[2024 지방투자 기초반] 젼져닝의 지방투자 경험담 나눔

안녕하세요. 젼져닝입니다.

저는 작년 10월 월부에 온 지 1년만에 1호기를 투자를 했고,

감사하게 동시계약이 되어 12월에 세입자까지 들였습니다.

저는 실전, 지투를 수강하지 못했기에

1호기 투자에 대한 두려움이 있었는데요.

지금 생각해보면 왜 두려워했지? 싶네요.

그 두려움이 오히려 제가 1호기를 하는데 방해가 되었던 것 같습니다.

8월 지방기초반 조장을 하면서, 만난 반장님과 조장님께서

지투 실전을 듣지 않고 1호기 투자를 하셨고,

이에 용기를 받아

다음달 광역시 임장계획을 틀고, 투자를 목적으로 중소도시 임장을 떠나게 됩니다!

중소도시 임장을 하면서 참 매력적인 절대가를 가진 단지들을 많이 만나게 됩니다.

하지만, 투자금이 잘 붙지 않았고, 설령 붙었다 하더라도 수리비가 정말 많이 나오는 단지들,

전세가 너무 많이 있는 단지들 등 투자하기 좀 꺼려지는 매물들만 잔뜩 보게 되고..

"이미 늦었나"? 하는 마음에 "다른 중소도시 어디를 가야하지?" 고민을 하게 됩니다.

그러던 어느날, 여느 때와 같이 1호기 칼럼필사를 하던 중 한 글을 읽게 됩니다.

"아, 이 지역은 늦었어. 이미 투자자가 쓸어갔어"

"평단가도 낮고, 평균 전세가율도 높던데, 저가치 물건이 그래서 그런가보다"

라고 생각해서 포기하려다가 끝까지 노력해서 1호기를 투자했던 월부 동료분의 글이었습니다.

아쉽게도, 어떤 분의 글이었는지는 기억이 나질 않지만

이 글은 포기하고 다른 지역으로 넘어가려던 저를 붙잡아줬고,

전 다시 해당 지역을 털기 시작했습니다.

그리고, 진짜 투자를 하자!고 생각을 하게 되면서

제가 대략적으로 계산했던 잔금 범위를 다시 한 번 꼼꼼하게 계산해보기 시작했습니다.

잔금 계산에 있어 너무 보수적으로 잡았고, 해당 금액보다 훨씬 많은 금액을 잔금으로 치룰 수 있다는 것을

알게 됩니다.

"내 투자기준 안에 들어오는 것" 중 "제일 좋은 것"

을 고르라는 너나위님의 말씀을 떠올리며

절대가를 조금 높여 매물을 다시 보기 시작했습니다.

그 때, 딱 눈에 띄던 단지!

관심있어 매코 넣을까 말까했던 B단지가 있는 생활권 내

가장 좋은 단지인 A가 범위 안에 들어왔습니다.

A단지는 감당가능은 하지만, 턱끝까지 차오르는 잔금을 치뤄야해서 매임을 했지만

1등에서 제외된 단지였습니다.

해당 단지는 제가 B단지 매물을 볼 때, 매임 사장님이 같이 보자고 하셔서 봤었습니다.

그 때 당시에 싸다고 해서 본 건데, 지금은 호가가 그것보다 500이나 더 싸다!

조건도 굉장히 좋았습니다.

정리) 매매가: 3.2억 / 현재 세입자 3천 & 80만 월세로 거주

3천을 중도금으로 지불하면 수리 기간 2주 제공 *가격은 예시입니다

사장님은 매도인을 잘 알고 계셨고, 조율이 가능하다고 하셨습니다.

단, 해당 매물은 오로지 평일 오전 10시~10시반 만 볼 수 있었습니다.

안그래도 다음날 투자자 한 분이 본다고 해서 세입자분께 문자를 드려놓은 상태였습니다.

때는 이미 저녁 6시 반, 제가 다니는 직장은 연차를 쓰는데 큰 어려움은 없지만,

모두가 퇴근한 이 상황에서 갑자기 연차를 쓰는 것이 망설여졌습니다.

하지만 연휴도 껴있는 상태였고,

"이거 놓치면 안될 것 같다"

는 마음에 저도 볼게요! 하고

급한 일이 있어 출근을 못한다는 갑작스러운 문자를 던지고 매물 예약을 하게 됩니다.

(상사님 죄송합니다~~~)

일찍 가서 사장님과 아이스브레이킹을 하면서, 매도인이 해당 매물을 파는 사정을 알게 되었습니다.

매도인은 세금 때문에 당장 처리하고 싶었고,

호가보다 1000만원 정도 깎을 수 있단 것을 확인했습니다.

지금 호가도 싼데 1000만원을 더 깎아준다고..? 거의 저층 값인데? 하고 두근 거리는 가슴을 부여잡고 매물을 보러갑니다.

다행히 매물은 깨끗했습니다.

형광등을 LED로 교체해주기만 하면 될 것 같았지만, 도배가 좀 떠있는 걸 확인했고

이왕 수리 기간이 생긴 거 도배를 한다면 나중에 팔기 편하겠다 생각하고,

도배와 LED 교체로 수리범위를 잡았습니다.

무엇보다, 해당 지역은 전체적으로 전세가 정말 적었고, 해당 단지 전세는 3개뿐이었습니다.

1개는 완전 저층, 나머지 2개는 말도 안되는 호가에 올려놨기에 전세 빼기도 괜찮다 느꼈습니다.

두근대는 가슴을 진정시키고, 연락드리겠다고 하고 나와

관리사무소, 아랫집으로 후다닥 달려가 누수가 없음을 확인했습니다.

또, 주변 부동산에 전부 들어가 가장 싼 물건임을 확인했습니다.

그리고, 주변 스타벅스에서 노트북을 켜 전날 작성해놓은 매물코칭을 보완했습니다.

(전날, 이 매물이 정말 싼 것을 느끼고, 아 매물코칭 써야겠다 마음을 먹고

월천님의 매물코칭 양식을 다운 받아 미리 작성해놨습니다.)

12시 58분에 제출 했는데 3시에 전화 주신 셔츠튜터님..!

매물코칭엔 많은 내용을 적는데요. 다음과 같은 내용이 있습니다.

전 해당 매물과 사랑에 빠져 이 물건이 왜 좋은지만 구구절절 설명했고,

정작 제가 왜 이 앞마당에서 이 매물을 선택했는지는

설명하지 못했습니다.

튜터님께서는 제가 독립적인 투자자가 되기 위해

물건을 사는 것 자체보다, 물건을 사는 과정을 중요시여겨야 한다고 했습니다.

저는 임보를 쓰면서, 단지 분석이나 1등 뽑기를 할 때

이 돈 *억 주고 살 바엔 차라리 얼마 더 주고나 깎아서 이거 사야지

정도만 적었고 맞고 틀린지 모르겠어서 매물코칭에 적지 않았다고 했습니다.

누가 보지도 않을 임장보고서에,

"맞고 틀린지 모르겠어" 하고서 대충 넘어갔던 제 자신이 부끄러워졌고

죽이 되던 밥이 되던 배트를 휘두르는 것

이 얼마나 중요한지 느낄 수 있는 코칭이었습니다.

결론적으로, 셔츠 튜터님께서는 이 매물이 안깎아도 충분히 싸다하셨고

매도자가 깎아준다고 하니 필살기를 사용하여 깎아보라고 하셨습니다.

(특히, 저는 현장에 있었기에 이 필살기가 더 잘먹힐 것이라고 하셨습니다.)

전화를 끊고, 바로 부동산 사장님께 전화를 걸고 바로 달려갔습니다.

매도자와 상의 후

결국 1000만원을 깎고 매수에 성공했습니다.

감사하게도

공급리스크를 피하기 위해 2년 반 전세가 가능한

세입자를 계약과 동시에 들일 수 있게 되었습니다.

매수 과정은 굉장히 원활하게 흘러 갔으나...

추후 세입자 대출 문제, 세입자 대출 상담사와의 갈등

문제가 터졌고

다행히 부동산 사장님이 정말 잘 처리해주셔서

비교적 원만하게 해결할 수 있었습니다.

추운 날 정말 고생을 많이 하셔서

고급 과일이랑 커피 선물까지 같이 드렸습니다.

1호기를 하고 나서,

장밋빛 미래가 펼쳐질 줄 알았습니다ㅎㅎ

그러나 변화는 없고,

계약 후 팸데이를 하루 가진 후

여전히 전국을 누비며 앞마당을 만들고 있습니다.

하지만, 어떤 방식으로

투자를 해야 하는지,

한 채를 투자하기 위해 얼마나 많은 노력을 해야 하는지,

부동산 사장님과 어떤 관계를 맺어야 하는지 등

경험을 해봐야만 비로소 알 수 있는 것들을

깨닫게 되었습니다.

1호기 전과 후의 제 삶은 변화가 없지만,

1호기 전과 후의 제 경험엔 큰 변화가 있었습니다.

이번 지방투자기초반을 통해

투자를 하시며 경험을 얻고

승전보를 올리시기를 기원합니다❤️