매물임장시 챙기고 남겨야 할 것
앞마당 왜 어떻게 관리해야 하는지
평소 손대기 싫고 의미도 잘 모르던
가려운 부분을 긁어주시는 강의
너무 고맙고 또 감사드립니다.선배님
[코스모쓰 님]
강의 목표
- 매물임장 전 과정을 ‘제대로’알고 적용한다.
- 지방투자 실전반 임장지에서 매물 임장을 통해 투자 후보를 선별한다.
- 매물 임장에서 협상하고 실제 투자로 연결한다.
매물 임장을 왜 해야 할까?
- 선호도에 대한 공통점을 찾기 어려운 지역에서는 ‘매물임장’을 통해 지역 사람들의 선호도를 파악할 수 있다.
- 전세와 매도까지 잘하기 위해서는 단지가 아니라 ‘매물 단위’로 봐야 한다. 투자는 매물에서 완성된다.
매물 임장을 위한 단지 선정 방법
- 세로 → 가로 → 투자금 순서대로 선정하기(이때 빼기 보다 더하기 식으로 단지를 선정)
- 세로 : 생활권 내에서 가치 순으로 가격이 형성되어 있는지 확인, 같은 생활권 내에서 ①상품성(연식), ②환경(평지) 기준으로 판단
- 가로 : 가격과 연식이 비슷하면 더 좋은 생활권 단지 선택, 가격이 비슷한데 연식이 다른 경우 선호도 있는 단지라면 둘 다 확인, 생활권 내 선호도 후순위 단지라면 연식 우선
- 투자금 : 투자금에 해당하는 단지들 중 좋은 생활권부터 확인, 투자금에 맞지 않는 지역이면 가장 많은 단지를 검토할 수 있는 투자금 선정
전화임장 질문
- ① 상태 : 옵션, 수리상태, 선호 타입, 선호동
- ② 상황 : 거주자, 이사 일자, 잔금일, 매도 사유
- ③ 선호도 : 사장님이 가지고 계신 매물 중심으로 선호도 파악
매물 임장시 남겨야 할 사항 : 가격과 관련 있는 것(데크, 향, 학교, 옵션)
케이스별 협상 정리
- 투자자라면 조건에 맞는 매물을 기다리기 보다 조건을 만드는 협상을 할 수 있어야 한다.
- 전세대기자(현금), 주인전세, 잔금조건, 세안고 물건 : 예상되는 리스크와 대응방법을 충분히 고려해서 결정하기
[적용할 점 - 세로가로 투자금에 맞는 매물 임장 단지 선정하기]
[윤이나 님]
강의목표
- 앞마당 중에서도 투자가 가능한 지역을 선별해낼 수 있게 된다.
2. 투자 가능 지역 내 투자할 단지를 찾을 수 있게 된다.
3. 실제 투자자의 루틴을 통해 빠르고 정확하게 투자할 수 있게 된다.
앞마당 관리는 왜 해야 할까?
- 지금은 안되는 단지처럼 보여도 꾸준히 앞마당 관리를 하다 보면 기회를 잡을 수 있다.
수익을 얻는 과정
- 임장, 임보를 통해 앞마당 만들기(심기) → 만든 앞마당 돌보기(돌보기) → 투자를 통해 수익 실현하기(수확하기)
- 앞마당을 심기만 하고 물(관심)을 주지 않으면 수확시기가 멀어진다.
앞마당 정리 3단계
1시세트래킹 방법
- 기본(3-3-3) : 매일 루틴 만들기, 가장 좋은 생활권에서 상중하 단지 총 3개 / 하루 3분 / 단지별 3개 항목 입력
- 심화(9-9-9) : 숫자를 기록하는 것을 넘어서 ‘해석’ 할 줄 아는 눈 기르기, 1~3등 생활권에서 상중하 단지 총 9개, 시세기록 9분, 디테일을 더하는 9분(지도 위에 올리기, 전화 임장)
- 시세트래킹을 통해 매매 저평가를 확인하고 전세가 흐름을 파악하여 좋은 의사결정을 할 수 있다.
2원페이지 정리
- 원페이지 정리 : 시세트래킹 단지들 중 저평가 단지 기록, 매매 및 전세 매물 적체량 체크, 해당 지역 부동산 이슈 정리, 지역 내 공급 예정단지, 종합적인 시장상황 및 질의응답 기록
3전수 조사를 통한 투자 단지 추리기
- 전수조사 : 원페이지 내에서 투자후보지역 3개 선정 → 투자금+5천만원 범위의 모든 매물 조사 → 지역내, 지역간 비교평가를 통한 저평가 단지 찾기
내 상황에 가장 적합한 매물을 골라내기 위한 결론장표 3페이지
- ① 나의 자산상황, 투자금 확인 : 나의 보유자산 체크, 잔금 가능 범위 확인, 기존 보유 물건 상황 파악
- ② 고민되는 매물 비교하기 : 광역시VS중소도시를 볼 때 광역시라고 대강 생각하지 않기 → 단지가치와 지역상황(원페이지 정리 참고)을 고려하여 단지 우선순위 정하기
- ③ 투자 전 마지막 체크리스트 확인 : 전세 전 리스크, 매수 전 리스크, 저환수원리 확인하기
[적용할 점 - 원페이지 정리,전수조사를 통한 투자 단지 추리기,내 상황에 적합한 결론장표3페이지 ]
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