임장지 가격 수준, 저는 이렇게 확인 합니다 [해적왕]

안녕하세요^^

인생이란 위대한 항로에

원피스를 찾아 항해 중인

행복한 투자자 해적왕 입니다 😁

오늘은 시세파트에 관련한 주제입니다.

최근 저는 시세파트 도입부분에서

임장지의 가격수준을 유사한 앞마당과 비교하는 장표를 

추가하였습니다.

지난 1월 지투실 튜데에서

스승님이신 긍휼과열정 튜터님께 배운 것을 적용하는데요.

(긍정 튜터님 감사합니다 😊)

임장지 전체의 가격수준과 생활권별 가격수준을

유사한 앞마당의 지역 전체와 생활권별로 가격수준을 비교하면서

지역과 생활권의 위상을 비교합니다!

Why??

1️⃣ 우선 임장지 가격 수준에 감을 잡기 위해

2️⃣ 내가 투자를 고려하는 지역과의 위상을 비교

3️⃣ 임장지와 앞마당 내 생활권 내 단지 vs 단지를 비교에 용이

4️⃣ 결국 임장지와 앞마당에서 최선의 투자를 위한 비교평가 목적

👉🏻 (한줄 요약) 결론 파트에서 임장지와 앞마당의 비교평가시 최우선 단지를 선정할 때 지역과 생활권의 위상에 대한 감을 잡기 위한 목적

그럼 제가 적용하는 단계는 아래와 같습니다.

1단계 👉🏻 지역별 입지 비교

2단계 👉🏻 평당가와 대장가격 비교

3단계 👉🏻 지역과 생활권별 위상을 평가(내 느낌순)

4단계 👉🏻 3단계 평가한 위상을 검정&조정

결론 👉🏻 공급량 체크와 “투자 연결”로 내 생각 남기기!

그럼 단계별 순서로 설명 드리겠습니다^^

참고로 지난 2월 다녀온 만안구를 예시로 가져왔습니다.

당시 경기도 앞마당이 고양시(일산동구)와 군포시 뿐이어서

두개만 비교했습니다.

(비규제인 구리와 부천이 있으면 더 좋겠다는 생각은 했습니다^^)

1단계: 지역별 입지 비교

가장 먼저, 저희가 배운 입지 요소 중

인구, 물리적 위치, 직장, 교통 + 지역의 소득 수준으로 

입지 비교를 합니다^^

매달 임장지 입지분석을 하며,

앞마당 입지는 까먹게 되는데,

이렇게 한 판으로 정리해서 지역간 입지 비교를 통해 위상을 정리합니다!

수도권에서 수요는 인구가 아닌 직장과 교통!!

그래서 제가 판단한 입지가치는 안양 > 군포 > 고양시 순이라고 정리하고 넘어갑니다.

2단계: 평당가&대장 확인

입지요소를 통한 지역간 위상을 판단했다면,

다음 단계는 지역별 평당가와 대장가격을 통한

지역의 위상을 판단합니다!

이렇게 3지역의 평당가와 지역 대장 가격을 도식화 하고

이에 대한 저의 생각을 정리합니다.

당시 평당가 순은

안양(2,635만원) > 군포(1,82만원) > 고양(1,618만원)이며,

국평기준 대장가격은 안양의 귀인마을현대홈타운(14억) > 고양 킨텍스원시티3(12.5억) > 군포 힐스금정(11.5억) 순입니다.

🎯 입지와 평당가는 서열대로 정리되지만,

대장 가격은 GTX-A 개통 영향으로 서울까지 이동시간이 획기적으로 개선된

킨텍스원시티3블럭이 군포보다 앞 선 것을 알 수 있습니다.

3단계: 생활권 가격 수준 도식화(느낌순)

다음 3단계로

임장지와 앞마당의 생활권별 입지 가치를

제가 직접 손품, 발품으로 확인한 데이터와 느낌으로

서열화를 하는 과정입니다.

여기서 저는 많은 시간을 들이지 않습니다.

직관적으로 생각하는 수준을

빠르게 도식화 합니다.

핵심은 내가 정확하게 맞추는게 아니라,

내 생각을 스스로 정리해서 입지 가치를 생각해보고

서열화 하는 그 과정이 중요합니다.

맞추면 기분좋고, 틀리면 개이득입니다!

오히려 틀리면 다음 검증 과정을 통해 더 깊게 생각해 볼 수 있으니깐요^^

우선 임장지와 앞마당의 각 생활권별 입지 가치순위를

저의 느낌으로 올려 봤습니다.

군포의 산본이 환경과(신도시 균질성)은 물론 교통(1,4호선)에서 가장 가치가 높다고 판단했고,

다음으로 일산의 킨텍스가 GTX-A 개통으로 교통이 개선되고 압도적 환경에서 2순위를 줬습니다.

그리고, 안양역 생활권이 동측의 메가트리아 등 준신축 대단지들의 균질성이 좋지만,

서쪽 구도심의 유흥 상권과 비균질성 등으로 아쉬운면이 있어 3순위를 줬고,

이런 프로세스로 각 생활권을 가치서열로 배치합니다!

그리고, 위에 보시면 각 지역의 생활권을 “4개씩” 구분 한 것이 보일 겁니다.

이는 지난 해 12월 내마실 4기 수강시

빈쓰 튜터님의 튜터링 데이에서 배운

수도권 내 단지 대 단지의 비교평가에 용이하게 적용하기 위함입니다.

저는 서울 25개구와 수도권 전역을 4개 생활권으로 나눕니다.

그리고 각 지역별 생활권의 선호도를 S > A > B > C 로 서열화 합니다.

그렇게 하면 지역이 다른 단지간의 비교평가가 용이합니다.

< 내마실 4기 튜터링 데이 빈쓰 튜터님 >

4단계 : 생활권 가격 수준 검증

4단계에선 

앞단계에서 느낌으로 서열화한 각 지역의 생활권별 가치서열을

대표단지의 가격 수준으로 점검해봅니다.

만안구 임장시에는 대표단지를 랜드마크로 적용하였는데,

이번 월부학교  반임장시 사임발표 이후

🎯적튜님으로부터 각 지역별 선호도 높은 대단지 구축 단지도 같이 비교해보면

더 뾰족하게 보인다는 피드백을 받아 다음 임장지에서부터 적용할 예적입니다.

위와 같이 랜드마크 가격수준을 확인 후

가치서열을 점검하고 조정합니다.

그리고 가격 수준을 고려해서 집중적으로 볼 생활권을

🎯Strike Zone 으로 설정합니다.

그리고 시세파트에서부터 단지분석, 매임까지 집중 공략하게 됩니다.

마지막: 공급 확인 및 투자 생각 남기기

자 이제 마지막입니다.

임장지와 각 앞마당의 공급 상황을 다시한번 체크하고

최종 투자 의사결정 전에 집중적으로 살펴볼 앞마당을 미리 체크합니다!

당시 저는 앞에서 뽑은 스트라이크 존에서

일산동구의 생활권들은 3기신도시 등 입주가 예정되어 있어

산본 > 안양 > 석수 > 관악 생활권 순으로 투자대상을 선정하겠다는

생각을 가지고 시세 분석에 들어갔습니다.

마치며,,,(어떤점이 좋나요?)

시세분석전 임장지와 앞마당의 각 생활권의 위상을 이해하고 들어간다면

시세 분석시 임장지내 저평가 단지를 임장지 내는 물론

앞마당의 유사한 위상의 단지와도 비교평가를 해보는 것까지 사고가 확장되게 됩니다.

결국 우리가 한 달간 열심히 임장하고 임보를 작성해서 남겨야 할 결과물은

내가 가진 투자금으로 살 수 있는 최고의 투자 후보를 선별하는 것입니다.

이를 위해 우리는 임장지는 물론, 

내가 가진 앞마당 내 단지들 중에서도 우선 순위를 선별합니다

이렇게 단계별로 임장지와 앞마당의 가격수준을 입지순으로 가치순으로

판단해보는 과정이 저에게는 우선 순위를 선별하는데 엄청난 도움이 됩니다.

어렵지 않고 과정에서 재미도 느낄 수 있으니

한 번은 적용 해보시는 것을 추천드립니다^^

저에게 적용할 수 있도록 알려주신 “긍휼과열정” 튜터님

그리고 이를 더 정교하게 가다듬을수 있도록 피드백 해주신 “적적한투자” 튜터님 감사합니다 🫶🏻