안녕하세요
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
이번 학기 월부학교 1강은 줴러미튜터님께서 ‘상위 1% 실전투자자로 성장하고 결과는 내는 법’에 대한 강의를 진행해주셨습니다.
빠르게 변화하는 시장 상황속에서 롱런하는 투자자가 되기 위해서 이제는 투자 뿐만아니라, 운영과 태도의 중요성이 커지고 있음을 배울 수 있었습니다.
통화량과 금리가 시장에 미치는 영향
지금까지 부동산의 흐름을 살펴보면 공급, 정책 등을 중심으로 살펴보곤 했었는데, 이번 강의에서 튜터님께서 통화량과 기준금리가 시장에 미치는 영향을 분석해주셨습니다. 신기하게도 유동성이 풀리면 매매가가 폭등했던 과거의 흐름을 보면서 지금처럼 돈이 풀리고 유동성이 늘어나는 시장에서 정책으로 누르고 있는 흐름에는 한계가 있지 않을까? 라는 생각이 들었습니다.
이처럼 이제는 부동산이라는 투자 영역 또한 저평가, 입지가치, 정책만을 아는 것이 아니라 거시경제라는 큰 흐름에 대한 공부를 하여야 장기적인 관점에서 더 나은 선택을 내릴 수 있는 투자자가 될 수 있을 것 같습니다.
수도권 외곽 투자의 특징
최근 시장은 지난 10월 토허제발표 이후 서울, 경기 상급지 투자가 막히고 비규제지역이 한동안 많은 투자자들의 관심을 받아 상승을 했습니다. 그러다보니 이제는 1억정도의 투자금을 가진 분들이 지방 또는 수도권 외곽 투자를 비교하기 시작했습니다.
아직까지 수도권 외곽 투자를 진지하게 고민해본적이 없었는데, 이번 강의를 들으면서 수도권 외곽도 투자할 수 있다는 것과 수도권 외곽 투자와 지방투자의 차이점을 배울 수 있었습니다.
수도권 외곽은 흐름이 늦게 오는 만큼 찰라에 규제지역으로 묶이거나 하락장에 들어가기 쉽다는 부분에서 지방투자와 같은 관점으로 수익이 나면 매도해야 될 것 같습니다. 그리고 지방투자와의 차이점은 전저점을 다시 만나는 경우가 많지 않아 안정적인 보유가 가능하다는 장점이 있습니다.
하지만 같은 투자금이라면 지방에서는 조금 더 가치와 선호도가 높은 단지를 투자할 수 있다는 장점이 있습니다. 따라서 조금 더 빠르게 자산을 불리고 싶고 기민한 대응이 가능한 사람이라면 무조건 수도권이 아니라 지방투자를 통해서 자산을 불리는 선택을 하는 것이 유리할 것 같습니다.
원칙과 기준
저 뿐만 아니라, 많은 분들이 원칙과 기준에 대해서 헷갈리고 같은 것이 아닌가? 라는 생각을 할 수 있을 것 같습니다.
원칙 : 근복적이고 보편적인 진리로 변하지 않는 것
기준 : 구체적인 평가의 척도로 상황에 따라서 변할 수 있음
‘내 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 것을 산다’ 는 변하지 않는 원칙이며, ‘저환수원리’ 의 기준은 시장 상황에 따라서 맞춰서 적용하는 것입니다.
처음에는 사실 제가 배운 ‘저환수원리’ 라는 기준이 어떻게 변할 수 있지? 라는 의문도 있었습니다. 하지만 5년이라는 시간을 부동산투자를 하면서 시장에서 플레이어로 뛰어보니, 시장 상황에 따라서 맞춰서 적용한다는 튜터님의 말씀을 이해할 수 있었습니다.
예를 들어 지난 하락장에서는 전고점 대비 -30% 라는 절대적인 저평가 기준이 있었다면, 지금처럼 많은 단지가 전고점을 넘어가는 상황에서는 과거의 기준인 -30%를 고집하면 ‘내가 살 수 있는 가장 좋은 것을 산다’ 라는 변하지 않는 원칙에 맞지 않는 판단이 되는 것입니다.
운영 - 보유세
최근 공시지가가 큰폭으로 상승하고 뉴스에서도 지속적으로 보유세 상승에 대한 기사가 쏟아지면서 많은 다주택자들이 불안해 하고 있습니다. 저도 다주택자로서 막연하게 이제는 투자하지 못하는 걸까 하는 두려움과 얼마나 많은 보유세를 내게 될지 걱정이 되었습니다.
하지만 이번에 강의를 들으면서 지난 21년 보유세가 가장 높았던 시기를 기준으로 시뮬레이션 해보고 실제로 내가 감당하게 될 보유세를 계산해볼 수 있었습니다.
물론 이번 정권에서 지난 정권 정도의 보유세 정책이 나올지, 그 이상의 예상하지 못할 수준의 정책이 나올지는 아무도 할 수 없습니다. 따라서 막연하게 두려워하고 이제는 돈을 벌 수 있는 기회가 없다라는 걱정보다는 정확하게 보유세와 관련된 정책이 나올 7월까지 잠시 기다렸다가 실제로 정책이 어떻게 나오는지를 확인하고 투자의 방향성을 결정해도 될 것 같습니다.
지행용훈평
월부학교 1강에서 매번 듣는 지행용훈평입니다. 여러번 들어서 이해하고 있다고 생각했었지만, 지난 학기를 돌아보고 이제야 제가 부족하고 보완해야 할 부분이 무엇인지를 깨달을 수 있었습니다. 저는 이번 학기에 ‘용’ 과 ‘평’에 집중해서 반드시 개선해 나가겠습니다.
말로만 튜터를 목표로 한다가 아니라, 그만큼 높은 수준의 결과를 내고 아웃풋으로 증명하는 3달이 되겠습니다. 그리고 그 과정에서 더 잘하기 위해서 꾸준히 복기하고 튜터님의 피드백을 받으며 행동을 수정해나가도록 하겠습니다.
잘하겠다는 마음이 진심이라면, 그 과정에서 어떤 불편함이 있어도 이겨내는 것이 마음의 크기라는 튜터님의 말씀처럼 적극적으로 질문하고 피드백을 구해 더 잘할 수 있는 투자자로 성장하겠습니다.
긴 시간 많은 가르침을 주신 러미튜터님 감사합니다!
댓글
