안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
여러분이 살고 있는 아파트, 오피스텔, 빌라 그리고 자주 가는 식당이나 병원이 왜 그 자리에 지어졌는지 생각해보신 적 있으신가요?
건물은 그냥 마음대로 지을 수 있는 게 아닙니다.
그 건물을 어떤 용도로 사용할지, 어떤 구조와 규모로 지을지, 어디에 지을 수 있는지까지 모두 법에서 정해놓은 기준이 있습니다.
이 기준에 맞지 않으면 건축허가나 신고 자체가 받아들여지지 않을 수도 있습니다.
우리가 일상에서 지나쳐가는 모든 건물은 이러한 절차를 거쳐 그 자리에 존재하게 된 것이라고 보시면 됩니다.
왜 그럴까요?
만약 각자 가지 이익만 생각해서 아무렇게 건물을 짓는다면 일조권 침해, 소음 문제, 교통 혼잡, 안전 문제 등 여러 가지 분쟁이 발생할 수밖에 없는데요.
이러한 혼란을 막기 위해 미리 건축 기준을 정해두고 있죠.
행정청의 허가나 신고 절차를 통해 주변 환경과 공공의 이익까지 고려하도록 하고 있는 겁니다.
개인의 재산권 행사와 주변 사람들의 권리가 충돌하지 않도록 균형을 맞추기 위한 장치라고 할 수 있습니다.
세입자 여러분, 보증금 싸다고 혹하지 마세요!
그런데 이 기준을 무시하는 일이 일어나기도 합니다.
상가 건물을 주거용으로 바꿔 세를 놓는 경우가 대표적입니다.
전입신고를 하지 않는 조건을 걸고 보증금을 낮춰 세입자를 구합니다.
세입자 입장에서는 비용이 줄어드니 괜찮아 보일 수 있지만 정말 위험한데요.
상가 건물과 주거 건물은 애초에 설계 기준이 다릅니다.
주거용은 화재 안전이나 피난 구조 같은 부분에서 더 엄격한 기준을 적용받는데 상가 건물은 이런 기준을 충족하지 못한 경우가 많습니다.
실제 생활하다 보면 생각지도 못한 안전사고가 발생할 가능성도 있습니다.
걸리면 어떻게 될까요?
이렇게 원래 허가 받은 용도와 다르게 건물을 사용하면 불법 용도변경에 해당하는데요.
적발되면 관할 지자체에서 시정명령을 내리게 됩니다.
말 그대로 원래 용도로 다시 사용하라는 행정 명령입니다.
이 시정명령을 무시하고 계속 위반 상태를 유지하면 문제가 커집니다.
건축법 제80조에 따르면 시정명령 이후에도 위반 상태가 계속되면 이행강제금이 반복적으로 부과될 수 있습니다.
한 번으로 끝나는 게 아니라 연 2회 범위 내에서 계속 부과될 수 있죠.
위반 상태를 유지하는 기간이 길어질수록 금액이 계속 누적됩니다.
금액 기준은 자자체 조례에 따라 차이가 있지만 실무적으로 아래와 같은 수준에서 부과되는 경우가 많습니다.
주거용을 상업용으로 사용한 경우
👉 보통 100㎡ 기준으로 약 500만 원 ~ 1,000만 원 수준
상업용을 주거용으로 사용한 겅우
👉 보통 100㎡ 기준으로 약 300만 원 ~ 700만 원 수준
위반건축물인데 세입자가 들어올 이유가 없습니다.
위반건축물로 지정되면 건축물대장에 해당 사실이 표시됩니다.
누구나 확인할 수 있는 기록이기 때문에 부동산 거래나 임대 과정에서 영향을 받게 됩니다.
전세보증금 반환보증보험 가입도 사실상 어려워질 수 있는데요.
보증기관에서는 위반건축물 여부를 중요한 심사 기준으로 보기 때문에 구조 위반이나 무단 증축 등이 있는 경우 보증 가입이 거절되거나 제한되는 사례가 많습니다.
심지어 은행에서 담보대출을 받을 때 감정평가 금액이 낮아질 가능성이 높습니다.
담보로 인정받지 못하거나 대출 한도가 줄어들 수도 있죠.
이렇게 되면 자연스럽게 세입자도 계약을 꺼리게 됩니다.
보증보험 가입이 어렵고 건물 상태에 대한 불안 요소가 있기 때문에 세입자를 구하기가 어려워질 수밖에 없습니다.
처음에는 이득처럼 보일 수 있습니다.
하지만 벌금, 공실, 대출 제한 심지어 형사처벌로까지 이어질 수 있습니다.
결국 얻는 것보다 잃는 게 더 많아지죠.
당장 눈 앞에 있는 이익이 아니라 조금 돌아가더라도 안전한 길을 택하는 게 여러분을 지키는 방법입니다.
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