단순히 어디가 더 올랐느냐가 아닙니다. 지금 보아야 할 것은 '이것'입니다. [지니플래닛]

3시간 전 (수정됨)

안녕하세요

지니플래닛입니다.

요즘 서울 시장이

과거 어느 때보다 다양하게 움직이고 있음을

모르시는 분은 없으실 것 같아요.

서울시장에 대한 삼토시님의 칼럼을 통해서도

이원화된 매매가와 급등하는 전세가 추이를 통해

여러 이해관계가 얽힌 수도권 사람들의 고민을 느낄 수 있었는데요.

2026년 3월 서울 아파트 시장 정리 (뜨거운 풍선 효과, 급감하는 전세 매물)

https://weolbu.com/s/MUjkVR3oZa

삼토시님의 글 중,

저의 눈에 들어온 것은 전고점을 기준으로 한 분위별 회복률에 대한 그래프!!!

5분위(최상급지)는 이미 전고점을 36% 넘어선 반면,

1분위(하급지)는 아직 전고점의 88% 수준에 머물러 있습니다.

격차가 분명 존재하죠!!

이 그래프를 보면,

상급지만 오르고 하급지는 반등 속도가 느린 것 같은데?

라고 느껴지지 않으신가요?

통계로 나온 숫자를 보면 그게 사실입니다.

하지만 지금 일어나고 있는 일은 조금 달라요!!

| 이번 상승장이 다른 것 ‘속도’

진짜 이번 상승장에서 하급지의 속도가 느린편일까요?

가락쌍용1차(33평)와 전농SK(33평)입니다.

1급지 송파와 4급지 동대문구의 선호도 좋은 구축단지!

이 두 단지의 매매가 추이를 보면,

지난 상승장과 비교해 이번 상승장의 반등 기울기가 상·하급지 모두 눈에 띄게 가팔라졌습니다. 특히 동대문구의 변화가 큽니다.

하급지도 전 상승장보다 빠르게 따라오고 있다는 신호!!!

💥💥💥

하나 더 비교해볼까요?

2급지 광진구 광장현대파크빌과 4급지 성북구 동부 센트레빌!!

역시 성북구 동부센트레빌의 반등 속도가 지난 시장보다 빠릅니다.

2021년 이후 하락기를 지나 이번 반등 국면에서,

확.실.히

하급지 아파트의 회복 속도가 과거보다 빨라졌습니다.

왜 일까요?

왜 속도가 달라진 것일까요?

| 속도가 달라진 이유

하급지 반등 속도가 빨라졌다는 것은

곧, 하급지에 수요가 전보다 빨리 몰렸다는 것과 같은 의미!!!

규제 때문이잖아!

라고 쉽게 생각하실 수 있을텐데요.

그게 다가 아닙니다.

무려 4가지 이유가 있어요!!

🏦 대출 규제의 역설 — 고가 아파트 막히자 중저가로 수요 집중

모두 아시는 바와 같이,

6·27 대출 규제와 10·15 대책으로 주담대 한도가 최대 6억 원으로 제한되며, 고가 아파트 매수가 막힌 수요가 15억 원 이하 중저가 단지로 쏠리기 시작했습니다.

2026년 2월 서울 아파트 거래 중 87.2%(850건/975건)가 15억 원 이하 집중. 전년 같은 기간(71.3%) 대비 10%p 이상 급등.
노원·성북·강서·구로구 등 비강남권이 2026년 거래량 상위권 독식. 구로구 신도림 대림2차 101㎡는 최근 14억9천만 원으로 역대 최고가 경신.
KB국민은행 : “대출 규제로 구매력 낮아지면서, 상급지에 비해 잘 오르지 않던 지역에 수요가 몰리고 있다.”

📈 자산화 욕구 — 부동산은 이제 거주가 아닌 자산

두번째 이유는 집이 단순한 거주 공간을 넘어 자산으로 인식되면서, '사지 않으면 손해'라는 인식이 계층을 막론하고 확산됐습니다. 이런 현상을 '에셋 파킹(Asset Parking)' 이라고 하더라구요.

부동산 전문가 16명 설문(2026년 부동산 키워드 조사): 87.5%가 '대출 규제'를 집값 최대 변수로 꼽으며, 동시에 시장이 남긴 핵심 시그널로 '주택 자산화'를 가장 많이 언급.
"규제를 뚫고 사는 사람이 승자라는 현실을 빠르게 판단하는 사람은 움직이고, 고민하는 사람은 계속 높아지는 가격만 보며 두려워하는 시장이 됐다."
2025년 서울 아파트 평균 매매가격은 사상 처음으로 15억 원을 돌파 (2025년 12월 29일 기준).

🚪 서울 진입 심리 — "지금 아니면 영영 못 산다"

공급 절벽과 공사비 급등이 맞물리며 신축 희소성이 부각되고, 특히 30대를 중심으로 '마지막 기회' 라는 불안한 심리가 하급지 매수를 이끌고 있습니다.

2025년 서울 생애최초 매수자 중 30대 비중 49.84%(3만482건) — 2010년 통계 공개 이후 역대 최고치. 2026년 1월도 53.7% 유지.
2025년 9월, 10·15 대책 직전 30대 서울 아파트 매수 비중 36.7% — 2021년 9월 이후 최고치. 강서구는 2명 중 1명이 30대.
2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 1만6천 가구 — 2025년 대비 48% 감소(직방). 공급 절벽이 매수 심리를 자극.

💧 커진 유동성 — 시중에 쌓인 돈이 부동산으로

코로나 이후 풀린 유동성이 금리 인하와 맞물리면서, 예금에서 부동산으로 '머니무브'가 본격화!!

그 후로도 우리나라 통화량 증가가 달러 증가폭보다 앞서면서 원화 유통량이 빠르게 폭발하고 있습니다.

2025년 9월 광의통화(M2)는 전년 대비 +8.5% 증가해 4,430조 원 — 역대 최대치이자 2022년 6월(+9%) 이후 최대 상승 폭.
KDI 조사: 통화량이 1% 증가할 때 주택가격은 4분기에 걸쳐 약 0.9% 상승하는 경향.
2025년 4~5월 두 달 동안 가계대출은 매달 5~6조 원씩 증가, 특히 주담대는 월 4~5조 원씩 급증.

이 4가지에 매체를 통한 정보력까지 동시에 작동하면서 하급지에 수요가 ‘더 빠르게’ 몰리고 있습니다.