안녕하세요. 자유를 찾아가는 건강하고 행복한 투자자 써니쁘리입니다.
올 초까지 건강 이슈로 많은 일이 있었던 시간이었기에 2호기 복기글을 계속 미루게 되었는데
투자과정을 복기하고, 다음 투자에 적용해보고자 경험담을 남김니다!
저는 25년 2월 , 지방 1호기를 투자하며 잔금을 마쳤습니다.
이후 “이제 다음 투자는 어떻게 해야하지? 방법이 없을까? 어떤 방법이 좋을까”
에 대해 생각해보았고, 투자VS 내집마련, 저축액 더모아 투자VS 지금 투자를 비교한 뒤
지금 할 수 있는 내집마련을 하자로 결심하고, 작년 6.27 규제이후,
25년 9월에 내집마련 실거주로 2호기 계약 후 무사히 잔금을 치고 입주를 마쳤습니다.
*이 과정에서 보금자리론을 이용했는데 혹시 보금자리론을 고려하고 계시는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.
1. 투자 VS 내집마련, 방향성에 대한 고민
저는 결혼을 앞두고 미래를 설계해야하는 시점이었습니다.
실거주는 깔고 앉는돈, 원리금 부담이라는 생각에 투자를 해야한다고 생각했었는데
서울은 제 투자금에 비해 진입장벽이 높았습니다.
당시 남자친구는 직장이 대전, 저는 서울이었기에 월세에 거주하며 거주에 대한 불안성이 있던 상태였기 때문에
과연 ‘투자’가 최선일까라는 의문이 제 머릿속에 있었던 것 같습니다
그런 의문으로 정책대출인 보금자리론을 알게되었고 생애최초 LTV 80%(당시),
조건에 따라 40년 체증식 또는 50년 상환조건이 가능했습니다.
종잣돈이 적고, 원리금이 부담이 됐던 저의 상황에서는 참 유용한 대출이라고 생각이 들었습니다.
(*시중 은행대출을 DSR로 대출금이 더 작아지고, 30년 만기이므로 원리금 부담이 더 높아지는 상황이었기에)
결정을 내리기 위해선 결국, 투자로 할 수 있는 물건 VS 실거주로 할 수 있는 물건을 알아야 결정을 한다고 생각했고,
투자했을때의 편익과 비용, 실거주했을때의 편익과 비용을 생각해보기로 했습니다.
당시 수도권 앞마당이 적어 25년 상반기에는 수도권 4~5급지 위주로 앞마당을 만들어나갔습니다.
당시 저희 투자금으로 가능한 것은 경기도 5급지 후순위 단지 또는 역세권 소형 평형이 가능했는데
내집마련 관점으로 보면 80% 대출이 가능했으므로 6억에 근접한 단지에 접근이 가능했습니다.
★매매가 기준으로 보면 내집마련 실거주 투자를 하는 방향이
더 높은 매매가의 가격대 물건을 취득할 수 있다고 생각했습니다
그래서 저희는 실거주가 더 좋은 물건을 취득할 수 있는 방법이다라고 생각하고 방향성을 정할 수 있었습니다.
1) <투자> (25년 초 1호기 잔금을 치렀기에) 1년 저축액을 모아 26년 초에 하는 투자
- 물건의 가치 : 아쉬움
- 편익: 원리금 납부를 하지 않아 저축액이 늘어남
- 리스크: 26년 초 가격과 그에 따른 투자금을 알 수 없음
★2) <실거주> (당시 전세가율 < LTV 비율) 대출 받아 원리금을 내는 실거주 투자
- 물건의 가치 : 강남 1시간 이내, 6억 근접한 수도권 단지
- 편익: 전세가율보다 대출비율이 더 높아 지금 가진 돈으로 더 높은 매매대의 단지를 매수할 수 있음
- 리스크: 원리금에 따른 월 저축액 적어짐
그럼에도 의문은 계속됩니다. 이게 맞을까? 괜찮을까?
잘한점 :
투자 이후 투자냐 실거주냐 우리의 상황에서 최선의 선택을 위해 편익과 리스크로 방향성을 고민했던 것!
결국 더 높은 레버리지로 더 높은 매매가 매수가 가능한 실거주를 하는 것이 가장 좋은 자산을 가질 수 있다고 판단한 점
2. 좌절, 6.27 규제 이후 행동한 것
실거주로 방향성을 중점으로 두고 실거주 출퇴근이 가능한 지역으로 앞마당을 넓혔습니다.
A지역은 저희의 특수한 상황(출퇴근이 대전, 서울) 에서 출퇴근, 매매가가 맞는 후보 단지가 나타났고,
‘아 이 단지라면, 실거주하고 싶다!’ 하며 매임을 기다리고 있었습니다,
그러나 다음 날 매임을 앞두고 있었던 금요일 6.27 규제가 발표가 됐고,
규제 내용 중 정책대출인 보금자리론 LTV가 80%-> 70%로 줄어든 상황이었기에 저희가 고려한 예산에 큰 차질이 있었습니다.
그리고 다음날 매임을 갔을 땐, 사장님은 규제 나오고 나서 바로 나갈 매물은 이미 어제 다 거래가 됐다고 말씀해주셨습니다.
*규제 당일, 매물을 모르고, 예산 판단도 안되고, 비교를 못해 확신이 없었기에 규제 이후 바로 매수결정을 할 수도 없었던 상황이었습니다.
깨달은 점 :
준비가 되어있어야 위기가 와도 바로 기회를 잡을 수 있다
실거주 가능성을 보았기에 좌절했지만,
이럴 때일수록 사장님들을 많이 알아놓고, 연락드려 상황을 계속 파악하여 급매를 잡으면 된다! 동향을 조금 지켜보면서 기다려보자고
마음을 다잡았기에 다음 임장지로 넘어갈 수 있었습니다.
잘한점 :
계획이 좌절 됐지만, 다른 방법을 강구하고, 다른 후보지역으로 앞마당을 넓혔다
당시 수도권 가격이 더 올라가면 할 수 없을지도 모른다는 생각에 우리가 감당할 수 있다면 빠르게 행동하자! 라고
이야기를 나누고 예산을 다시 재정비하면서 모자란 예산을 어떻게 채울 수 있을지 고민하던 시기였습니다.
다른 임장지를 하고 있는 와중에도 A지역 단지가 저희 종잣과 출퇴근 위치로 최적의 단지였기에 마음을 놓지 않고
단지 내 모든 사장님께 투자 의사를 밝히고, 사장님께 계속 분위기가 어떤지, 어떤 매물이 나왔는지 확인했고
단지 매물리스트를 만들어 상황, 상태, 조건, 가격을 체크했습니다.
결국 이 행동으로 매수 시그널을 잡을 수 있었습니다!
잘한점 :
규제 이후, 좌절할게 아닌, 관심 단지 매물을 손안에 파악했고, 지속적으로 연락을 드려
결국, 사장님의 연락을 받고, 시장 분위기를 빠르게 체크할 수 있었다
7월에는 규제 이후 모두 같은 마음으로 멈춰있었지만 8월 초에는 가격, 상태가 좋은 매물이 순서대로 빠지고 있었습니다.
사장님께 지속적으로 콜하고, 매수 의사를 밝혔기에 좋은 매물이 나오자 사장님이 연락을 바로 해주셨고,
달려갔을 땐 그 날 본 단지들 모두 족족 거래가 됐습니다.
매수 분위기 상황이 심상치 않다고 생각했고, 여기서, 멈춘다면 매매가가 날아갈 것 같은 생각이 들었습니다.
여기서 할 수 있는건 부족한 예산을 확보해서 감당가능한지 확인하고, 결정하는 것이었습니다.
다행히 하고자 하는 투자가 실거주이기 때문에 규제 이후 줄어든 LTV 비용 만큼 (회사대출 포함) 대출로 보충하는 것이 어떨까라는 생각이 들었고,
이게 우리가 감당할 수 있을지, 위험한 행동일지가 중요했습니다.
잘한점 :
시장 상황을 파악하고 빠르게 예산을 확보할 방안을 찾아봤다
이 과정에서 규제로 예산에 차질이 있는 상황에서 무리하지 말고 17평 실거주도 고려했지만, 매매가를 낮춰서 매수하는건 너무 아쉽다고 생각했습니다.
그리고 17평으로 실거주 방법은 투자와 비교해서 본다면 훨씬 이로운 방법이 아니라고 생각했습니다
( *복기해보면 해당 단지 17평도 1억 5천이상 올라가긴 했습니다)
잘한점 :
예산에 맞춰 할 수 있는 투자인 17평 실거주에 타협하지 않고 더 좋은 매물을 할 수 있는 방법을 찾으려고 했다
3. 치열한 예산 + 리스크판단, 기준을 잡아준 내마중
지금와서 생각해볼 때, 돌아간다면 가장 잘한 점이 무엇일까 생각하면 7월 말 8월 내마중 강의를 끊은 것입니다.
투자VS 내집마련 실거주 의사결정, 규제 이후 예산 차질로 인한 혼란, 모자란 예산을 신용대출로 확보하는게 맞는 방법인지에 대한 고민 등
25년 8월 내마중은 의사결정의 의문점 확신으로 바꿔줬던 강의였습니다.
잘한점 : 내마중 강의 결제
투자 VS실거주를 고민할 땐, 어떤 레버리지가 나에게 더 이로울지 생각해보라고 말씀해주신 것이 방향성 설정이 틀리지 않았구나 확신을 얻을 수 있었고
내가 할 수 있는 매매가를 기준으로 네이버 부동산 필터링으로 단지를 찾아보며 지금 이 가격대로 할 수 있는 지역, 생활권을 확인할 수 있어 비교평가에 큰 도움이 됐습니다
내마중에서 받은 내집마련 예산표를 통해 우리가 감당할 수 있는 대출금을 파악하기위해 수입, 원리금, 저축 가능액, 대출 가능액을 한눈에 알아볼 수 있게 정리한 것이 결정에 확신을 주었습니다.
직접 매물을 보고 와서 , 투자하려고 하는 후보에 따라 시트를 따로 관리하여 매매가에 따라 대출금이 어떻게 나오는지, 원리금, 고정비용을 뺀 저축액이 어떤지를 확인하며 감당가능한 투자인지 고려했습니다.
규제 이후 모자란 예산을 축소하기 위하여 신용대출을 일으켰을 때, 월금 - 고정비용 = 저축액 의 50%정도가 원리금으로 나가는 수준이었습니다.
저축이 가능했으므로 추후 투자를 도모할 수 있어 우리가 할 수 있는 감당가능한 투자라고 생각했습니다.
대출한도가 나왔고, 원리금을 납부하며 저축액이 확보됐으므로 감당가능한 우리가 할 수 있는 투자임을 확신을 얻고,
후보 물건에 매수 의사를 밝힐 수 있었습니다.
의사결정 프로세스
①현재 종잣돈, 수입 , 고정생활비 확인
②나에게 맞는 대출 종류 확인( 은행대출 VS 정책대출 VS 기타대출)
③내가 받을 수 잇는 대출 최대 금액 확인 (한도)
④위 대출금에 따른 원리금 확인
⑤대출 감당가능 여부 확인(*소득-고정비용-원리금= 저축가능) ★
→ 결국엔 내 소득으로 대출 한도가 나와야하며 (LTV, DSR, DTI) , 소득 - 고정생활비 - 원리금 납부 = 저축이 가능해야함
잘한점 :
내집마련 예산표에 상황을 올리고, 감당가능한지 치열하게 확인했음,
후보 매물별 시트를 달리 관리하여 매물, 매매가에 따라
대출 여부, 원리금 납부 후 저축액으로 대출 감당가능여부를 계산했음
4. 어렵고, 무서웠던 보금자리론
보금자리론은 한국주택금융공사에서 내용 확인 및 신청을 할 수 있는데 대출 실행 당시 실행 여부가 너무 중요했고, 무서웠기에
제가 신청했을 때 기준(25.9월) 알아본 신청 자격에 따른 유의점을 남겼습니다.
*규제 이후 바뀐 내용이 있을 수도 있고, 개인 상황에 따라 달라지니 자세한 사항은 한국주택금융공사 > 주택담보대출> 보금자리론> (일반) 상품 소개 및 콜센터 확인이 필요합니다!
① 매매가 6억원 이하 공부상 주택 → KB시세, 감정평가액 및 매매가 중 더 낮은 매매가를 기준으로 함
- 즉, 내가 계약을 5.99에 했다고 하더라도, 신청 시점 KB시세가 6억 초과되면 신청불가
② 대출 신청시점: 계약 이후 잔금 실행 70일 전 신청 가능, 연장이 가능하다고 하나 문의 필요
- 예를 들어 계약 후 잔금 실행일까지 4개월의 여유가 있는 경우, 대출 실행 시점(잔금 -70일) 에 계약서의 매매가가 6억이하이더라도,
신청시점 KB시세, 감정평가액이 6억 초과되면 신청 불가
③본건 담보주택 제외 무주택 또는 1주택 → 1주택 대출 실행일로부터 3년 내 처분 조건
④부부합산 연소득 7천만원 이하 → 혼인신고 전, 미혼인 경우에도 본인 소득이 7천만원 이하면 가능
⑤DTI 최대 60% → DSR 계산 시 모든 대출이 포함되어 신용대출도 포함 계산되지만,
DTI 는 주담대 원리금 기준으로만 계산되어 신용대출을 받는 경우 DTI 60% 가 유리하다고 판단
- 내가 한 순서: 내 소득 대비 주담대 금액 계산해서 DTI 60% 비율로 들어온다면, 신용대출을 먼저, 이후 보금자리론 대출신청
⑥만기 : 30년, 40년, 50년까지 선택가능 → 만기 40년은 만 40세 미만 또는 만 50세 미만 신혼가구 /
만기 50년은 만 35세 미만 또는 만 40세 미만 신혼가구 조건을 충족하면 가능(시중 은행대출 30년)
⑦상환방식 : 원리금 균등분할상환, 체감식 분할상환(원금 균등분할상환), 체증식 분할상환
→ #체증식: 40세 미만 채무자 및 공사가 사전 심사한 경우에만 허용하며, 대출만기 50년 적용 불가
→ 즉, 34세 이하 연령조건을 충족한 경우 40년 체증식분할, 50년 원리금균등이 가능함
잘한점 : 주담대를 실행하다보니, 어느 부분에서 잘못되진 않을까 걱정이 커서
한국주택금융공사 콜센터를 수없이 전화하며 만에 하나의 리스크에 대비하여 문제를 막을 수 있었다
안일하게 생각하고, 잘못 이해해서 대출 실행이 안된다면
책임은 고스란히 스스로 감당해야 때문에 신중에 신중을 기하는게 중요하다
5. 매수과정 복기
지속적으로 관심을 가지고 있던 단지가 호가가 올라갔고,
가격, 상태가 좋은 매물이 빠지고 있던 상황에서 예산정리, 감당 가능성을 확인 했기 때문에
매수를 결정할 수 있었습니다.
앞서 1등 후보로 생각했던 단지 사장님께 지속적으로 연락을 드린 끝에,
좋은 매물이 나왔다고 연락이 왔었고,
정리하고 있던 매물 리스트 상황에도 해당 매물이 좋은동, 상태, 적정한 가격이라 판단했습니다.
전화가 오자마자 회사에 연차를 내고, 미리 받을 수 있는 대출을 받아놓은 상태로 매물을 보러 달려갔고,
수리가 필요없는 깨끗한 매물이었기에 매수를 결정하고,
조금이나마 네고를 시도하며 기다리고 있는데 매도자가 계좌를 안주며 시간을 끌기 시작했습니다
실거주였기 때문에 후보 단지가 한정적이었고,
상승장 초입으로 규제 이후에도 경쟁자들이 많았고
물건이 빠지는 속도와 가격 상승 속도의 무서움을 처음으로 경험하게 됐습니다
>> 이과정을 통해 올라가는 시장에서는 빠르게 결정하고 움직여야 한다고 느꼈습니다.
당시, 올라가는 시장이었기에 1등 후보 단지 매물 매도자는 결국 계좌를 주지 않았습니다.
이 단지를 처음 본 가격이 N억 초였고, 거둔 매물을 제외하면 수리가 필요하고
매매가도 N억 후반으로 너무 올라갔다고 판단하여 2등 단지 매물로 빠르게 넘어갔습니다.
당시 매물 상황이 매물이 나온지 얼마 되지 않았고, 부동산 1개만 내놨으며, 세입자의 사정으로 내내 집을 보지 못해 제가 유일하게 본 상황이었습니다.
평층임에도 해당 생활권 인근 단지와 해당 단지 호가 대비 급매 수준으로 나온 매물이라 생각했습니다,
당시 8월 중순이었는데 세입자의 만기가 11월 중순이었고, 매도자가 여력이 되어 내보낼 수 있고,
급한 상황은 아니나, 자녀가 처분하기를 원하는 상황이어서 싸게 내놓는 상황이었습니다.
실거주로 주담대 실행여부가 제 리스크였기 때문에
리스크 헷지를 위해 매물의 잔금시기, 대출신청 시점에 따른 KB시세 변동성 등을 고려해야 했습니다.
보금자리론 신청이 안되면, 은행대출은 잔금, 원리금에 부담이 되는 상황이었고,
당시 은행 규제로 대출 총량규제를 하고 있어 잔금이 늦어 12월에 잔금을 치르게 되면
아무리 정책대출인 보금자리론이라하더라도,
실행은 은행에서 해주는거라 영향이 있을 수도 있다고 생각했습니다.
*보금자리론 콜센터에 수도없이 전화하고, 은행에도 전화했지만, 서로 확답을 줄 수 없다고 대답
그래서 잔금이 11월 안에 들어와 계약 후 대출 신청을 바로 할 수 있으면서 (잔금 전 70일 전 신청가능)
KB시세가 6억 초과가 되지 않으면서, 6억에 근접한 매매가 매물*을 찾아야 했는데
*좋은 단지부터 조금씩 오르고 있다고 판단했기 대문에
저에게 매매가, 조건이 잘 맞은 매물이있고, 수리비용을 감안하여 할 수 있다고 판단하여 매수하기로 결정했습니다.
당시 후보 단지 분위기가 상승하고 있었기 때문에 가격 협상이 조심스러웠지만 그럼에도 네고를 진행하였는데
매수 협상 과정에서 아랫집 누수 연락이 온적이 있어 협상가에서 깎아주는 것이라며,
해당 사항을 안고 가는 조건으로 협상가격을 수락한다고 했는데
구체적인 상황을 확인하기 위해 아랫집을 직접 찾아가 확인했을때 당장 새는 것은 아니였기에
인테리어를 감안하여 가격 조정을 통해 매수를 완료했습니다.
이 과정에서 3등 후보단지를 염두해두었지만, 해당 단지가 더 나은 단지라고 판단하여 조건을 안고 가기로 결정했습니다.
*현재는 아무 문제는 없으나 돌이켜 생각해보면 현재 새지는 않아도 우리집 문제로 아랫집 누수 책임으로 골머리를 썩을수 도 있었고
이후 심한 누수가 있어 얼마나 돈을 쓸지 모르는 상황이었습니다.
현재는 별일 없어서 다행이지만, 추후 매수를 할 때에 이런 일이 있다면 몇십만원이이 든다고 하더라도
탐지업체를 먼저 부르고 괜찮다는 판단이 되면 매수결정 및 협상을 진행해야 겠다고 생각했습니다.
또, 조건, 상황이 맞지 않다면 내 단지가 아니라고 생각해하고, 더 찾아보는 노력이 필요하다고 느꼈습니다
6. 발로 뛴 반셀프 인테리어
저는 매수 후 인테리어 진행과정에서 반셀프 인테리어를 했고, 그만큼 비용을 절감할 수 있었습니다!
턴키 업체를 통해 보다 수월하게 진행할 수 있었지만
우리는 앞으로 계속 투자를 이어갈 사람들이기에 직접 경험하기로 결정하고 부딪혀보기로 했습니다.
하고 싶은것은 많았지만 인테리어 비용이 4~5천은 들었기에, 포기할 건 포기하고
필수적인 것들만 인테리어를 하여 턴키업체 맡긴 것에 비해 천만원 후반 가까이 예산을 줄였고 결과는 대만족입니다👍
그리고, 인테리어를 잘 해놓으면, 추후 전세셋팅, 매수에도 유리하여 인테리어할 때 제대로 하는 것도 추천드립니다!
*코크드림님의 인테리어 특강이 도움이 많이 됐고(/ https://weolbu.com/product/4957),
방산시장 업체 방문 강추드립니다
7. 결과 복기
실거주는 투자와 달라 단지의 가치+출퇴근을 고려해야했습니다.
예비배우자의 통근이 어려워 후보군에서 제외한 지역이 있었는데 이제 와서 시세의 흐름을 보니 전세가가 더 좋은 곳을 매수하지 못했던 것이 아쉽게 느껴집니다.
당시에는 실거주로 5년이상 거주할 생각을 하다보니.
“언젠지모르겠지만 추후 전세 셋팅에서 이단지가 더 전세가를 올려받을 수도 있어!”라는 생각은
구체적인 플랜으로 들어오지 않아서 결정의 순간에서 밀려났습니다.
이후 비교단지 트래킹을 해보니 매매가 2.5억 상승/ 전세가 8천 상승 했고, 이 전세가는 주담대를 초과하여 지금 전세 재배치를 가정하더라도 5천을 확보할 수 있는 수준이었습니다.
만약 2년까지는 실거주 편의성을 조금 뒤로 하더라도,
2년 후 전세셋팅을 생각하는 투자 전략을 상세히 짰다면 어땠을까하는 아쉬움이 있습니다
*전세가 = 내 전략이 무엇이냐에 따라 더욱 중요한 전세가, 실거주 후 전세셋팅 전략을 위해선
현재 전세가가 받쳐주는 지역인지, 건물의 가치도 고려해서 판단하는 것도 중요하다
하지만 우리는 투자 기준을 지키며 우리 상황에서 최선의 단지를 선택했고, 추후 결과를 바뀔 수 있다고 생각합니다.
입주를 하니, 내집마련 실거주가 주는 안정감이 정말 크다고 생각하여
결과적으로 규제 속에서 혼란스러운 시기에 매수를 마무리하여 투자하길 정말 잘했고,
추후 투자를 생각할 수 있어 다행이라고 생각합니다!
★ 잘한 점
1. 투자 VS 내집마련 중 내 상황에서 최선의 전략이 무엇인지 파고들었다
- 1호기 투자 이후 2호기 투자방향성에 대해 미리 고민한 것
2. 리스크(대출) 실인지 득인지 판단하고, 원리금, 이자 시뮬레이션을 돌려 저축액을 확보할 수 있는 지 고민한 것
- 리스크를 판단하고, 감당가능 여부를 판단한 것
3. 재수강이었지만, 25년 8월에 내마중을 들은건 신의 한 수 였다.
- 혼자했다면, 이게맞나 저게맞나 하면서 시간이 지체됐을 것, 강의를 레버리지하여 시간을 앞당길 수 있었다.
*전세와 대출 어느쪽을 더 레버리지 할 수 있는가를 고려해야함을 알려주셔서 감사합니다!
4. 627규제 이후 예산에 차질이 생겨 멈출뻔 했지만, 지속적으로 트래킹을 한덕에 매물이 빨리 빠지는 걸 알았고,
시장을 보며 빠르게 움직여야겠다고 생각했고, 치열한 계산(대출기관, 잔금, 원리금, 저축액) 덕에 실행에 옮길 수 있었다.
5. 이후 대출리스크인 잔금사고를 방지하기 위해 망하는 선택을 방지하는 쪽으로 KB시세 포함 매수가를 방어적으로 접근했고,
조건이 맞는 매물을 찾기위해 노력했으며, 수도없이 보금자리론 콜센터에 문의해서 리스크를 헷지할 수 있었다.
6. 규제 상황에서, 굴하지 않고 용기 냈다
★아쉬운 점
1. 미리 준비가 되어있어야 했는데, 상황은 급격히 변했을 때 행동하는게 쉽지 않았다.
시장상황은 예측 불가이므로 미리 준비하고, 할 수 있을 때 가장 좋은 것을 할 수 있어야한다
2. 상황이 빠르게 변하더라도 최종 매물 정리 후, 순차적으로 동시 네고에 들어갔어야한다.
이거 아니여도 돼 라는 마음을 가져야 게임에서 이길 수 있다. 그래야 빠르게 좋은 매물을 선점할 수 있다.
3. 매물을 더 많이 털고 더 좋은 조건, 더 좋은 매물을 많이 찾아봐야 하는데 1순위 단지가 나가니 마음이 쉽지 않았다.
이후 매수 단지 생활권에 더 좋은 단지에서 매매가 이하로 찍힌 거래 건을 보고 더 좋은 물건이 있었구나를 깨달았다
“있었구나” 이런 생각을 안하려면 후회없이 매물을 털어야한다
4. 투자 전략에 대해 더 세분화하고, 최선의 전략이 무엇인지 깊이 고민할 필요가 있겠다.
