안녕하세요,
진득하게 자산을 모아갈 젠하입니다😊
2년 전부터 꿈꿔왔던 ‘지방에서 돈 벌어서 수도권으로 갈아타기’가
현실로 이루어졌는데요.
오늘은 그 과정을 이야기해보려 합니다.
갈아타기를 결심한 계기
저는 1호기와 2호기가 모두 지방에 있었습니다.
1호기는 중소도시 물건으로
24년에 투자하여 2년 비과세 기간을 채워가고 있었고
2호기는 광역시 물건으로
잔금친지 6개월밖에 되지 않은 상황이었습니다.
1호기는 감사하게도 어느정도 수익이 난 상황이었고,
제가 투자한 중소도시보다 더 좋은 지역에서 많은 기회를 주고 있었기에
얼른 매도해서 광역시던 수도권이던
더 가치있는 단지로 갈아타기를 하고 싶다는 마음이었습니다.
또한 지방은 하락장이 다시 찾아오면
제가 샀던 가격으로 되돌아올 수도 있기에
언제 시장 분위기가 바뀔지 모른다는 불안한 마음에
어느정도 수익이 났을 때 얼른 매도하고 싶다는 생각도 있었습니다.
1호기를 매도할 때 예상되는 1억 초반의 투자금으로
다시 지방을 갈까 수도권을 갈까 고민하던 중이었는데요,
지방은 이미 앞마당이 어느정도 있었고
분위기가 빠르게 변화하는 시장은 아니었던 반면,
수도권은 10.15 규제로 투자할 수 있는 지역이 한정되어 있었고,
상승장의 분위기가 빠르게 퍼지고 있던 시장이었기에
수도권 비규제를 우선적으로 보고,
이후에 지방을 보고 비교해보자 라는 계획을 세웠습니다.
비규제 지역을 앞마당으로 하나씩 만들어가다보니
수도권 외곽이었음에도 불구하고 물건이 애초에 많지 않았고
그나마도 매수 수요가 많아 협상이 크게 되지 않은 채로 하나둘 소진되고 있었는데요,
거기에 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 정책이 발표되고
다주택자 매물이 늘어난다는 소식이 들려왔습니다.
만일 수도권에 투자할거라면 “지금이 기회다!!” 라는 생각에
침착하게, 하지만 발빠르게 움직여야겠다는 생각이 들어
1호기를 바로 매도로 내놓았고,
상승장이었던 시장 덕분에 세가 껴있는 물건이었음에도
빠르게 매도할 수 있었습니다.
1억 초반으로 이제 투자 물건을 찾아보자 마음 먹었던 시점에
우연한 기회로 지난 학기 튜터님이셨던 메퍼 튜터님과 연락을 하게 되었고
2호기는 아직 2년 비과세 요건을 채우지 못했으나
매도하고 돈을 꺼내 더 큰 투자금으로
수도권의 더 좋은 단지에 투자하기로 결정하게 됩니다.
(감사합니다 튜터님💚)
투자 과정
그동안은 1억 초반의 투자금을 염두해두고
앞마당을 만들고 투자 후보 단지들을 추려왔던 터라
갑자기 투자금이 늘어나는 바람에
투자 후보 단지부터 다시 뽑아야했는데요,
다행히 규제 덕분에 제가 투자할 수 있는 지역은 몇 개 되지 않았기에
우선순위가 높은 지역부터 전수조사를 통해
매매가/투자금 순으로 정렬해서 투자 가능해보이는 단지들을 뽑았고
- 매임을 안했거나 가치 파악이 애매한 단지들 위주로 매임을 쭉 먼저 돌았습니다.
- 매임을 하는 동시에 개별단지분석, 단지 비교를 통해 단지 우선순위를 뾰족하게 잡아갔고
- 엑셀로 매물을 관리하며 전수 전임 및 매물털기를 진행했습니다.
운이 좋게도 초반에 바로 투자 가능해보이는 매물 2개를 찾았으나
이것이 최선인지 그 당시에는 확신이 들지 않아
2개의 매물은 제 마음속에 고이 품어두고
매물털기를 계속 진행하며 투자물건들을 더 찾아갔습니다.
현재 수도권은 매매전세 동시 잔금이 불가한 상황이고
개인적으로도 잔금이 불가능했기 때문에
해당 물건에 투자하기 위해서는 주인전세, 전세 세팅 후 명의 이전 등
매도인의 협조가 필요했는데요.
처음 찾은 2개의 물건이 ‘1등인 것 같은데?’라는 생각은 있었으나
확신은 들지 않아 적극적인 협상이 어려웠습니다.
당시 제가 보던 단지들에서는
제가 목표로 하던 매매가 매물들은 이제 소진되고
매매수요가 많은 상황에서 매매가 협상은 크게 되지 않았으며
이후 나오는 매물은 더 높은 호가로 나오면서
투자금을 점점 벌리려 하고 있었는데요,
그 사이에 1등 물건 하나가 날아가버리자
거인의 어깨를 빌려 확신을 더해
더 적극적으로 협상하고자 매물코칭을 받았습니다.
밥잘 튜터님과 매물의 우선순위를 잡고 (감사합니다 튜터님🤍)
우선순위대로 매물협상을 진행했는데요,
협상까지 시간이 꽤 걸리기는 했으나
덕분에 후순위 단지들까지 매물털기를 하며
1등 물건이 최선이라는 확신을 갖고 매수를 할 수 있었습니다.
투자 이후 느낀점(다음 투자에 적용할 점)
이번 투자로 가장 크게 느낀 것은
“ 정말 모든 시나리오를 고려하고 있었는가? ” 였는데요,
시나리오별로 투자 가능한 단지를 뽑아보고
어떤 시나리오가 최선일지 고민해봐야한다.
더 좋은 가치의 자산으로 갈아탈 수 있다면
2년 비과세 요건을 채우지 않아도 매도할 수 있다.
는 것을 이론상으로는 배웠음에도
한 번도 제대로 생각해보지 않았던거죠.
앞으로는 매일 시세 루틴 및 5분위 시세표를 업데이트해가며
시나리오별로 매수가능단지까지 파악해보겠습니다.
또한 세입자를 맞추기 위해서는
대출규제를 제대로 알고 있었어야 했음에도
26년 3월 기준 농협은행에서는 하루만에 전세대출 실행 후
소유권 이전이 가능했음에도 불구하고
매매전세 동시 잔금이 불가하다,
앞으로 또는 뒤로 3개월 텀을 둬야한다 등
전세 대출에 관해 들려오는 말만 믿고
직접 알아볼 생각은 하지 않았는데요.
내 투자인만큼 주인의식을 가지고
다음에는 직접 알아봐야겠다 생각했습니다.
이번 투자를 할 수 있었던 가장 큰 이유는
계속해서 시장과 월부 환경에 남아있었던 덕분이었는데요,
앞으로도 시장과 월부에 껌딱지처럼 붙어서
튜터님들의 강의를 레버리지하고 시장상황을 면밀히 지켜보며
내 자산을 잘 굴려가야겠습니다.
그때의 나에게 해주고 싶은 말
심장이 콩닥콩닥 조급한 감정이 불쑥불쑥 올라왔음에도
침착함을 유지하되 발은 빠르게
‘어떻게 가능하게 하지?’를 생각하며
배운대로 과정을 진행한 점은 잘했다고 생각하며
이번 투자 과정에서 많은 분들의 도움을 받은만큼
저도 더 실력을 키워 다른 사람들을 도와주는 사람으로 성장해야겠습니다.
또한 지금 당장은 지방의 모든 물건을 매도하고
수도권으로 갈아타기를 진행한 것이 가장 이상적인 선택이었고
수도권이 앞으로도 빠르게 상승할 것처럼 보이나
바라는 바와는 다르게 수도권은 지지부진하고
지방은 상승하는 분위기가 펼쳐질 수도 있는데요,
“가치있는 자산을 모아간다”는 투자의 본질을 생각하며
물건을 잘 보유하고, 운영해가야겠습니다.
다음 투자, 갈아타기 목표
앞으로 2년 간은 추가투자가 어려운 상황에서
7월 세제규제뿐 아니라 앞으로 정부의 정책, 시장 변화를 면밀히 관찰하며
추가 투자 혹은 더 가치있는 자산으로의 갈아타기 시나리오를
잘 가꾸어가보겠습니다ㅎㅎ
이왕이면 4급지 이상으로 갈아타기 하면 좋겠다아 ~😆
