[실준73기 3조 웨클] 부동산 공부를 '잘한다'가 아니라 '한다'의 관점으로

✅ 깨달은 것 & 느낀 점

1. 지금은 비규제 지역의 호가가 별로 안올랐다. 이상하리 만큼. 구리 빼고. 부동산시장에 관심이 덜한 시기라는 방증.
2. 재수강생부터는 실준 강의에서 마음가짐을 다져야 할 것이, 구체적으로 임장 성장 목표를 정한다. 구체적인 수치로.
3. 1억으로 수도권을 해야할지, 지방을 해야할지 갈피를 못잡고 현금만 모으는 것은 위험함. 지양해야 함. 원화 가치가 무섭게 떨어지고 있고, 현금이 녹고 있기 때문에. 수도권에서는 1억으로 투자하려면 외곽으로 나가거나, 강남 1시간 이내에서는 방2개 복도식 정도만 가능
4. 진짜 상승장이 오면, 교통 호재가 불에 기름을 붓는격이 된다. 교통 호재까지 봐야 하는 이유. 이제 교통 호재도 함께 봐야 한다.
5. 비슷한 투자금이라면, 그리고 내가 현금흐름이 잘 안돌고, 연 저축액 일반 월급쟁이 수준으로 평범하다면, 연식이 조금 더 좋은 단지에 투자한다. 전략적으로. 전세가가 잘 받쳐주기 때문에.
6. 더 좋은 생활권을 우선적으로 먼저 보는 것도 맞지만(땅의 가치), 연식이 조금 더 좋은 걸 선택하려는 노력도 함께 필요함. 전세 수요 때문에.
7. 전세가 정리가 되면서(물량 소진) 전세가가 매매가를 밀어올릴 수 있는 시장: 천안, 대전, 대구, 창원
8. 가치 분석 프로세스: 1) 땅의 가치: 직장-교통-학군-환경 2) 단지의 가치(1): 교통, 학군, 환경, 3) 단지의 가치(2): 브랜드, 연식, 세대수.... 순서는 1)번, 2)번, 3)번 순서로 본다.
9. 수도권은 층, 향은 그렇게 중요하지 않다. 지방은 중요하다. 수요가 한정적이기 때문에 층, 향도 봐야 함.
10. 구축을 살 때 봐야 할 것: 용적률 210%. 미만인지 아닌지. (재건축, 리모델링 호재)
11. 조건이 잘 맞춰지는 단지에 투자 하자. 주인전세, 세입자 대기.... 등을 잘 활용하자.
12. 단지분석은 강점과 약점을 위주로 작성. 재수강생은 3주차부터 마음 먹고 매물임장 시작해야 함.
13. 나무위키를 통해서 생활권을 공유하는 지역이 어딘지 알아본다.(중요) --> 주변 지역과의 관계
14. 분위기 임장할 때 내가 서 있는 위치를 카카오맵에서 캡처 + 주변 상권 사진 여러장 ---> 카카오톡 나에게 보내기에서 ‘모아 보내기’ + 그리고 코멘트 달기 ---> 임장 보고서에 넣기. + 임장 후 내 느낌 적어보기.
15. 분위기가 확 바뀌는 지점이 어딘지 알아보는 것도 중요함. 분위기가 확 바뀌는 것이 감지 되었을 때 위 14번 실행. 분위기가 바뀔 때 코멘트를 달자.
16. 상권은 종류(업종)를 본다. 젊은층이 좋아하는 점포(상권 포인트)가 무엇인지 미리 정해놓고, 그 점포들이 있는지 없는지 본다. 1)소아과, 2)헬스 업종, 3)미용 업종, 4)아이들 보낼 학원
17. 임장을 넓게 안하고, 길고 좁게 한다. 생활권의 중심(상권 중심)에서 얼마나 멀어지고 있는지 가까워지고 있는지 파악하면서 임장 한다. 어디가 메인 상권인지(선호의 중심) 먼저 파악하는 게 중요하다.
18. 투자 의사결정 내릴 때 생활권의 가치(선호도)는 높으나, 단지 선호도가 너무 빠지는(약점이 큰) 단지보다는 생활권 선호도는 좀 떨어지나, 그 생활권에서 압도적인 단지 선호도(수요)를 가진 단지를 투자하는 게 더 낫다. 생활권이 약하면, 메인(선호의 중심)에서 멀면, 그 단지가 가진 확실한 장점이 있어야 한다.(연식, 브랜드, 대단지 등)
19. 분위기 임장 때 대로를 걷지 마라. 대로 사이 이면도로로 들어가라. 아파트 상가에 무엇이 들어가 있는지 보라. 아이 키우기 좋은지. 젊은층 수요 점포가 있는지.
20. 부동산은 공학이 아니다. 인문학이다. 수요를 지닌 사람들이 어떤 마음으로 매수하는지 알아야 안다. 사람들의 마음을 이해하고, 공감해야 한다. 2년 뒤에 전세를 새로 맞출 때 비로소 알게 된다. 사람들의 선호도와 수요의 크기를.
21. “A단지와 B단지 중에서 전세를 놓으면 어디가 더 먼저 나가요?” 단지의 선호도를 알아내는 키포인트 질문. 부사님께 여쭤봐야 함. 전세 빠지는 ‘속도’가 중요함.
22. 내가 투자할 곳의 버스 정류장을 찍어봐서 여기를 다니는 버스 노선의 개수, 핵심 업무지구를 지나는지 본다.
23. 동네에 초등학교, 중학교가 있는지가 가장 중요함.(핵심) 수도권에서 학업성취도 80% 이상은 면학분위기가 좋은 것. 70%대는 중학교 학군을 이유로 수요가 빠져나갈 수 있음. 초등학교는 학급당 학생 수는 20명 이상이면 양호함.(중상임)
24. 상권에 학원가가 들어가 있는지 본다. 유흥가(노래방, 모텔, PC방)와 섞여 있는가? 유흥가는 어느 정도의 규모인가? 대입 입시학원들은 있는가?
25. 사람들이 빠져나가지 않는 동네, 머무르려고 하는 동네에 투자하는 게 중요함. 수요가 충분한 동네. 선호요소를 지닌 동네. 우선, 학교가 없으면 초등학교 들어가기 전에 엄마들은 이사를 생각함.
26. 수요가 더 짱짱한 곳. 학군(선호 학교), 상권의 장점을 확실히 지닌 곳 20평대가 그렇지 않은 곳(장점이 확실하지 않은 곳, 약점이 많은 곳) 30평대보다 낫다.
27. 약점(학교가 멀다든지, 유흥가가 있다든지, 멀세권이라든지)이 있는 동네는 신축 여부가 중요함. 입지가 약하면, 단지 상품성이 중요함(연식, 브랜드, 대단지)
28. 백화점 1층의 모습. 명품이 얼마나 들어가 있는지 파악해볼 것.
29. 핵심은, 집값이 올랐을 때, 그 집값을 받아줄 소비력을 갖춘 동네인지 파악하는 것. 소비력을 가진 연령대가 3040세대이므로, 이들이 좋아하는 요소를 지닌 동네를 찾는 게 중요함. 3040세대가 신축을 매우 좋아하기 때문에 생활권이 조금 떨어지더라도, 신축에 투자하면 잃지 않는다.  
30. 평범한 사람들이 생각하는 일반적 인식이 신축 선호도다. 최근에 더욱 강해짐. 구리 구축보다 다산 신축이 더 나을 수 있다.
31. 입지가 좋을수록 투자범위는 넓어진다(구축에 20평대 복도식까지). 입지가 떨어질수록 투자범위는 좁아진다.(단지 상품성이 중요해짐.)
32. 수도권은 1.교통과 2.환경이 관건, 지방은 1.환경과 2.학군이 관건임.
33. 구도심(광명사거리역 주변) 노년층 상권은 보청기, 요양원이 보임. 사람들은 안정적인 상권의 환경을 좋아함. 하안동은 안정적인 거주지 상권으로 보이나, 철산동으로 수요를 많이 빼앗겨서 주변에 소비력 있는 사람들이 살지 않음. 외국인도 많고.... 그래서 상권 간판만 보지 말고, 사람도 같이 봐야 함.
34. 전고점만 보고 판단하면 안됨. 과거 상승장에서 연식이 받쳐줄 때의 가격이 반영되고 말았을 가능성이 있음. 지금은(앞으로는) 땅의 가치만 남아서 가격이 덜 오를 게 분명해 보이는 단지도 전고점의 오류에 빠질 수 있음. 전고점만 보면 헷갈림.
35. 서울에서도 아파트가 주변에 없는 곳은 선호도가 떨어지는데, 비규제지역, 지방은 오죽할까... 지방은 우선순위가 무조건(?) 계획된 택지다! 아니면, 구축 사이에 아파트 균질성이 좋은데 신축이 있으면 투자 범위에 들어온다.
36. 임장할 때 아파트가 몰려 있지 않은 곳을 지나고 있다면 아파트 많은 곳으로 이동하는 게 낫다.
37. 임장에서 확인해야 할 것: 학군(학교가 가까운지, 학원가의 양과 질)과 환경(거주 안전성, 쾌적성)
38. 내가 보고, 느끼고, 분석한 것(단지, 생활권) 중에서 가장 좋은 걸 사는 게 투자다. 정답이 있는 게 아님.
39. 부동산을 ‘돈’으로 보면, 자꾸 단기에 팔고 싶어진다. ‘노후 대비’로 생각해야 한다.
40. 포기하지 않는 힘 = 그릿
41. 강의, 임장, 임장보고서 3가지는 무조건 시간을 할애해서 가져가야 한다. 이런 것들을 꾸준히. 임장과 임장보고서를 다녀오고 나에게 보상을 한다.
42. 긍정적인 태도가 중요함. 긍정적인 시나리오를 쓰고 있어야 한다. ‘이게 될까? 이렇게 해도 될까?’ 의심은 전혀 도움이 안된다. 부정적인 사람은 투자가 안되고, 투자를 해도 지키지 못한다.
43. ‘잘한다’가 아니라 ‘한다’가 더 중요함. 부동산 투자를 끈기 있는 사람이 잘 한다. 

✅ 적용할 점

1. 입지분석 교통 파트에서 그 지역의 교통호재 특히 신규 지하철 호재를 함께 분석해본다. 호재가 있는지 없는지, 있다면 확정이 됐는지, 역사가 어디에 들어오는지, 언제 개통하는지, 주요 업무지구를 지나는지, 어디를 지나는지…
2. 갈수록 신축 수요가 조금씩 늘고 있기 때문에. 요즘 3040 젊은 세대의 신축 선호 현상이 두드러지기 때문에, 땅의 가치가 조금 아쉽더라도, 연식이 좋은 단지에 투자하려는 노력이 필요함. 땅의 가치(입지)를  함께 보되, 연식(상품성)도 함께 보려는 노력. 아무렴 90년대식보다는 00년대식이 낫고, 10년대식이 낫고…. 단지의 연식, 브랜드, 세대수를 무시 못하는 이유. 동층향은 다음 문제(수도권에서는 별로 안중요함)
3. 분위기 임장 때 상권의 모습에 사진을 찍는다. 분위기가 확 바뀌는 모먼트에 사진을 찍는다. 카카오맵에서 내가 서 있는 위치(빨간 점)를 캡처하고, 상권 사진을 여러장 찍고, 내 카톡에 ‘모아보내기’ 그리고, 나의 느낌, 코멘트 달기.
4. 구매력 있는 사람들이 좋아하는 요소가 많은 곳에 투자하는 게 핵심이다. 즉 3040 젊은층이 좋아하는 상권인지 아닌지 판단. 아이들 병의원(소아과), 아이들 보습학원(미술, 음악, 태권도, 줄넘기, 수학, 영어, 발레 등), 미용업종(피부샵, 헤어샵), 운동업종(필라테스, 요가, 피트니스센터), 카페(브런치 카페) 등등
5. 분위기 임장할 때 대로변은 웬만하면 걷지 말자. 상권 없는 대로, 방음벽이 있다거나, 가로수만 있다거나… 그럴 땐 바로 안쪽 골목길로 들어가자. 아파트 단지가 있는 동네 위주로 임장 다니자. 주택 빌라만 있는 곳은 의미 없음. 

6. 매물임장에서 부사님께 여쭤봐야 할 치트키 질문: “A단지와 B단지 중에서 어디가 더 먼저 전세 나가요?” 선호도를 알아내는 정답지.