안녕하세요
하루하루 몰입하는 투자자
하몰이입니다.
혼란스러웠던 올해 서울에 투자를 마치고
이번 4월 다시 한 번 수도권 임장을 달려갔습니다.
제가 물건을 찾던 3월 초중순과는 또 달라진 분위기이더라구요..
현장에서 느꼈던 다주택자 물건에 대한 생각과
해당 물건 접근할 때 반드시 체크해야할 사항들에 대해 자세히 이야기해보려합니다.
사장님, 다주택자 물건은 없나요? (3월)
지난 3월 서울 임장을 하면서 저층을 제외하고도 가격이 싼 물건이
적게는 1개, 많게는 3개까지 있었습니다. 모두 다주택자 물건이었습니다.
급매로 나오는 다주택자 물건의 특징은 보통 이렇습니다.
- 세입자 거주시, 만기가 27년~28년 2월 11일 기간에 해당하는 경우 (퇴거자금 + 입주날짜 이슈)
- 집주인 거주시, 반드시 5월 9일까지 계약해야하는 경우 (3월기준)
즉, 반드시 팔아야하는 집주인이거나 팔고싶은데 조건이 많은 물건들이
일반 입주 물건에 비해 1~2억이나 싸게 나오던 분위기였습니다.
사장님들도,
“5월 9일 이전에 팔아야하는 물건이야”
“팔긴 해야하는데 세가 껴있다보니 조건이 안맞아서 싸요..”
라는 말을 굉장히 많이 하셨죠..
이러한 현장 분위기가 반영된 매물량 그래프는 이렇습니다.
서울 매물량은 전체적으로 상승했고,
지역별로 보면 마찬가지로 매물량이 상승하는것을 볼 수 있습니다.
팔아야하는 사람들, 규제강화에 대한 심리 등이 작용해
하나 둘씩 물건을 던지던 시장이었습니다.
상승장에도 이런일이 일어날 수 있다는 것이 새롭고 신기했습니다.
지금 와서 돌이켜보니 그때가 정말 한 번의 기회였습니다.
특히 15억 이하의 단지를 매수하는 수요자들에게.
저는 그당시 영상이지만, 너나위님의 영상속에서
매물량 - 거래량을 기반으로 시장을 이해했고
기회의 땅에서 기회를 잡았었습니다.
지금은 어떨까요?
사장님, 다주택자 물건은 없나요? (4월)
15억대 이하 물건들이 여전히 많이 남아있는 수도권을 임장하며
위와 같은 질문에 대한 부사님들의 답변은 3가지 중 하나였습니다.
① 요즘은 다주택자 물건도 없어, 있어도 가격이 싸지않아요
② 세무사랑 이야기 하더니 매도인이 거두셨어, 갖고 가시려나봐
③ 제값에 팔리면 팔고, 안팔리면 그냥 가져가신대
매우 싸게 나오는 물건이 정말 가끔 존재하기도 하지만,
한 달 사이 매물의 양이 눈에 띄게 줄어든 모습을 현장에서도 볼 수 있었습니다.
그래프로 봐도 위에서 본 3월그래프와 달리 4월에는 감소폭이 커지고 있습니다.
수도권 공급부족이 눈에 보이는 상황에서,
- 세금계산을 마치고 해당 물건을 홀딩하려는 매도인
- 전월세 가격 상승을 몸으로 체감해 이번 만기에 나가야한다는 생존본능으로 매수하는 세입자
- 6억 대출을 받아 여전히 매수할 여력이 있는 생애최초, 무주택자 매수인
이러한 3박자가 맞아 매물이 줄어들었음을 체감한 4월이었습니다.
그럼 기회가 없을까요?
다주택자 급매의 숫자가 줄었을뿐,
생활권마다 단지마다 차이는 있겠지만 여전히 기회가 존재합니다.
단지, 그 가격이 2~3월보다는 조금 높아졌을 뿐입니다.
시장참여자들이 어느정도 학습된 시장이니까요.
그렇기에 더더욱 현장에 답이 있습니다.
현장에서 다주택자 물건을 일반물건의 매물을 비교해면서
이제는 동층향, 수리상태까지 세세하게 고려해 내 예산에서 가장 좋은 물건을 사야합니다.
정말로, 현장에는 여전히 가치대비 싼 물건들이 많습니다.
심지어 30평대까지..
다주택자 물건 매수시 해야할 행동
첫번째, “임장”이 아닌 “철저한 자금계획”입니다.
예산을 확실하게 알고 가는 사람과 그렇지 않은 사람간의 의사결정의 질이 다릅니다.
예산또한 물건에 따라 다르게 시나리오를 짜야합니다. 아래를 참고하세요 ㅎㅎ
[입주가능물건]
- 대출 최대한도 (생애최초 LTV70%, 일반무주택 LTV40% & DSR 40%)
- 그외 보유현금 (증여, 차용, 주식매각 등)
[다주택자 세낀물건, 만기가 27년이후인경우]
- 후순위 주택담보대출 가능여부 (은행털기)
- 전세퇴거자금대출 + 기타대출 + 종잣돈으로 전세퇴거자금 마련 가능한가?
* 주택을 매수하고 전세퇴거자금 대출을 받는 순간에는
생애최초이더라도 LTV 40% 내에서 전세퇴거자금대출 1억 가능여부를 판단해야합니다.
위와 같이 물건에 따른 자금시나리오를 미리 다 파악했다면,
두번째, 어느때와 동일하게 현장에서 답을 찾습니다.
입주물건의 경우, 기존에 매물임장 했던대로 본인의 대출여력과 잔금가능여부를 말하면됩니다.
다만, 다주택자 세낀물건의 경우에는 좀 더 고급스러운(?)느낌을 줄 필요가 있습니다.
부사님 입장에서 생각해볼까요?
해당물건들은 만기가 많이 남은 임차인이 살고 있어 집을 보기가 어렵습니다.
세입자도 당연히 퇴거해야한다는 생각으로 인해 스트레스를 받을 것입니다..
그렇기에 아무에게나 보여주지 않습니다.
아무에게나의 의미는, 자금계획이 불투명하거나 돈이 안되는 사람들을 의미합니다.
그렇기에 이 물건들에 대해서는 우리가 먼저 적극적일 필요가 있습니다.
"사장님 보증금이 낮아서요, 후순위 주담대랑 저희 보유현금으로 잔금치르고
추후 전세퇴거자금대출이랑 신용대출로 보증금 반환하면 될 것같은데 어떠세요?"
실제로 사장님과 자리에 앉아 30분동안 설득했던 제 경험입니다.
이 정도의 자금계획과 설명이 있어야 사장님들도
“아 이 사람이 진짜 할 사람이구나”를 신뢰하게 됩니다.
정리해보면,
예산을 확정하고 현장에서 물건별 자금계획을 부사님께 설명드리며
기회를 잡는 사람이 되어야한다는 것입니다.
다만, 감으로 하지 않으셨으면 합니다.
다주택자 세낀물건은 매수-잔금-보증금반환이 완료될 때까지
리스크를 안고 가는 물건이라 생각합니다. 그렇기에 싸다고 판단했어요.
매수~잔금까지는
“후순위 주담대가 막히진 않을까?”라는 감정,
“임차인이 협조해줄까?”라는 리스크
보증금반환 시기에는
“전세퇴거자금 대출이 나오는 경우”와 “나오지 않는경우”를 나눠
결국 전세퇴거자금대출 1억이 나오지 않는 경우에도 대비 가능한가?
이에 대한 답이 나와야 매수 의사결정을 할 수 있습니다.
어렵지만, 위와 같은 체크리스트들을 하나씩 지워가며
모든 상황에 대한.. 특히 최악의 시나리오 대한 대비가 된다면
여전히 기회를 잡을 수 있는 시장입니다.
누군가에게는 기회, 누군가에게는 리스크입니다.
지금까지 다주택자 물건이 기회인지,
현장에서 느낀 경험과 체크리스트들을 통해 확인해보았는데요.
물론 상급지와 중하급지간 분위기의 차이는 존재합니다.
다만, 15억대 이하의 구간이라고 한다면
결국 본질로 돌아와
임장을 많이가고, 임장보고서를 통해 자금계획을 철저히 짠 사람에게는
아직도 좋은 기회의 시장이라고 생각합니다.
급매가 아니더라도 여전히 합리적인 가격이라 생각하기 때문입니다.
반대로,
근거가 아닌 감으로 시장을 바라보고
은행/상담사들과 양적으로 소통해보지않고 감으로 대출한도를 예상해보는
사람에게는 그 어느때보다도 리스크인 시장입니다.
가보지 않은 은행이 없습니다.
토지거래허가를 신청하고나서 매일같이 대출상담사를 괴롭혔습니다.
“이제 그만 연락하셔도 돼요 ㅎㅎ 무조건 나와요”라는 대답까지 들으면서요..
제가 속해있는 월부 동료분들은
감이 아닌 근거로 판단하는 투자자임을 알고 있습니다.
그럼에도 참 어려운 것 같습니다. 조급함이란 녀석때문에..
현재 주말마다 노력하고 땅을 밟고 계신 지역,
그동안 쌓아왔던 앞마당 속에서
작지만 소중한 제 경험들을 토대로
“감”이 아닌 “근거”에 기반해 의사결정하는,
현명한 투자자가 되기를 응원합니다.
