관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방 투자법
권유디, 재이리, 김인턴
임시저장해두고.. 올린줄 알았네..ㅎ 내정신…
[기억하고 싶은 내용]
- 수요, 가격, 투자금, 공급으로 투자 지역 선정→알고 있는 지역이 많아야 함. 지역마다 분위기가 다름..!
- 인구 100만이상-인구가 많을수록 수요가 뒷받침되어 가격상승의 힘이 크다
-비슷한 입지의 인구 적은 도시와 연식, 평형 고정해두고 가격 비교
- 가치
1) 개요
- 위상: 주변도시와의 거리, 기업, 행정/지리적 특성→큰 틀을 잡아가는 느낌(나무위키?)
- 인구: 전국 인구수, 구별 인구수, 구별 연령별 인구비율(노인 비율 적은 곳), 인구 교류가 활발한 지역
-베드타운은 신축을 위주로 보기
2) 생활권
- 생활권 별 특징 잡기(그 생활권의 키워드는 무엇인지..!)
- 상중하 구분 하기
3) 입지
- 직장
-일자리와 소득수준은?
-주요 일자리 위치
-베드타운 역할은?
- 학군: 좋은결과(학업설위도, 특목고진학률), 양질의 학원가, 커뮤니티
-다른 지역과 비교했을 때 학군 위상은?
-학군지 역할을 하는 곳은 어디인가?
-창원 학군지, 어느정도 비중으로 봐야하는가?
*소득 높은 곳이 학구열도 높음
- 환경: 상권+편의시설+택지(sgis 참고)
-창원의 주요 상권은 어디인가?
-창원 내에서 거주 환경이 좋은 곳은 어디인가?
*지방은 낮과 밤 모두 사람이 많은 상권이 좋은 곳/ 지방은 환경 좋은 곳 근처로 꾸준히 개발됨
*환경이 조금 떨어진다면 사람이 몰리는 곳에 더 몰림
*같은 투자금이면 상급지에 투자
*외곽 신축은 핵심지 구축까지 다 올랐을 때 투자고려
- 교통
-어떤 교통수단을 가장 많이 이용하나?
-창원에서 교통은 어디까지 의미가 있나요?
-교통이 아파트 가격에 반영되는가?
*외곽이어도 교통이 좋아 중심지까지 빨리 간다면 오를 수 있음
*사람들이 뭘 좋아하는지 알아야함
- 공급
2. 가격
- 선호 생활권에서는 선호단지 중 덜 오른 매물 찾기
- 중위 생활궈부터는 대장단지부터 보기
<시세 비교>
- 전세가 먼저 보고 매매가 비교
- 구축은 신축 59까지 사라지면 비교
- 지방에서 비슷한 가격이면 신축
- 애매한 선호도의 구축은 투자 안함
- 입지가 없는 곳은 신축만 보기
3. 투자전략
- 선호 신축은 매매전세 상승이 일어남/ 중간 신축은 매매가는 그대로이나 전세 상승
- 구별 입지 순서 정리→ 입지와 가격이 왜곡되어 있음
- 입지가 좋은 구의 연식 좋은 아파트부터 우선순위(비싸다면 선호 구축까지)/ 입지가 약한 구는 연식 좋은 아파트 위주
- 중간 선호의 신축 경우, 매매가 무리하게 깎이지 않는 시장→전세가 욕심내지 않고 빠르게 뺄 것!
되도록 신축/브랜드/대단지+밀집(너무 외곽이 아니라면 신축 우선, 59라도 신축이 우선)
직장접근성(단 이 지역은 제외하구요 지역 있는지 찾아보기)
같은 조건이라면 학군지에 존재하는 단지
-학군지 구축도 볼법하지만 수리비용 고려하면 중위급지 신축 투자할 수도..!
- 입지 덜 좋은 신축, 입지 좋은 구축
4. 임장 노하우
1) 분임: 나무위키, 지적편집도
- 분임루트 짜는 법: 상권+아파트 밀집된 동네+랜드마크/대중교통
-사진으로 상권, 동네 느낌 기록해두고 당일에 바로 정리
-큰 길이 아닌 사잇길도 지나가게 루트 짜면 지역 주민들이 해당 생활권에 갖는 인식을 알 수 있습니다.
- 분임 후 남기고 올 것: 사람, 상권, 택지
2) 단임
- 지방에서는 지역 내 선호요소를 갖추고, 아파트가 모여 있어 균질한 곳이 좋은 게 맞습니다. 하지만 지방 아파트 중에는 간혹 압도적인 상품성으로 자신의 약점을 보완하는 단지가 있습니다. 단지임장을 통해 개별단지의 특징을 파악합니다.
- 브역대신평초
- 단임루트
-분임루트 역방향으로, 안갔던 곳을 엮어서
3)시세지도
- 생활권 우선순위 확인
- 가격 결정요소 확인: 생활권 내 단지간 가격 비교를 통해 가격에 영향을 주는 요소를 파악
→의문점이 생긴 것은 전임 또는 매임
댓글
그린라이트님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
