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내집마련 고민이라면? 집사기 전 - 너나위의 내집마련 기초반
너나위, 용용맘맘맘, 자음과모음
1. 집을 살 결심을 하게 된 이유
최근까지 유학을 고민했기 때문에 내집마련은 내 계획에 없었다.
이후 작년 겨울부터 한국에 정착하는 삶을 결정했고,
자연스럽게 내 종잣돈을 계산하고 주택 구매가 현실적으로 가능한 지를 따져보게 됐다.
지금까지 저축 목표에 맞춰 나름 저축을 하면서 지냈지만,
소비가 필요할 때는 유동적으로 소비를 많이 늘리면서 지내기도 했다.
집이라는 구체적인 목표가 생기면,
필수적으로 저축과 소비 통제를 하면서 지금보다 더 빠르게 자산을 모을 수 있겠다고 생각했다.
2. 청약을 기다리다 흔들린 순간
처음에는 3기 신도시 소형 평수를 목표로 삼았다.
예산은 3억 후반~4억 초반대였고, 그중에서도 인천 계양을 1순위로 생각하고 있었다.
집에서 가깝고 강서 생활권에 위치도 나쁘지 않았기 때문이다.
청약 납입이 밀려 있던 것도 다 채워 넣고, 3월에 공고가 뜬다는 말을 믿으며 기다렸다.
그런데 청약 개편 얘기가 나오면서 공고가 계속 밀렸고,
그 사이에 부동산 규제 이슈와 공급 물량 부족 이야기가 계속 터져 나오기 시작했다.
청약을 계속 기다리는 게 맞나, 아니면 서울 외곽 구축이라도 더 오르기 전에 지금 사야 하나.
고민이 계속 됐지만 아는 게 없으니 선택 기준이 없었다.
그래서 부동산을 공부해야겠다고 결심하고 너나위님 특강을 듣게 됐고, 내마기를 찾아 들었다.
3. 강의에서 배운 것들
강의를 들으면서 가장 먼저 달라진 건 시장 전체를 보는 시각이었다.
지금 왜 저렴한 아파트는 가격이 떨어지기 어려운가
다주택자 양도세 규제가 시작되면 매도 물량이 잠기고, 거래 수량 자체가 줄어들면서 가격이 잘 안 잡히게 된다.
이전에 양도세 규제가 들어왔을 때도 똑같은 패턴이 반복됐다.
거래가 줄어드니 가격이 안 잡히고, 그러자 보유세 규제가 추가로 들어왔다. 이 사이클이 반복될 가능성이 높다.
여기에 더해 3년간 공급 물량이 부족하고, 전세 물량 자체가 없어서 세입자들이 어쩔 수 없이 매수로 돌아서는 상황이다. 수요는 있는데 공급이 없으면 가격은 받쳐지기 마련이다.
지금 시장에서 어떤 집을 사야 하는가
강의에서 시장을 이렇게 나눠서 봤다. 서울·경기 최상급지와 최선호단지는 이미 비싸지만 더 오를 것이기 때문에 지금 감당 가능하면 매수가 맞다.
나머지 지역은 아직 전고점을 회복하지 못한 곳들이 많기 때문에, 괜찮은 물건이라는 전제 하에 내가 살 수 있는 가장 좋은 걸 사는 게 낫다고 했다.
그리고 여기서 청약에 대한 시각도 정리가 됐다.
청약은 입주까지 시간이 오래 걸리고 실거주 의무 기간도 길다.
그 기간 동안 서울 집값이 올랐을 때 올라타지 못하고 묶여 있게 된다.
갈아타기를 전제로 한다면 청약은 전략적으로 맞지 않는 선택이었다.
올바른 투자 철학
강의에서 투자를 이렇게 정의했다.
1) 가치를 가진 부동산 중에서,
2) 당장 오를 걸 찾는 게 아니라,
3) 장기적으로 오를 수 있는 것을 비싸지 않게 사서 오래 보유하는 것.
이게 내가 평소에 투자할 때 생각해온 방향과 완전히 일치했고, 그래서 바로 동의가 됐다.
10년 로드맵 — 첫 집은 시작점이고, 노후까지 이어지는 그림이다
강의에서 가장 인상 깊었던 건 갈아타기 전략이었다.
처음 산 부동산을 평생 사는 사람은 거의 없다.
보통 살면서 갈아타기를 하게 되는데,
10년 뒤에 처음 내 순자산의 3배인 곳으로 가는 걸 목표로 매수하는 전략이 합리적이라는 것이었다.
단순히 더 좋은 집으로 옮기자는 얘기가 아니었다.
갈아타기를 해야 하는 진짜 이유가 따로 있었다.
내가 근로소득으로 모을 수 있는 돈과 은퇴 후 필요한 돈 사이에 약 10억의 갭이 있다는 것이다.
그래서 목표는 10억 모으기(연평균 수익률 8~12%)이고,
그리고 은퇴할 때 집을 매도하고 작은 집으로 옮기면서 그 차익 10억을 4%씩 쪼개서 생활비로 쓰는 구조다.
내집마련을 10억 이상으로 키워야 하는 이유가 바로 이것이다.
집이 단순한 주거 공간이 아니라 노후 자산의 핵심 축이 되는 거다.
초보 투자자에게 권장하는 방향도 명확했다.
상승장 중반부터 끝까지 유효한 1주택을 보유하면서 소득을 늘리고 소액 투자를 병행하다가, 갈아타기를 반복하며 원하는 집으로 가는 것.
내 상황에 대입하면 이렇게 된다.
- 현재 (2026년 4월): 종잣돈 1.27억 + 보금자리론 2.975억(LTV 70%) + 신용대출 0.54억 = 총 4.8억
- 첫 번째 징검다리 (2026년): 서울 강서구 4.8억
- 두 번째 징검다리 (2031년): 서울 8억대 아파트
- 드림하우스 (2036년): 서울 아파트 12억 → 은퇴 시 매도, 작은 집으로 이동, 차익으로 노후 생활
지금 사는 집이 끝이 아니라 시작이라는 관점.
그리고 그 시작이 노후까지 이어지는 하나의 큰 그림이라는 것이 첫 시작을 하게 만들었다.
4. 내 예산 계산과 지역 선정
시장을 이해하고 나서 내 상황을 숫자로 정리했다.
월 소득액 기준으로 DSR 40%를 적용하면 월 원리금 한도는 210만 원이다.
주담대(체증식), 신용대출을 위 한도를 넘지 않게 계산해서 예산을 새웠다.
이 예산을 기준으로 지역을 골랐다.
강의에서 배운 기준은 이거였다. 내 예산 범위에 들어오는 지역 중에서 평단가가 높은 상위 3개 구를 후보로 잡아라.
직장/집을 기준으로 후보 3곳을 잡았다.
- 강서구 (16/19평): 대단지, 역세권,
- 중랑구 (18평): 봉화산역, 신내 시영
노원구 (17~18평): 노원역, 중계역
같은 예산 안에서 구별 평단가를 비교했을 때, 강서구 외곽 후보 아파트들이 중랑구보다 매매가도 조금 높고, 전고점도 높고, 평단가도 높았다.
여기에 더해 강서구는 내가 지금 살고 있는 동네이기도 하고, 마곡·여의도 생활권과 가깝다는 점이 내 상황에 더 맞았다. 같은 예산 안에서 내가 더 오래, 더 편하게 보유할 수 있는 곳이라는 판단이었다.
5. 실거주 vs 투자
지역을 강서구로 좁힌 뒤에도 "꼭 실거주를 해야 하는가"에 대해 고민했다.
투자 수익률만 따진다면 투자가 나아 보일 수 있지만,
나는 내가 완벽히 통제할 수 있는 금융 구조와 확정된 절세 혜택을 위해 실거주를 최종 선택했다.
1) 재무 리스크 관리: '예측 가능성'과 '주도권' 확보
투자용 매물의 전세금은 무이자라는 장점이 있지만, 중도 퇴거 요청이나 역전세 상황등은 내가 제어할 수 없는 외부 변수다. 이러한 돌발적인 리스크에 휘둘리는 것은 재무적으로나 심리적으로나 기회비용이 크다고 판단했다.
반면 실거주 대출은 상환의 주도권이 온전히 나에게 있으며, 규제상 최대한의 대출을 활용해 서울 내 자산을 선점할 수 있다. 특히 체증식 상환으로 초반 원금 부담을 낮춰 현재의 가용 현금을 확보하고, 화폐 가치가 하락할 미래로 부채를 이월한다.
설계한 계획대로 자산을 운영할 수 있는 안정감을 최우선하여 실거주를 선택했다.
2) 세무 리스크 관리: 투자 규제 회피와 '확정된 실익' 확보
정부 정책이 투자 수요를 지속적으로 규제하는 상황에서, 불확실한 투자 포지션보다 규제로부터 가장 자유롭고 혜택이 확실한 ‘실거주자’가 되어 리스크를 원천 차단하는 전략을 택했다. 취득 단계에서 생애최초 취득세 감면을 통해 초기 자금 200만 원을 즉시 절감했고, 실거주를 통해 양도소득세 비과세 요건을 미리 충족하려고 한다.
어떤 외부 규제나 시장의 흔들림 속에서도 내가 이 자산을 가장 안정적으로 보유할 수 있게 하는 최선의 선택지라 실거주를 판단하여 선택했다.
3) 입지 리스크 관리: '자산의 환금성'과 '갈아타기 효율'의 우위
수도권 갭투자는 금융 투자 병행이 가능하다는 장점이 있지만, 상승장에서 서울과의 격차가 벌어질 경우 상급지로 갈아타지 못하고 자산이 고립될 리스크가 있다. 또한 나중에 비과세 요건을 채우기 위해 평소 동선과 무관한 곳에 억지로 실입주해야 하는 상황 자체도 기회비용이다.
반면 강서구는 일자리 배후를 둔 역세권 대단지로 환금성을 갖췄다. 하락장에서는 가격을 지탱하고, 상승장에서는 서울 시장의 흐름을 추종한다. 무엇보다 현재 나의 생활권 내에서 실거주 만족도가 높은 지역이다. 여기에 실거주 요건을 채운 뒤 본가로 들어가 반전세를 놓은 옵션도 가능하다.
결국 ‘서울 시장의 흐름을 타면서도 현금화가 쉬운 자산’을 선택하는 것이 상급지로 향하는 가장 확실한 징검다리라 판단했다.
4) 대안 기각 사유 및 운영 관리: 현실적 제약과 강제 저축
서울 아파트 경매는 예산 내 적합한 매물이 현재 전무했고,
재개발/재건축 빌라는 추가 분담금과 10년 이상의 긴 대기 시간을 감당하기에 현재의 자본 구조상 무리가 있었다.
갭투자는 당장 매달 나가는 원리금이 없어 지금처럼 소비 습관이 느슨해질 위험이 있다.
의지만으로 조절하기 어려운 소비 습관을 고정적인 실거주 원리금 지출을 통해 통제하고자 했다.
결국 나의 선택 기준은 ‘어떤 시나리오에서도 내 의지대로 자산을 끝까지 지켜낼 수 있는가’에 있었다.
불확실한 변수/리스크보다 예측 가능한 고정지출이 더 오래 가지고 있을 수 있는 선택이라고 판단해서, 실거주를 선택했다.
6. 발로 뛴 임장
지역을 강서구로 좁히고 나서 300세대 이상, 역까지 도보 10분 이내를 기준으로 매물을 보러 다녔다.
매물만 봤을 때에는 어떤 기준으로 단지와 평형을 판단해야 할지 고민이었지만,
여러 매물을 자주 여러 번 가보니 어디가 더 선호하고 살기 좋을 거 같은 지가 느껴졌다.
하나씩 걸러내고 나서 남은 게 지금 이 매물이었다.
매물이 가장 먼저 빠져서 다른 단지들은 매물이 있고 약속도 잡히는데, 여기는 매물 보는 약속 자체를 잡기가 힘들었다.
역에서 도보 4분으로, 1,000세대 이상 대단지라 관리도 안정적이고 거래량도 많아서 나중에 팔기도 쉽다.
샷시와 도배 수준만 하면 되고 가전·가구도 빌트인으로 남기고 가셔서 인테리어에 추가로 큰돈 쓸 필요가 없다.
여자 혼자 사셨던 집이라 컨디션이 깨끗하고 층수도 10층으로 높다.
13평이라 평형이 작긴 했지만, 내가 할 수 있는 가장 좋은 선택이라는 생각이 들었다.
7. 흔들리는 나에게
사실 아직까지도 현금흐름이 걱정이 된다.
앞으로 소득이 늘어날 걸 예상하고 월 상환 비율을 강의 가이드보다 높게 잡았는데,
오늘 같은 금리 인상 소식에 심장이 철렁해지기도 한다.
취미도, 여행도 당분간 마음 편하게 하기 힘들어질 거고, 한 번도 이렇게 살아본 적 없으니 막막한 것도 사실이다.
그런데 여기까지 다시 정리하고 나니까, 많은 고민 끝에 기준을 가지고 한 선택이라는 게 다시 느껴진다.
시장 구조를 공부했고, 내 자금을 숫자로 계산했고, 기준을 가지고 가능한 옵션을 항목별로 뜯어봤고, 발로 직접 돌아다니며 매물을 걸러냈다.
그 과정에서 내가 세운 기준들은 지금도 바뀌지 않았다.
(‘*가치 있는 부동산을 오래 보유할 것’, ‘팔고 싶을 때 잘 팔릴 수 있는 곳을 고를 것’)
*외곽 10평대는 갈아타기 전략이 중요하지만!
지금도 걱정이 되긴 한..빡빡한 현금흐름은 내가 원했던 소비 통제를 강제로 만들어줄 거다.
그리고 그게 두 번째 징검다리를, 드림하우스를, 그리고 노후의 나를 만드는 재료가 될 거라 믿는다.
지금 이 집이 그 시작점이다.
이 모든 과정에서 강사님들과 튜터님들, 커뮤니티 매니저님들, 그리고 함께한 조원들이 없었다면 아마 훨씬 오래 걸렸을 거다.
투자의 방향성과 실제 팁들을 나눠주시고, 누구보다 내집마련을 진심으로 응원해주시고, 기초적인 것부터 고민되는 것까지 질의응답과 라이브로 언제든지 조언을 나눠주신 덕분에, 혼자였다면 엄두도 못 냈을 과정을 해낼 수 있었다.
무엇보다 내 선택에 이렇게 확신을 갖고 도달할 수 있었던 것도 그 덕분이다.
함께 해주신 모든 분들께 진심으로 너무 감사드린다.
가족들과 주변 사람들은 갑자기? 어떻게 그런 결정을 내리게 됐어? 라고 한다.
처음 강의 과제에서 내가 썼던 문장이 있다.
"지금과 앞으로 어떤 기준으로 부동산에 대한 의사결정을 하면 좋을지 알아가고 싶어요."
강의를 통해 막연하게 살고 있는 지역을 벗어나고 싶지 않아서 다른 지역을 안 보는 건 아닌지 돌아보게 됐고, 갈아타기를 목적으로 환금성을 기준으로 봤을 때 '1,000세대 이상 / 소형 평수 / 5억 이하 매물'로 추리면 후보지가 많지 않고 그 중에서 강서구가 괜찮은 선택지라는 걸 알게 됐다.
강의 덕분에 기준이 생겼고, 기준이 생기니까 결정할 수 있었다.
