안녕하세요~
선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는
워렌부핏입니다.
월부학교 봄학기 첫 강의는
줴러미 튜터님께서
[상위 1% 실전투자자로 성장하고 결과 내는법]
을 주제로 진행을 해주셨습니다.
시장이 참 혼란스럽습니다.
화폐가치가 녹아내리고 있기 때문에
실물자산을 취득해야 하지만
계속해서 정부는 다주택자에 대해 압력을 넣고있고
또 얼마나 강한 규제가 등장할지 알 수가 없습니다.
그렇기에 일부 사람들을 제외하고는
투자를 잠시 멈춘 상황까지 오게 되었는데요.
이번 강의를 통해서 혼란스런 상황 속에서도
정확하게 시장을 인지하는 방법과
어떻게 나의 포트폴리오에 맞는 운영 방안을 세워야 하는지
아주 깊이 배울 수 있었습니다.
그러면 강의를 들으며
인상깊었던 부분을 후기로 남겨보겠습니다.
수도권 외곽
정말 광역시보다 늦게 오르는게 맞을까?
이번 강의에서 가장 인상 깊었던 부분중 하나는
경기외곽 vs 광역시 투자에 대한 부분이었습니다.
지금까지는 경기도 외곽은 상대적으로 상승흐름이 더디게 오기 때문에
오히려 공급이 적은 지방 광역시에 투자하여 빠르게 시세차익을 얻는 것이
소액투자자들에게 더 유효할 수도 있다고만 생각했습니다.
실제로 최근 울산과 전주를 통해서도 느낀 바가 있기에
'외곽은 늦게 오르고, 광역시는 빠르게 올라간다'라는 걸
거의 정답지처럼 받아들였습니다.
하지만 단순히 오르는 속도의 문제를 떠나
수도권 외곽 단지들은 가격 레벨도 함께 봐줘야 한단 걸 배웠습니다.
지방단지는 상승분을 다 뱉어낼정도로 전저점까지 빠지는 경우가 많고
수도권은 외곽이어도 허리까지 빠지기 때문에 하락장이 오더라도
싸게 샀다면 여전히 수익권에 있을 확률이 높습니다.
하지만 허리 가격에서 산다면 말이 달라집니다.
애초에 한 차례 상승한 후 매수한 뒤 상승장에서 팔지 못하면
제가 샀던 가격을 다시 만날 수도 있고,
외곽은 다시 상승흐름을 받기까지 상당히 긴 시간이 소요될 수도 있습니다.
그렇기 때문에 더더욱 자신이 감당 할 수 있는 시간과 수준이 어디까지인지,
저의 포트폴리오에 적합한 투자가 무엇인지,
외곽지의 가격 수준은 어떠한지를 잘 살펴봐야겠다고 느꼈습니다.
상승장 시기별 복기를 통한 성장
이번 강의를 들으며 가장 인상깊었던 부분은 바로
'상승장 중반에 접어든 시점에서 돌아본 결과' 였습니다.
22~23년도 하락장 때 서울수도권을 앞마당을 늘리며
뭐가 더 가치있는 단지일지 머리를 싸매며 고민했던 게 생각납니다.
제 나름대로 어디가 어떤 이유때문에 더 좋을 것이라고 결론을 내렸는데,
그 뒤로 그러한 생각의 중간 결과를 디테일하게 복기한 적은 없었습니다.
감사하게도 이번 강의에서 튜터님께서
서울 수도권에서 비슷하다고 생각했던 단지들 사이에서
가격이 벌어지는 모습을 기반으로
사람들이 결국 어떤 자산을 더 선호하는지,
어떤 생활권이 더 우선순위인지
급지가 떨어지더라도 신축을 사는게 맞았는지
상승장 중반부의 성적표를 분석해주셨습니다.
[3급지 구축 vs 4급지 신축] 과 같이
기본적으로 투자 시 많이 고민했던 것부터
호재가 상승장에서 어떻게 가격에 반영되는지 등등을 보며
실질적으로 거주민들이 무엇을 가치 우선순위로 두는지
확인할 수 있다는 사실을 깨달았습니다.
아직 상승장 진행중이기 때문에 최종 결과를 속단하기는 이르지만
상승장 초입·중반·끝자락을 지날 때마다
시장을 꼼꼼히 복기해야 인사이트가 커진다는 걸 배웠습니다.
강의를 들으며 저 또한 이번 달에는
기존에 시기별 TOP3 뽑았던 단지들을 트래킹하며
현재 시장에서의 중간 성적표를 분석하며
인사이트를 끄집어 내봐야겠단 생각이 듭니다.
운영 방향에 대하여
다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서
서서히 다주택자들의 숨통이 조여오고 있습니다.
곧 있으면 퇴로가 차단되는 상황에서
보유세 인상 카드까지 등장할 경우
다주택자들은 보유도, 매도도 어려운 상황을 마주하게 될 수 있습니다.
아직 정책 방향이 결정된 바가 없기에
지금으로써는 함부로 주택 수를 늘리기 어려운 상황입니다.
또한 생각보다 약한 카드가 나왔다고 하더라도
언제든 규제는 더욱 심해질 수 있기 때문에
반드시 내가 이런 자산들을 취득한 후
최악의 시나리오로 흘러갈 때 감당 가능한 수준인지
미리 확인해 보아야 합니다.
이번 강의에서 감사하게도 줴러미 튜터님께서
무주택, 1주택, 2주택 이상 각각 케이스 별로
어떤 시뮬레이션을 어떻게 돌려봐야 하는지 설명해주셨습니다.
덕분에 최악의 상황이 왔을 때 감정보다 행동전략을 남기는 방법을
새롭게 깨달을 수 있었습니다.
특히 인상깊었던 부분은 바로
보유세와 양도세 시뮬레이션과 관련된 부분이었습니다.
보유세가 인상되면 수천만원의 세금을 낼 수 있다는
막연한 불안감에 매수 자체에 대한 공포감이 있습니다.
양도세 또한 마찬가지로 조정지역으로 묶이거나
양도세 중과로 인해 수익이 극단적으로 줄어들 경우
남는 것이 없어지기 때문에 ‘손해’일거라는 생각이 들었습니다.
하지만 실제로 계산해주신 것을 보니
보유세 부분은 보수적으로 가정하더라도
양도세 중과 상태에서 매도하더라도
결과적으로 연수익률 20%는 달성할 수 있단 걸 알게되었습니다.
이번 기회에 임장보고서 결론파트에서
보유한 물건들의 보유세와
임장지에서 양도세 중과가 되었을 때
예상 수익금이 얼마나 줄어들 수 있을지
꼼꼼히 분석해봐야겠습니다.
마치며
줴러미 튜터님께서 마지막에
말씀해주신 인용구가 기억에 남습니다.
"끝의 결과가 성공이든 실패든 상관없었다.
그 끝으로 가는 과정에 얼마나 성심성의껏 최선을 다해서
책임감을 갖고 임했는가라는 질문에
나 스스로 한점 부끄럼없이 yes라고 답할 수 있다면 충분하다고 생각했다."
[실패를 통과하는 일 中]
내가 반에서 맡은 역할에 책임을 지고
한점 부끄럼 없이 했는지에 대해 yes라고 답하면 된다고 해주셨는데
이번 학기동안 이 말씀을 마음에 품고
반원으로서, 누군가의 동료이자 선배로서,
또 한 명의 투자자로서 한 점 부끄럼 없이 최선을 다해보겠습니다.
긴 시간 목 쉬어라 인사이트 뿜어내주신
줴러미 튜터님께 진심으로 감사드립니다!
