부디 돌다리도 두들겨 보고 건너시길 [로건파파]

안녕하세요?

부자아빠의 꿈을 이루고 있는

로건파파입니다.

최근 월부 부동산 Q&A에 답변을 달던 중 상당히 우려되는 글 하나를 읽게 되었습니다. 해당 게시글을 그대 캡쳐해 오려다가 행여나 게시자의 의도와 다를 수 있기에 게시글을 요약하고 각색해서 전달합니다.

• 현재 1주택자, 매도를 위해 가계약을 함.
• 매도 잔금 및 등기이전일은 26. 7월
• 갈아타기 위한 집은 규제지역 내 다주택자의 세낀 물건
• 이사갈 집의 세입자 만기일은 27. 5월
• 다주택자 만기일에 맞춰 주담대를 최대한 받을 수 있는 방법을 찾고 있음

그냥 내용 그대로만 이해한다면, 다주택자의 세낀 집으로 갈아타기 하는데 주담대를 최대한 잘 받을 수 있는 요건을 묻는 내용이지만, 이 게시자는 더욱 중요한 부분을 놓치지 않았나 싶었습니다.

1. 규제 지역 내 다주택자의 세낀 물건은 무주택자만 매수 가능합니다.

규제 지역 내 다주택자의 세낀 물건을 매수할 경우에 6개월 내(강남3구 및 용산이라면 4개월 내)에 입주가 불가능 하다면, 토지거래는 무주택자에 한해서만 허가를 내줍니다. 해당 질문자분께서는 현재 1주택자이시고 무주택자가 되는 시기는 26. 7월이므로 다주택자의 양도세 중과 배제를 받을 수 있는 기간 이후에 토지거래허가서를 제출할 수 있습니다.

그렇게 되었을 경우에 과연 다주택자인 매도인이 양도세를 중과받고도 그 주택을 팔 의향이 있을지가 의문입니다. 따라서 질문자께서는 매도 잔금 및 등기이전일을 5.9.이전에 하고, 토지거래허가서 역시 5.9.까지 제출하셔야만이 원활하게 해당 주택을 매수할 수 있을 것으로 판단됩니다. 그렇게할 수 없다면 가계약을 포기하거나 다주택자의 세낀 물건이 아닌 다른 물건을 빨리 찾아보는 것이 좋을 것 같습니다.

2. 세낀 물건의 세입자를 내보낼 때 받을 수 있는 주담대의 최대액은 1억입니다.

작년 6.27.대책 이후에  서울 수도권에 있는 1주택자의 경우 생활안정자금 목적의 주택담도대출 한도를 최대 1억으로 제한되었습니다. 따라서 규정이 바뀌지 않은 한 세낀 물건을 사놓은 후에 세입자를 내보내기 위해서 주택담보대출을 일으킬 경우 최대 1억까지 밖에 대출이 나오지 않습니다. 세입자를 내보내기 위해서 추가 보증금이 필요한 경우에는 다른 신용대출 및 현금이 필요한 상황입니다.

또한, 주택담보대출을 최대로 받아서 세입자의 전세금을 돌려주려면, 대출 실행일로부터 6개월 이내에 전입신고를 하고 실거주를 시작해야 하기 때문에 매수 후 6개월 이전에 세입자가 나가는 케이스의 집을 찾는 것이 필요합니다.

부동산에 대한 정부의 정책이나 규제가 반기마다, 분기마다 심지어 달마다 바뀌다보니 매일 부동산을 공부하는 저 같은 사람도 기억하고 판단하기 어려운 시기입니다. 관심이 많지 않으시는 일반인 분들의 경우라면 얼마나 이해하기 어렵고 판단하기 혼란스러울지 가늠조차 되지 않습니다.

살아가면서 일반적으로 많아야 2~3번 정도의 부동산 매매 거래를 경험하게 되다보니, 자주 해보지 않는 일이라 실수가 생기는 것이 당연합니다. 하지만, 인생에서 가장 큰 쇼핑을 하는 순간인 만큼 꼭 ‘가계약’ 전에 돌다리도 두들겨 보고 건넌다는 심정으로 좀 더 깊이 알아보려는 노력이 필요한 것 같습니다.

부디 질문자께서도 원활히 이 문제를 해결하셨기를 기원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.