안녕하세요, '경매하는 직장인' 경장인입니다.
오늘의 10분 경매 스터디는 “돈 되는 물건 찾기”
“경매사이트에서 물건 검색하는 법”에 대해 알아보겠습니다.
0. 용어 : 경매사이트, 경매지, 경매정보지?
다양한 용어로 불리지만 결국 같은 말입니다. 경매로 나와 있는 물건을 검색해볼 수 있는 곳이죠.
대한민국 3대 유료 경매사이트 중 [스피드옥션]을 예시로 설명드리겠습니다.
1. 스피드옥션에 접속한 후 [경매검색] 버튼을 클릭합니다
2. 원하시는 지역, 용도, 감정가, 유찰 횟수를 선택하고 검색합니다
예시)
- 지역 : 인천
- 현황용도 : 다세대(빌라)
- 감정가 : 1억 이하
- 유찰 횟수 : 1회 이상
처음 경매를 하시는 분들은 내가 사는 지역부터 검색해보시면 “우리동네에도 경매가 올라오는구나” 하고 가볍게 시작해볼 수 있을 겁니다 (특히, 우리 동네는 임장 없이도 분위기를 알 수 있고 시세도 익숙하실테니까요)
3. 가장 먼저 ‘최저가’와 ‘면적’을 확인하세요
- 감정가 vs 최저가: 현재 가격이 시세보다 얼마나 저렴한 상태인지 확인합니다.
- 감정가 : 법원이 지정한 감정평가사가 경매를 시작하기 전, 부동산의 가치를 평가해 매긴 가격입니다 (이 부동산의 ‘정가’라고 보시면 됩니다)
- 최저가 : 이번 회차 입찰에서 법원이 허용하는 가장 낮은 입찰 가격입니다. (입찰하실 때 이 금액보다 낮게 쓰시면 자동 탈락입니다)
- 건물 면적: 전용면적(실평수)을 보세요. 빌라는 전용 13~15평(방 3개)이 가장 수요가 많고 잘 팔립니다.
4. 임차인 현황 (말소기준권리, 전입일자, 대항력)을 확인합니다.
- 임차인 현황에 '대항력'이라는 단어가 있는지 보세요. '없음'이라고 되어 있다면 일단 안전한 물건이고, ‘있음’으로 되어 있다면 우리가 물어줘야할 돈이 얼마인지 계산이 필요합니다. (이를 권리분석이라고 해요)
- 말소기준권리(날짜) : 등기부등본상의 수 많은 권리 중, 낙찰 후에 사라지느냐, 아니면 남아서 낙찰자가 책임져야 하느냐를 가르는 기준 날짜입니다.
- 전입일자 : 세입자가 이사를 와서 주민센터에 전입신고를 한 날짜입니다. 아래 이미지처럼 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 빠르다면, 세입자가 (대항력)을 들고 있다는 뜻입니다. 법원에서 돈을 다 못 받으면 여러분이 대신 물어줘야 할 수도 있어요 (어려운 물건인거죠)
- 대항력 : 임차인이 낙찰자에게 “내 보증금을 다 돌려받을 때까지 못 나가!”라고 버틸 수 있는 법적인 힘입니다. (대항력이 있는 임차인은 어려운 물건이라고 보시면 되어요)
5. [매각물건명세서]를 봅니다.
- 매각물건명세서는 ‘법원이 보증하는 이 부동산의 성적표’입니다. 여기에 맨 하단이 깨끗하다면 일단 합격입니다. 오늘은 경매사이트에서 매각물건명세서를 꼭 봐야 한다 (는 부분만 우선 기억해주세요) 생각보다 경매사이트에 오기입된 부분이 있을 수 있으니 소중한 우리 돈을 지키기 위해 매각물건명세서는 꼭 꼼꼼히 확인해야 합니다.
🏠 실제 경매 사이트, 어떤 순서로 보는지 같이 해볼까요?
(과거 수강생 사례입니다)
- 인천시 구월동에 있는 한 오피스텔이네요. (소재지/용도 보기)
- 전용면적이 4.87평으로 원룸구조입니다.
- 최초 감정가 9,000만원에 2020년 2월 25일 경매가 진행됬지만, 아무도 입찰하지 않아 유찰되었습니다
- 다음 입찰기일은 70%로 낮춰진 가격 (최저가 6,300만원)으로 3월 30일날 진행된다고 합니다 (매각기일이 3월 30일이죠)
- 이 때 입찰을 하려면 최저가의 10% 이상의 보증금을 가지고 6,300만원 이상의 입찰가격으로 입찰을 하시면 됩니다 (6,300만원 이하로 쓰시면 무효 처리 됩니다)
- 보존 등기일(건축년도)가 당시에는 2014년 3월 21일로 비교적 신축이었습니다.
- 임차인현황에서 신재일씨가 보증금 3000만, 월세 20만원에 거주하고 있으며, 보증금 3000만원 중 2700만원만 법원에서 돌려받을 수 있고 나머지 300만원은 본인의 과실로 잃게 되는 임차인입니다. 대항력이 없네요.
- 경매사이트에서 사진을 클릭하시면, 건물외관, 구조 등을 확인하실 수 있으며, 이 부동산에 관련된 서류들을 모두열람하실 수 있습니다 (등기부등본, 건축물 대장, 현황조사서, 매각물건명세서 등…)
💡 경매 사이트, 태어나서 처음 보시는 분들 있으시죠
경매 사이트를 처음 열면 수많은 숫자와 한자 섞인 용어들 때문에 머리가 아프실 거예요. 하지만 겁먹지 마세요. 우리에게 필요한 정보는 딱 정해져 있기에, 겁 먹지 않으시도록 꼭 보셔야 하는 정보들만 설명드려 보았습니다.
(하루 10분 경매 스터디는 최대한 하루에 조금씩 경매를 알아가실 수 있도록 난이도를 조절하고 있어요) 여러분 도망가실까봐요 ㅎㅎ
오늘 여러분이 경매 사이트가 대략 이런 느낌이구나
라고 알게 되셨다면 (일단 성공입니다 ^^)
💡 스피드옥션 유료 사이트를 [무료]로 이용하는 법
- 전국 기준 1개월에 84,000원 비용을 지불해야 하지만 매일 1시간씩 물건 검색하는 시간을 효율적으로 쓰기 위해서는 유료 사이트 이용을 추천드립니다.
- 제가 월부에서 진행하는 [경매 특강] 수강생분들께는 2개월 무료 이용권 (1개월 기준 84,000원 상당)을 제공해드리고 있어요 (특강 비용이 189,000원인데 2개월을 무료로 드리니 너무 좋은 혜택이죠?ㅎㅎ) 저와 함께 월부에서 경매를 배워 보실 분이라면 알림신청하시고 쿠폰도 받아가시면 좋을 것 같아 링크 공유드립니다
- 4/22 단타 소액 경매 올인원 특강 (스피드옥션 2개월 이용권 제공)
<📝 오늘의 경매 공부> 인증 댓글 미션
“오늘 이 글에서 배운 단 한가지"
짧게라도 좋으니 댓글을 적어주세요
경매, 누구나 할 수 있습니다 :)
매일 남기는 댓글이 시작입니다
저와 함께 해보시죠!
