안녕하세요!
투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.
지방 투자 실전반의 4주차 강의는 선배 강의 시간으로
코쓰모쓰 튜터님과 윤이나 튜터님께서 강의를 진행해주셨습니다.
이전 실전반 강의에서도 코쓰모쓰 튜터님의 강의를 듣고 시세파트 임보를
BM하여 매임단지들을 찾아냈었기에 정말 도움을 많이 받았었고
윤이나 튜터님께서도 매달 랜드마크 시세를 올려주셔서 해당 장표를 많이 인용했었습니다.
기존에도 도움을 많이 받았던만큼 강의에서도 정말 인사이트들 많이 나눠주셔서
BM할 점들에 대해 잘 정리해둬야겠다고 생각이 들었습니다.
매물임장 A to Z
매임에 관해 정말 자세하게 매임을 준비하는 과정부터 협상 과정까지 모든 과정을 다뤄주셨습니다.
먼저, 매임을 하는 이유에 대해서 지방의 경우 특히 선호도를 알기 어려운데
뷰와 같은 눈에 보이는 선호도부터 부사님들과 실거주자들을 통해 판단하는
학군 같은 눈에 보이지 않는 선호도까지 파악할 수 있음을 먼저 알려주셨습니다.
그리고 투자를 하기 위해서는 단 하나의 매물을 남겨야한다는 점에서 매물임장이
필수적임을 한번 더 강조해주셨습니다.
(1) 매임 준비
매임 준비 과정에서는 제가 이전 실전반에서도 강의를 들었던 내용이기도하고
현재 BM하며 많은 도움을 받고 있는 시세그룹핑에서 매임할 단지를 선정하는 방법을 알려주셨습니다.
시세그룹핑에서 가로,세로에서 저평가 되었다고 생각하는 단지들을 러프하게 골라내고
투자금별로도 대략 5천만원씩 끊어서 저평가를 골라내어 매임 우선 순위 단지들을 골라낼 수 있습니다.
그리고 매임 예약을 할때도 꿀팁들을 많이 알려주셨는데
일단 매물을 많이 보유한 부동산 사장님께 여러 매물들을 추가로 잡는 방법도 인상 깊었고
매도 사유를 직접 물어보기보다는 잔금일 언제 원하시냐로 매도사유를 파악하는 방법도 BM해봐야겠다는
생각이 바로 들었습니다.
그리고 매물이 안잡힐때는 부동산 방문이라도 해서 물건 브리핑이라도 받는다는 점도
무리하게 잡기보다는 이런 방법도 있구나를 처음 느꼈습니다.
우연치않게 매물이 거래가 되어 사장님들과 1시간 정도를 이번에 얘기할 시간이 있었는데
물건들 브리핑도 잘해주시고 선호도도 매물이 취소된거에 대해 미안하셨는지
굉장히 상세하게 알려줘서 도움이 많이 되었던 순간이 있는데
매물을 꼭 보지 않더라도 얻을 수 있는게 생각보다 많다고 느꼈습니다.
BM
투자금을 아예 시세그룹핑 옆쪽에 적어둬야 직관적
매도 사유는 잔금일 언제 원하시냐로 간접적으로 물어보기
(2) 매임 실전
선호 요소를 네이버 부동산 높은 가격순으로 해서 광고 설명으로
인지하는 점도 굉장히 좋다는 생각이 들었고
비선호 요소에 대해서는 광고를 하지 않으므로 유독 낮은 가격의 동들이 있으면
그 가격이 왜 형성되었는지를 물어보는게 중요하다는걸 배웠습니다.
그리고 실거래가 없는 신축 단지의 선호도를 파악하는 방법에 대해서도
분양권에 대해서는 피까지 합쳐서 얼마인지를 파악하는게 중요하다는 점과
입주 2년 이내에 단지는 실제 호가가 거래가 되는 가격인지 물어봐야 하는 점 또한 배웠습니다.
BM
네이버 부동산 높은 가격순으로 선호요소 파악
(3) 협상, 실전 투자
이 파트가 가장 인상적이었는데 일단 나의 협상을 위한 카드가 어떤게 있는지
나의 대출 가능한 정도를 먼저 확인하는게 우선입니다.
케이스별로 정말 실전적인 예시들을 들어가며 알려주셨는데
이 중에서 인상 깊었던 방법이 주인 전세의 케이스에서
대출을 상환하고 남은 잔액이 얼마인지에 따라
말소 가능한 수준에서 일단 투자 가능여부를 먼저 확인하고
이사비랑 중개 수수료 아낄겸 전세 사는걸 제안하는 방법도 있고
그래도 나가신다고 하시면 단기 계약을 제안해서
이사비 줄이시고 전세 거주하시면서 갈아탈 집 6개월 정도
여유있게 찾으시는 걸 제안하는 방법도 있다는 걸 처음 알았습니다.
잔금 조건에서는 일단 내가 들어가는 금융비용에 대해 따져보고
그래도 싸다고 판단되고 투자금도 앞마당 중에 최선의 단지라는 생각이 들 때,
투자를 진행하면 되고 이 때, 전세세팅이 되지 않으면 이자 비용이 계속 나가서
해당 리스크에 대해 고려하고 매수를 진행해야합니다.
세낀 물건 조건에서는 전세 증액분에 대해서 대출 이자비 일시불로 드린다고
제안을 해볼 수 있고 이런 이자비를 일시불로 들이더라도 싼지를 확인해야하며
같은 투자금으로 최선의 단지인지 확인 과정이 역시나 필수적이다.
이 때, 감당해야될 리스크는 혹시나 임차인이 대출이 불가능할 수 있기에
전화로 대출 여부를 꼭 확인해달라고 하는 점이 리스크를 헷지 할 수 있는 방안입니다.
월세낀 물건 또한, 계약금으로 월세보증금 돌려드리고 공실 조건으로 잔금 길게 하는걸
제안해볼 수 있습니다. 하지만 월세 매물의 경우 대출이 들어가 있을 가능성이 높아
대출 이자로 인해 잔금이 길게 어렵다는 답변이 돌아올 수 있고
이 때, 내가 월세 비용을 내드릴테니 잔금을 길게 해달라고 요청해볼 수 있습니다.
BM
주인전세 - 대출 잔액 확인 후 주인거주 협상(2년 계약, 단기 주인 전세 후 전세 세팅)
세낀 물건 전세 증액해서 계약시 대출 이자비 일시불로 드린다고 제안
월세낀 물건의 경우 월세보증금 돌려드리고 공실 조건으로 잔금 길게 제안 (월세 비용 내드리는거까지 생각)
앞마당 관리 A to Z
앞마당을 관리하여 기회를 먼저 잡는 투자자가 될 수 있는 방법에 대해 알려주셨습니다.
(1) 나에게 맞는 투자 지역 찾기
여기서는 일단 시세 트래킹을 하고 기본은 선호 생활권의 단지 상/중/하 3개를 뽑아서 하는거부터
생활권을 3개까지 늘려 9개를 뽑아서 하는 심화 방법까지를 제안해주셨습니다.
그리고 숫자만으로 감이 잘 안오시는 분들을 위해서 지도 위에 시세 트래킹 단지들을 올리고
가격을 붙여봄으로써 어떤게 상승이 더 빨리했는가 등의 상황을 체크해볼 수 있습니다.
그리고 투자할 곳을 선정할 때, 앞마당 원페이지를 통해 앞마당의 시장 분위기와
공급 상황에 대해서 종합적으로 판단할 수 있습니다.
여기서 공급을 볼 때는 2년 전거 까지 봐서 앞으로 돌아오는 재계약 시점에
물건이 쏟아지진 않을지 판단해보는 디테일함이 너무 인상적이었습니다.
마지막으로 부동산 지인에서 전세가율, 매매평단가 등을 확인해서 가치는 좋은데
투자금이 적게 들어가는 지역을 다음 임장지로 설정합니다.
그리고 나서 매매가 잔금 범위를 만족하면서 내 투자금 + 5천만원 범위의 매물들을 전수조사하고
지역 내, 지역 간 비교평가도 진행해보면서 투자할 단지를 미리 설정해봅니다.
BM
지도 위에 시세트래킹 단지 올리기
공급은 2년 전까지 같이보기 (전세 재계약하는 물건들 많이 나올 수 있음)
(2) 나에게 맞는 투자 단지 찾기
나에게 맞는 단지는 나의 자산 현황을 찾고 잔금 여력을 아는게 선행되어야 찾을 수 있습니다.
이렇게 선정된 매물들의 지역이 다를 때, 중소도시보다는 무조건 광역시야가 아니라
실제 지역에 대한 공급 상황 같은걸 확인해 보는게 매우 중요하다라는 걸 창원과 부산의 예시로 설명해주셨습니다.
(3) 실전 투자 프로세스
시세트래킹을 해서 매매가 저평가 여부와 전세가의 흐름을 파악하고
지도 위에도 올려보고 전임을 통해 궁금증을 해결하는걸 가장 처음으로 진행합니다.
그리고 앞마당 원페이지 정리를 하고 내 앞마당의 시장 상황을 파악합니다.
그렇게 투자 우선 지역을 3곳 선정하고 그 지역을 전수조사합니다.
그리고 나의 자산 현황을 조사하고 나에게 맞는 투자 물건을 선정한 뒤
체크리스트까지 체크해보고 투자를 진행하면 됩니다.
