1.
흔히들 이야기한다. 1주택은 투자가 아니고, 중립기어다. 그런데 이 말은 이상하다. 왜냐하면 1주택이라는 것이 2억짜리도 있고, 20억짜리도 있는데 어떻게 1주택이라는 사실만으로 투자인지, 아닌지 결정한다는 것이냐. 그럼 2억짜리 10개는 풀 투자고, 20억짜리 한개는 투자가 아닌가? 정말 이상한 말이다.
2.
투자란 무엇인가? 미래에 더 큰 수익이 기대되는 것을 얻기 위해서 현재의 소비를 유예시키는 행위다. 성공적인 투자란 이 수익이 기대값보다 큰 것을 말하고, 실패한 투자란 반대로 기대값보다 적은 수익을 준 것이다. 그렇다면 다시 1번의 사례로 가보자. 20억짜리 1주택을 보유하는 것 vs 2억짜리 10주택을 보유하는 것 중 10년후 뭐가 더 큰 수익을 줄까? 아무도 결과는 모르지만, 그래도 나라면 20억짜리 하나에 베팅할 것이다.
3.
최근 대통령 발언을 보라. 더 충격적인 것은 그 발언에 대한 국민들의 지지율을 봐라. 이 나라는 정서적으로 다주택을 수용할 수 있는 나라가 아니다. 문재인때 그렇게 전세와 매매의 폭등을 경험한지 얼마나 지났다고 다 까먹었다. 하지만 시장은 결국 또 다시 보여줄 것이다. 정부를 이기는 모습을. 그리고 그때 사람들이 다시 문정권 말기처럼 이 정책에 돌아설 것이다.
4.
하지만 그러면 때는 더 늦어진 것이고, 우리나라는 유럽 주요 도시처럼 그런 부동산 시장이 될 확률이 매우높다. 여기서 말하는" 그런 "이란? 월세와 매매가는 엄청 비싸지고, 주요도시의 물가도 매우 비싸지는데, 일자리는 주요도시에만 있는 지경이 될것이다. 거기에 공급은 만성적으로 적은 상태다. 최근 "핑계고 특집- 풍향고 동유럽 편"을 봐라. 그정도 스타들이 물가와 숙소비가 너무 비싸서 매우매우 놀란다. 아마 그렇게 될 듯하다.
5.
거기에 AI 한번 써봐라. 이제 대부분의 사무직은 정말 필요가 없어졌다. 나같이 지식을 전달하는 사람들도 필요가 없어졌다. 한가지 다행인 것은 인간의 정서가 쉽게 변하지 않기 때문에 당분간은 인간이 더블체크를 할 것이고, 지식전달도 같은 인간의 경험을 곁들여서 살아남을 것이다. 하지만 단순 사무직과 단순 정보전달의 지식인은 설 자리가 줄어들 것이 분명하다. 이렇게 되면 당연히 소수에게 부가 더 몰린다. 그럼 정치인이 나서서 그걸 해결 해준다 할 것이다. AI는 모든 자원의 사용을 굉장히 효율화 할 것이다. 아마 그 격차는 농업혁명, 산업혁명, 정보화 혁명을 능가할 것이다. 그러니 기본소득 등으로 아마 일을 크게 하지 않아도 먹고는 살것이다. 사실 이미 그렇다. 이미 일하지 않아도 굶어죽지는 않는다.
6.
이런 트랜드에서 부동산은 세금을 뽑아내는 창구가 될 것이다. 그리고 그 1번 타겟은 다주택자, 2번 타겟은 고가주택자가 될 것이다. 표 계산상 무조건 그렇게 된다. 그러니 다주택의 세후 수익은 앞으로도 굉장히 떨어질 것이고, 적어도 이 정권 내내 굉장한 괴롭힘과 집단 린치를 당할 것이다. 내가 4주택까지 갔다가 1-2주택(우리나라는 주택수 산정 기준이 취득,보유,양도에 따라 다르고, 세금과 대출은 또 다르다)으로 줄인 이유다. 난 다시는 다주택 안할 것이다. 최대2주택 이하를 유지할 것이다.
7.
그러면 당연히 자금을 집중할수 있다. 20억이 있다면, 2억짜리 10개보다는, 4억짜리 5개가 좋고, 10억짜리 2개가 더 좋고, 10억짜리 두개보다 20억짜리 1개가 더더 좋을 것이다.
8.
그러면 추가 자금이 생기면 어떻게 해야 하는가? 주택수를 늘리지 말고 갈아타면 된다. 그러면 또 한가지 문제가 생긴다. 지금처럼 대출 규제가 심해서 갈아타면 오히려 대출이 줄어들어서 원하는 수준으로 못 갈아탄다면? 갈아타지 말고 자산배분 투자를 적립식으로 매달하라. 어차피 자산배분 중립형 이상은 서울 아파트 평균 상승률보다 높다. 그러다 보면 서울 아파트는 5년에 한번 조정, 10년에 한번 폭락이 온다. 그때가 되면 또 풀리니 그때 갈아타면 된다.
9.
그러면 또 의문이 생긴다. 그래도 부동산은 레버리지 효과가 있으니, 전세끼고 비규제를 사는게 나은 전략 아닌가? 그럴수도 있다. 하지만 그럴바에 자산배분이 마이너스가 나는10년에 한번오는 기회에 추가대출을 받아(사업자 대출등) 자산배분 투자에 넣어라. 그럼 자산배분 투자도 레버리지 효과를 똑같이 낸다. 자산배분투자에 대출 받아 넣는 것은 규제 대상이 아니다. 또한 서울 아파트 MDD-30%에 비해 자산배분투자는 -15%내외가 MDD다. 즉 레버리지를 쓰기에 더 좋은 자산이라는 뜻이다.
10.
나같은 경우도 지방2채와 서울 오피스텔 한채를 팔아서 서울 강동구에서 당시 가장 비싼 아파트를 샀다. 그래서 이 전략을 많이들 묻는다. 지금도 당연히 가능한 방법이다. 다만 내가 갈아타본 결과 결국 자산배분으로 모았어도 같은 결과를 냈을 것으로 계산되었다. 즉 자산배분을 했었더라도 대동소이 했을 것이다. 물론 3채를 팔아서 사는 것이 돈만보면 조금 더 유리했다. 하지만 거기에 들어간 시간과 노력을 계산하면 꼭 그렇지도 않을 정도로 미미했다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
이미지 썸네일 삭제
경제적자유 쟁취하기 - 경자인 : 네이버 블로그
경자인 블로그입니다.
blog.naver.com
