안녕하세요 ? 지난 한 주, 놓치면 아쉬운 부동산 기사들만 핵심으로 정리해왔습니다.
지난 주 키워드는 #전세품귀 #중저가아파트 #장특공 관련 기사들이 많이 나왔는데요.
꼭 알아야 할 흐름만 쉽게 정리했습니다.
키워드1. 전세품귀
첫 번째 키워드는 ‘전세품귀’입니다.
요즘 뉴스에서 “전세 없다”, “전세난 심화” 이런 말 많이 보이시죠?
실제로 전월세 물량이 줄어들면서 전세 가격도 같이 오르고 있는 상황입니다.
전세가 얼마나 줄어든 걸까요?
최근 3개월 사이 서울 전세 매물은 약 30% 가까이 감소했습니다.
물건이 줄어드니 가격이 오르는 건 자연스러운 흐름이죠.
실제로 전세가격 상승률도 3월 초 0.14% → 4월 중순 0.20%로 상승폭도 커졌습니다.
현장에서는 집이 귀하다 보니 직접 보지도 않고 계약하는 ‘노룩 계약’까지 등장하고 있습니다.
전세는 왜 이렇게 부족해진 걸까요?
이처럼 전세 매물 감소한 배경에는
1)수도권 아파트 입주물량이 12년 만에 최저 수준이라는 점
2)최근 토지거래허가구역 지정으로 갭투자가 제한되면서 임대로 나올 물건이 줄었고,
3)양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자들이 임대 대신 매도를 선택하고 있습니다.
공급과 규제영향과 함께 작용하여 전월세물량이 더욱 감소하고 있습니다.
키워드2. 중저가 아파트
두번째 키워드는 ‘중저가 아파트’ 입니다.
요즘 전세 구하기가 점점 어려워지고, 가격 부담도 커지다 보니
“차라리 사자” 하고 매수로 돌아서는 사람들이 늘고 있습니다.
특히 전세 품귀와 대출 규제 영향으로 15억원 이하 쏠림으로 중저가 매수세가 높은데요.
강남은 주춤한데, 오히려 중저가 아파트가 많은 지역은 가격이 오르고 있는 것입니다.
어디가 올랐을까요?
서울 25개 자치구 중 22곳에서 아파트값 상승폭이 전주보다 커졌고,
특히 강서·관악·성북처럼 중저가 아파트가 많은 지역에서 상승세가 두드러지고 있습니다.
강남권에서도 변화가 나타나고 있습니다.
양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 쏟아졌던 급매물이 상당 부분 소진되면서,
특히 송파구는 8주 동안 떨어지다가 다시 상승으로 돌아섰고,
강남·서초·용산구도 하락폭이 줄어들며 분위기가 바뀌는 모습입니다.
너무 오른 것이 아닌가요? 지금은 가격수준은?
현재 서울 25개 구 중 15개 구는 이미 2021년 가격을 회복했습니다.
특히 용산·서초·강남 등 고가주택이 밀집한 지역일수록 회복률이 더 높습니다.
전고점 돌파를 앞둔 지역도 눈에 띕니다.
강서구는 이미 99%까지 올라와 전고점 바로 앞이고,
구로·성북·은평구도 97% 수준으로 거의 다 따라온 상태입니다.
다만 도봉구는 86% 수준으로 아직 회복이 느린 편입니다.
중요한 것은 강남이 오르냐 떨어지냐보다,
내가 살 수 있는 집의 가격 흐름을 아는 것이 더 중요합니다.
키워드3. 장특공(장기보유특별공제)
세번째 키워드는 ‘장특공(장기보유특별공제)’입니다.
요즘 이야기 나오는 ‘장기보유특별공제(장특공제)’는 아직 확정된 건 아니지만,
바뀔 가능성이 계속 나오고 있는 상황입니다.
이 제도는 쉽게 말해 “집을 오래 보유하면 세금을 깎아주는 혜택”인데,
지금은 최대 80%까지 공제가 가능합니다.
세금이 얼마나 달라질까요?
만약 장특공제 혜택이 줄어들거나 사라지면,
특히 서울 고가주택의 세금 부담은 크게 늘어날 수 있습니다.
예시의 용산구 ‘한남더힐’을 34억 원에 매수해 현재 시세인 100억 원대에 매도할 경우,
원래 6억 정도 내던 세금이 → 19억대로 뛰는 상황입니다.
세금이 걱정이 됩니다
1세대 1주택자의 경우, 집을 팔 때 양도가액이 12억 원 이하라면 양도세가 없습니다.
이번 제도 변화도 실제 영향은 12억 원을 넘는 주택 보유자 중심이라고 보시면 됩니다.
집을 12억 넘게 팔 가능성이 있다면,
예상 세금을 미리 점검하고 대응 전략을 준비하는 것이 필요합니다.
지난주 주요 기사들 정리해보았습니다.
뉴스 헤드라인만 보고 막연히 불안해하기보다는,
내 상황에 해당되는 부분을 차분히 확인하고
흐름을 꾸준히 보면서 대비하는 것이 중요합니다.
결국, 먼저 이해한 사람이 더 많은 선택지를 가질 수 있습니다.
