서, 적은 투자금으로, 잔금이 가능한 상태에서 대응할 수 있는 투자 의사 결정이
무엇보다 중요함을 강조하셨습니다.
그러기 위해서는 시세트래킹을 통해 앞마당 관리를 꾸준하게 하고
싸다! 라고 생각되는 투자 후보 지역을 전수 조사하고 저평가, 투자금, 리스크, 환금성을 확인해야 하는데요.
가격 결정 요소를 품고 있고,
나와 물건의 상황을 확인하고, 시장 상황을 고려하여 매수가를 결정하고,
생활권 내 선호도를 고려하여 전세가를 정하여 같은 가치의 매물을 조금이라도 적은 투자금으로 만드는 것,
잔금 대비가 되는지, 공급으로 향후 역전세 가능성이 있는지 확인하여 리스크를 줄이고 잃지 않는 투자가 가능한지 확인하고 투자 의사 결정해야 돈 버는 지방 투자 매수 전략임을 알려주셨습니다.
롱런하는 투자자가 되기 위해서 앞으로 해야할 것
작심삼일..의 대명사
저는 강제로 환경 속에 있는 사람입니다.
제 의지력을 단 한번도 믿어본 적이 없는데요 ㅎㅎ…
교대 근무라서 나는 루틴이 없어, 이 정도만 해도 잘하는 거야, …
라고 부정적인 생각만 하지 말고,
나의 라스트 드림하우스를 생각하며,
‘내가 공부를 시작한 이유는 튼튼한 노후 라이프를 위함’이며,
목표를 이루기 위해 주도적으로 행동하는 투자자임을 잊지 않겠습니다.
그리고 조금은 지칠 때, 건강이 안좋을 때가 있기 마련인데요.
짧디 짧은 투자자 생활 중에도 그런 순간이 있었습니다.
튜터님께서도 당연히 슬럼프 시기가 있으셨는데, 그럴 때에도 늘 목실감을 작성하신다고 하셨는데요.
저도 목실감을 쓰면서 내 주변에 나를 힘들게하는 요소들만 있는 것이 아니라
소소한 행복도 있고, 그 행복이 더해져 좀 더 풍성한 한 달을 보낼 수 있음을 잊지 않겠습니다.
투자자로서 인사이트와 앞으로 지향해야할 투자자의 모습까지
알차게 강의 속에 담아주신 잔쟈니 튜터님
다시 한번 감사드립니다.
내 그릇의 크기만큼 부가 담기는 것을 유념하고
자산 뿐만 아니라 부자 그릇도 넓혀 가는 마인드까지 갖춘 투자자가 되겠습니다.
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