장애인 특별공급 청약시 자금조달계획 문의 (동생명의 주택담보대출로 자금조달)

안녕하세요.

월부에서 재테크 및 부동산 공부중인 이현균이라고 합니다.

월부에서 매번 깊은 인사이트와 자세한 정보를 얻어갈 수 있음에 감사 말씀드립니다.

가족 중 형이 장애등급이 있어서 장애인 특별공급 신청이 가능한 상태인데, 청약 진행시 자금조달방법이 궁금하여 문의드립니다.

형은 현재 어머니 명의 아파트에서 거주중이며 세대주로 등재되어 있고 세대원은 어머니 한명입니다. 해당 주택 대출은 없고 형은 월급 실수령 200정도 입니다.

어머니 연세가 만60세를 넘어서 형이 무주택대상이 되어 장애인 특별공급이 신청이 가능해서 관련 내용을 준비해보고자 찾다보니 질문이 생겨 문의드립니다.

장애인 특별공급 선정이 될 경우 계약금 및 잔금 준비를 해야하는데, 어머니와 형이 모아놓은 목돈이 없습니다.

그런데 이번에 장애인 특별공급 물량 취소분이 발생해서 진행 해보고 싶습니다. 만약 선정이 된다면 2월초 계약금 10%, 계약 후 90일이내 90% 납부해야합니다. 공급가액은 옵션 포함해서 4억 후반대 정도 될 것 같고 5억은 넘지 않으며 이미 입주가 진행된 단지 입니다.

해당 단지 시세 확인시 전세는 3억5천~3억7천 정도에 거래되고 있으며, 매매가는 6억정도에 실거래 된 것이 있고, 호가는 7억이상으로 올라와있습니다.

그래서 제가 자금조달계획을 해서 진행해 보고 싶은데, 저는 현재 제 명의 자가주택에서 실거주 중이며 주택담보대출 생활안정목적으로 5000여만원을 은행에서 빌린 상태입니다. 추가주택매수금지특약이 설정되어 있어서 제 명의로 집을 추가로 구매할 수는 없습니다.

제가 기존 대출 외 추가로 주택담보대출을 1억 7천 실행할 경우 계약금 납부 후 전세 세입자 구해서 잔금 납부가 가능할 것 같습니다. 주변 부동산에 전화해보니 실거주의무만 없다면 계약금 납부 후 세입자를 구할 수는 있다고 합니다.

만약에 당첨이 된다면 잔금기한이 빡빡해서 3억~3억 초반에라도 세입자를 구할 생각으로 대출금액을 최대한도로 신청해놨습니다. 은행에 한도 조회시 1억 7천이 추가로 가능하다고 나와 서류 진행 중인데 변경가능성이 있습니다.

저희 집 소득으로 해당 대출 추가되어도 원리금 납부 금액이 잉여금의 50%를 넘지는 않습니다.

어머니는 현재 다른 자산에 자금이 묶여있고, 본인은 부동산 복잡하고 머리 아프다며 형의 장애인특별공급 청약 기회 안쓰고 싶다하시네요. 제가 너무 아까워하니 그러면 저에게 그 기회를 활용하라 하셔서요. 추후에 형제간 증여나 가족간 거래로 명의를 저로 변경할 것 같습니다.

대출 실행 후 1억 7천을 형의 장애인 특별공급 청약 선정시에 활용하고자 하는데요. 문의드리고자 하는 바는 아래와 같습니다.

1. 제 명의 주택담보대출 실행하여 형 명의 주택을 취득하는데 있어서 저의 기존 주택담보대출(생활안정자금목적) 특약인 추가주택매수금지가 영향을 끼치진 않을까요?

- 기존 질문중에 비슷한 질문이 있었는데, 명의가 다르고 세대가 분리되어 있다면 문제 될 것이 없다고 써져 있었으나 시간이 또 흘러 변경된 법안이 있을까 싶어 다시 문의드립니다.

2. 만약 1번 사항에 문제가 없어서 제 명의 추가주택담보대출로 자금을 마련해 진행할 경우, 추후 명의 변경을 고려하여도 차용증을 작성하지 않으면 해당 자금이 가족간 증여로 인정되어 세금 문제가 일어날 수 있을까요?

3. 자금조달계획서는 현재 강남,서초,송파,용산을 제외한 비규제지역에서 6억이상 주택거래에서만 필요하다고 되어있는데, 청약 관련 공고문에는 특별공급 당첨자 필수 준비 서류로 나와있어서요. (취소분 모집 예정 공지사항에는 그렇게 나와 있고 모집공고문이 뜨기 전이라 공고문 확인후 해당 사무실에 추가로 문의 할 예정) 계약시 납부해야할 금액은 5억이 넘지 않으나 실제 거래가 6억이 넘게 되고 있어서 이를 준비해서 제출하는게 맞는건가요? 아니면, 청약은 기존 거래와 달리 모두 해당 계획서가 필요한 걸까요?

4. 부동산 세무상담이나 위 내용을 문의드릴 곳이 어딘지 모르겠어서 월부에 글을 작성합니다. 혹시 유/무료 구분없이 해당내용을 상담받을만한 곳이 있을까요? 아마 부동산이나 세무사 사무소에서 상담을 받아야 할 것 같은데 상담시 주의해야할 점이 있는지 궁금합니다.

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긴 글 읽어주셔서 감사드리고 추운 겨울 건강 유념하시며 투자활동 성공하시길 기원합니다.