수천만원 아끼는 부동산 지식은?
부동산 투자로 수익률 200% 내는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 요x + 태x's daddy = 요태디입니다.
훗날의 내가 오늘의 나에게 고마워 할 수 있도록
하루 하루를 열심히 보내고 있습니다.
작년 10월15일 규제가 발표 된 이후,
제가 다니는 직장의 동료들 대부분은 ‘부동산은 이제 끝났다’ 라고 말했습니다.
그리고, 서울.수도권에 좋은 자산을 투자하려고 하셨던 많은 분들이
규제 이후 의욕을 잃고 손을 놔버린 분들도 많습니다.
“왜 하필 내가 뭔가를 하려고 하면 상황이 이렇게 되는 걸까”
라는 마음이 드는 것도 심정적으로 이해가 갑니다.
많은 분들이 기억하시겠지만,
10월15일 토지거래허가제가 발표되었습니다.
10월20일부터 적용되는 토지거래허가제는 전세를 끼고 투자를 하려는 사람들에게
단 5일의 시간을 주었습니다.
저의 동료분도 이 기간 저에게 연락하셔서 단지에 대한 질문을 하시기도 하셨는데요.
규제로 인해 손을 놓았던 사람과, 그 안에서 기회를 잡은 사람의 중요한 차이점은
미리 준비가 되어 있었느냐 여부입니다.
별 준비가 되어 있지 않은 사람은, 규제 발표가 스스로 손을 놓게 하는 트리거가 되는 것이고
준비가 잘 되어 있는 사람에게는 그 5일의 시간을 제대로 쓸 수 있는 무기가 되는 것이죠.
결국 저에게 연락을 주셨던 그 동료분은 투자를 하셨습니다.
우리는 각자 투자 생활을 하는 이유가 있습니다.
그리고, 투자 생활을 하다 보면 자신의 상황, 시장 상황과 정책 상황 등의 변화로
투자의 방향성이 바뀔 때가 있습니다.
[지방만 보는 소액투자자의 방향성이 바뀐 순간]
23년 3월 열반기초반을 듣고 월부를 처음 알았을 때, 그리고 자본주의를 처음 알았을 때
저는 투자자로 살기로 결심했습니다.
하지만, 그 결심 자체의 단단함과 별개로 저에겐 구체적인 방향은 없었습니다.
4월 실전준비반에서 가르마를 타주신 너나위님 덕분에 저는
소액. 다주택 투자자로서 방향을 잡을 수 있었습니다.
기존의 0호기를 자산 재배치하여 나온 전세보증금으로 주담대를 갚고,
소액의 투자금을 확보했고 지방에 1호기도 투자했습니다.
그렇게 2주택자가 되고 나니 앞으로의 투자 방향 설정이 쉽지 않았습니다.
3주택자부터 취득세의 벽이 있었고,
그냥 막연히 ‘투자자라면 취득세 허들쯤은 넘어야지’라고 생각했습니다.
24년5월 처음으로 투자코칭을 받았습니다.
이때, 코칭을 해 주신 튜터님은 제가 생각하지 못한 방향을 제시해주셨습니다.
0호기 매도 후 갈아타기
저는 투자코칭을 받으러 가는 길에 미리 생각해 둔 방향이 있었습니다.
첫째는 0호기를 매도하고 나온 수익금으로 2채로 쪼개서 투자.
두번째는 0호기는 그냥 두고, 지금처럼 연간 저축액을 통해 취득세 허들 넘어가며 주택수 늘리기
제가 생각한 방향이 아니라, 좀 당황스러웠습니다.
0호기를 매도하고, 더 좋은 자산으로 갈아타기의 방향은
그때 당시의 저에게는 ‘시스템 다주택자’의 꿈이 좌절되는 느낌까지 들었으니까요.
게다가 저는 그때까지 서울 앞마당이 딱 한 개 밖에 없었습니다.
그때의 제 마음을 복기해보면,
‘준비되지 않은 서울 앞마당 상태에서 갈아타기는 너무 어려운 미션’
이라는 생각이었습니다.
그렇게 1~2개월 멍하게 보내고, 0호기를 내놨습니다.
내놓고 거의 바로 규제가 나오더라구요. 24년 9월 대출규제가 나왔습니다.
가뜩이나 제 0호기는 전세 낀 물건이라 더 매도하기 쉽지 않았죠.
결국 10개월이 흐른 뒤에 매도가 되었고, 그 사이 저는 열심히 서울 앞마당을 늘려나갔지만
매도가 되지 않은 그 10개월의 기회비용은 온전히 저의 책임이었습니다.
그래도, 10개월 동안 열심히 앞마당을 만들어 놨고
25년 7월 월부학교를 수강하며 갈아타기를 성공할 수 있었습니다.
아쉬운 부분은 매도할 때 최선을 다하지 않은 부분.
구체적으로 보면, 더 많은 발품을 팔지 않고 상황 탓, 물건 탓을 하며 시간을 보낸 부분을
다음 투자에는 꼭 개선해야겠다는 생각이 들었습니다.
그래도 잘한 부분은,
꾸준히 앞마당을 늘려나갔고 매수 후보단지들의 우선순위를 잘 추려놨기 때문에
매도 이후, 빠른 시일 내 매수 할 수 있었다는 것입니다.
물론, 월부학교라는 최고의 환경이 주어진 행운이 있었구요.
아쉬운 부분이 있었을지라도, 그때 상황에서 할 수 있는 것을 다 했기 때문에
괜찮은 자산을 매수할 수 있었습니다.
그리고 그 이후 2025년 10월15일 규제가 터졌습니다.
많은 투자 선배님들, 멘토.튜터님들이 ‘
지금 할 수 있는 것을 최선을 다해 해나가라’고 말씀하시는 것이
무엇을 의미하는 지 작년 투자를 통해 많은 부분 깨달을 수 있었습니다.
[다주택자를 옥죄는 정책방향. 얼마든지 바꿀 수 있는 투자의 방향성]
올해 부동산 투자자들 사이에서 가장 큰 이슈는
단연 ‘다주택자 양도세 중과 유예 페지’일것입니다.
올 초부터 정부는 일관된 메시지를 내보내고 있고
실제 다주탁자들은 5.9. 유예 종료까지 강남3구를 중심으로 많이 내놨습니다.
일시적으로 강남3구의 상승률은 하락세로 전환하기도 했구요.
이런 시장 상황과 정책 상황을 종합적으로 고려하여
우리의 투자 기조도 조금의 변경이 생겼습니다.
사람마다 다르기는 하지만
현재 집을 보유한 사람들(서울.수도권)은 일단 정부의 세제 개편 방향을 보고
대응하자.
챗수를 늘리는 확장적 투자보다는,
보유한 자산을 잘 지킬 역량을 키우고,
그 자산을 더 가치 있는 자산으로 바꾸는 투자방향.
저는 현재 서울에 1채를 보유하고 있어서,
그 자산을 더 좋은 자산으로 바꾸는 투자방향과
종잣돈을 열심히 뭉쳐서 의미있는 투자금을 만든 뒤, 괜찮은 수도권 자산 1채를 더 투자하는 방향
두가지 모두를 염두에 두고 가려고 합니다.
물론 전제는, 올해 7월로 예상된 세재 개편을 꼼꼼히 파악하고
거인의 어깨를 빌리는 투자코칭을 통해 방향성을 확립하려고 합니다.
그렇다면 그 사이의 시간들은 어떻게 보내야 할까요?
저는 지금처럼 매달 앞마당을 늘려나가면서, 상급지의 시세를 예민하게 관찰하려 합니다.
그리고, 지금 보유한 자산을 매도하고 갈아타는 시나리오를 매달 연습하려고 합니다.
어떤 정도의 자산으로 갈아타는 것이 나의 포트폴리오에 유의미할까를 고민하려 합니다.
그리고 종잣돈을 더 타이트하게 모으면서, 규제 속에 혹시 있을지 모르는 기회를 잡으려 합니다.
결국은, 지금 할 수 있는 것을 해나가는 것이 정답이라고 생각합니다.
[시간이 지날수록 월부의 투자방식이 옳다는 확신이 강해집니다]
만 3년동안 월부에서 많은 부분을 배웠는데요.
월부의 기본적인 투자방식.
매년 종잣돈을 열심히 모으고,
그 종잣돈으로 할 수 있는 것 중 가장 가치 있는 자산에 투자한다.
월부의 기본 원칙은 빚으로 투자하는 것을 금지합니다.
대출을 있는대로 내서 투자하는 것을 지양합니다.
물론, 시장 상황에 따라 그리고 개인의 소득수준에 따라 감당할 수 있는 정도의 대출을 보태
투자하는 경우도 있습니다. 그러나 그것은 매우 철저하게 점검된 이후에 가능합니다.
그렇기 때문에, 지금 이야기가 나오는 비거주 1주택자에 대한 대출연장 불허 같은 규제 속에서도
상대적으로 평온할 수 있습니다.
월부에서 가장 강조하는 투자의 제1원칙.
‘잃지 않는 투자’는 선언적 문장이 아니라
우리의 현실에서 얼마든지 벌어질 수 있는 상황에 대한 이정표 같은 원칙입니다.
무리한 대출로 투자한 사람들이 현재의 정책 상황 속에서 보유할 수 없는 상황이 올 때
원칙을 지키며 투자한 우리들은 이 혼란 속에서도 더 좋은 기회를 잡을 수 있습니다.
시장의 상황. 그리고 정부의 정책 방향에 따라
우리의 투자 방향은 얼마든지 유연하게 바꿀 수 있고, 바꿔야 합니다.
그리고 그 방향이 제대로 정립이 되면, 방향에 맞는 행동을 즉시 해나가야 합니다.
우리는 이미 ‘잃지 않는 투자’라는 견고한 투자 원칙이 뿌리 내렸기에
어떤 상황에서도 유연하게 대응할 수 있는 투자자라고 생각합니다.
모든 분들의 성공적인 투자를 응원하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
