1편에 이어지는 글이다.
통화량 대비 파랑선은 kb 주택매매 가격지수다. 검정 점선은 광의의 통화량 m2 (평잔, 계절조정)이다. 쉽게...
오늘은 서울 부동산 지난 사이클 끝, 현 사이클 초중반의 상급지~중급지 서열을 비교해 보겠다.
20~22년 서열
20~22년 모든 평형 포함한 서열이다. 아파트 중에서 가장 비싼 단지는 아크로서울포레스트로 130억이었다. 한남동4개 단지, 성수동 2개단지, 반포동1개단지, 청담동1개 단지, 압구정동 2개 단지다. 모든 평형으로 보게되면 일반 아파트가 아닌 소규모 고급 빌라스러운 단지들이 대부분 순위에 들어온다. 하지만 이들은 일반인들과는 거의 상관이 없다. 그래서 84로만 다시한번 보자.
이제 일반인들이 선망하는 입지와 단지들이 대거 나온다. 그래서 일반 사람들 기준으로 단지서열을 볼 때, 국평을 기준으로 보면 된다. 반포동이 5개단지, 잠원동이 1개 단지, 압구정동이 3개단지, 성수동이 1개 단지다. 우리가 흔히 말하는 찐강남 상급지인 압구정동, 반포동이 주류를 이룬다. 반포주공 1단지의 경우 대지지분이 매우 넓어서 사실상 재건축된 59평 한채를 미리 산 개념이다. 그러니 사실상 20~22시즌에 국평 최고 가격은 40억 중후반으로 평단가가 대략 1.2억~1.4억 수준이었다.
23~25년 서열
23~25시즌에서는 평당 대략3억짜리 거래가 있었다. 아크로서울포레스트 104평이다. 전체평형들은 5년내외의 기간동안 가격 수준이 대략 두배정도 올랐다. 그만큼 상단이 열리는 중이다. 이는 일본,대만과 비슷한 트랜드가 있는 시장으로 흘러간다는 뜻이다.
한남동이 3개단지, 성수동이 1개단지, 반포동이2개단지, 압구정동이 3개단지, 청담동이 1개 단지다. 아마 2030년대 중후반경 미래에는 재건축된 압구정 팬트들이 이 서열의 최상단을 차지할 듯 하다. 아직 대형의 경우 평당 2억을 받는 단지가 매우 적다는것을 알수 있다. 어찌보면 부자들에게 대형평형은 오히려 가성비일 수 있다. 평단가로는 더 낮기 때문이다.
23~25시즌 국평 서열을 보면 원베일리가 72억으로 최고가다. 원베일리 국평중 파노라마 한강뷰가 나오는 세대가 매우 일부 있다. 해당 거래는 그 세대로 들었다. 최고입지인 반포동 + 신축 + 브랜드 대단지 + 한강 파노라마뷰. 즉 모든 것을 갖춘 국평은 현재 대략 70억 초반의 가치를 받는다고 생각하면 된다.
우리가 이런 상단을 왜 알아야 하냐면, 그래야 내가 현재 보유중인 단지의 가치와, 갈아탈 단지의 가치를 계산 할 수 있기 때문이다. 이런 단지들은 일종의 기준 역할을 한다.
반포동이 3개 단지, 압구정동이 4개단지, 청담동이 1개, 잠원동이 1개, 성수동이 1개 단지다.
개인적으로 토지 계획상 압구정동과 반포동의 성격이 비슷하다 본다. 필지를 크게 구획해서 대단지가 들어선지역이다. 잠원과 청담도 토지구획상 비슷하다. 다만 잠원은 소규모 아파트 단지가 들어섰고, 청담은 고급빌라가 들어섰다. 그래서 그 성격이 많이 달라지긴 했지만, 토지구획 상 성격이 비슷하다.
과거에는 반포나 잠원의 주공 단지들 때문에 강남의 민영 단지촌(압구정과 대치가 대표적)에 비해 등급을 낮게 평가했지만, 이제는 달라졌다. 오히려 낮은 주공단지들로 인해서 사업성이 좋아 먼저 신축화 되면서 현재는 최고 입지로 평가받는다.
하지만 압구정동이 재건축 되면 반포 보다는 비쌀 것이다. 입지 차이는 이제 적어졌지만, 아파트 세대가 1세대 차이날 것이고 연식으로는 15년 정도 차이가 벌어질 것이기 때문이다.
대치가 재건축되면 다시 반포를 넘지는 못할 것이지만 역시나 아파트 세대와 연식차이로 인해 가격은 비슷해질 것으로 본다. 반면 반포 미도같은 경우 재건축되면 현재 엔트리 느낌에서 비한강변 단지중 가장 선호하는 단지가 될 것이다. 가장 신축일 것이기 때문이다. 이런식으로 연차와 재건축 시기에 따라 서열이 바뀐다. 단 땅의 가치 차이가 미미할 때만 그렇다. 땅 가치 차이가 많이 나면 역전 못한다.
중급지들
이제부터는 서울의 중급지 들 중, 상단 지역을 구단위 서열로 알아본다. 동남권은 강동구, 서남권은 동작구, 서북권은 마포구, 동북권은 성동구(성수제외한)으로 본다. 성수는 성동구에 속하지 않은 별도로 봐야한다. 잠실, 한남, 이촌, 여의도 처럼 해당 자치구와 약간은 다른 세계인 지역이기 때문이다.
한강 이남 지역 중, 대표적인 중급지가 동남권은 강동구 / 서남권은 동작구다. 양천구도 여기에 들어가지만, 현재 대부분 재건축 예정 단지들이라서 일단 강동구와 동작구를 뽑았다.
이 두 지역은 쌍둥이다. 최상단은 마포,성동보다 높다. 올파포 33억으로 잠실 기축 단지들과 비슷한 수준이다. 아크로 리버하임도 34억으로 서초동 기축 단지나 방배 신축과 비견할만 하다. 올파포는 초대형 단지+ 신축효과 + 올림픽 공원및 잠실 생활권으로 상급지 수준의 가격을 받는다고 본다. 반면 아리하는 서울 정 중앙이라는 입지 + 한강생활권과 + 압도적 한강뷰가 이 가격을 만들었다. 여기서 우리는 현재 시장의 키워드를 뽑아낼 수 있는 것이다. 그래서 이런 상위 단지들의 가격과 그 가격인 이유를 아는 것이 공부다.
강동구는 그라시움이 26억으로 선두다. 대부분 고덕 생활권이 20억 이상 가격을 형성하며 상위권에 랭크되었다. 내가 고덕 임장을 22년 12월 마지막주에 했는데, 그때 그라시움 34평 로얄이 13억이었다. 참 감회가 새롭다.
흑석동은 6위까지 모조리 20억 중반으로 강동과 다르게 평균 수준이 훨씬 높다. 강동은 올파포와 그라시움만 독보적이다. 반면 동작구는 아리하가 독보적이지만, 나머지들도 모두 그라시움 정도의 밸류를 받는다. 입지 가치는 상위 단지들 기준 동작이 더 높다고 할수 있다.
한강 이북으로 건너가면 중급지 최상단은 마포구와 성동구다. 성동구는 성수동을 제외한 성동구가 기준이다. 성수동은 반포,압구정,한남과 같이 노는 동네니 제외했다.
상단은 올파포와 아리하보다 3억 정도 낮다. 다만 1위부터 6위까지 20억 후반에 모두 분포되어 있다. 그만큼 입지 가치가 높다는 것을 알수 있다. 한강 이북에서 또 좋은 지역이 광진구다. 개인적으로 양천구와 쌍둥이로 본다. 다만 여기서는 재건축 위주 단지들이 주류이기 때문에 광진도 다루지 않는다.
경기도 최상급지
서울의 강동, 동작, 마포, 성동 (+ 양천, 광진) 과 비견할 만한 경기도 지역이 두곳 있다. 바로 과천과 분당구(판교일대 분당)이다.
서울의 4대장인 서초,강남,용산,송파 정도는 아니지만, 위 6개 구에는 비견 할만 한 곳이다. 신기하게도 상위4개구, 중상위는 8개구다.
서울에 상위 중산층이 로망으로 삼는 지역과 단지는 현재 대부분 25억 내외로 모아지는듯 하다. 자수성가 상단인 전문직 맞벌이나 상위 대기업 맞벌이가 꿈꾸는 단지들도 25~33억 수준으로 모아지는듯 하다.
만약 판교가 신축 민영 단지고, 모두들 브랜드 대단지였다면 아마 과천보다 조금 더 비쌀 것이다. 대부분 연식이09년인 것을 감안해보면, 순수 입지(땅)의 가치만 따지려면 대략 연식 곱하기 2정도는 해줘야 한다. 이들이 09년식이 아니라 과천처럼 평균 20년식이었다면, 지금보다 22%더 비쌀 것이다. 백현8단지의 경우 그러면 32억 정도다. 대략 올파포나 아리하 정도의 입지 가치를 가지고 있는 것이다.
구분당의 경우 그렇기 때문에 여기서 -10% 정도를 하면 적정가가 나온다. 수내,서현역 주변 대단지 경우 신축 84라면 대략 30억 이상일 것이다. 구분당 재건축을 생각하는 분들은 이렇게 가격을 따져보면 도움이 된다.
서현 수내의 대장급 단지들은 전용84기준 20억~20억 초반이다. 이들의 분담금을 고려하면 총 25억이상 돈이 들어간다. 즉 몸테크로 얻을 수 있는 가격은 현재 +5억 정도로 보인다. 다만 사이클이 한번 진행되면 두배가 오른다. 그러니 재건축 완료될 20년동안 사이클이 한번만 진행한다고 보수적으로 계산해도 대략 60억 정도의 가격이 나온다. 그러니 분당 걱정하는거 아니다^^
다음시간
다음 시간에는 마지막 후편을 작성할 예정이다. 서울의 중급지 엔트리인 영등포구, 강서구, 서대문구, 동대문구의 가격 서열을 살펴볼 예정이며, 경기도의 구성남, 하남, 광명, 안양동안 등도 함께 사펴볼 예정이다. 개별 단지를 통해 서울 아파트 가격의 수준과 사이클에 대한 감을 일단 잡길 바란다.
현 시장 상황과 정부 성향을 고려 했을 때, 부동산에민 과몰입 하면 안된다고 생각한다. 코스피가4700갈줄 누가 알았는가? 그래도 코스피만 하는 것은 매우 위험하다. 전략적 글로벌 자산배분을 이제 부동산과 함께 메인 투자로 고려해야 할 때다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
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