[지투실전] 투자 경험담 후기 : 전세상승분으로 지방투자 했습니다. [굿데이3]

안녕하세요.

어제보다 오늘 더 한걸음 성장하는 굿데이3 입니다 : )

26.3월  지방 소액투자를 하고 4월 잔금을 마무리 했습니다. 

투자의 과정을 시장과 상황을 면밀히 복기 하면서 다음 투자는 더 나은 투자를 만들어나가고

저의 경험이 누군가에게 작은 도움이 되길 바라는 마음으로 기록해 봅니다. 

# 서울투자 후 5개월, 지방투자를 할 수 있었던 이유 

25년 10월 15일 매운맛 규제가 나온 날

0호기, 1호기를 매도하고 서울갈아타기 투자를 했습니다. 

저의 임차인은 시세 비슷한 금액으로 세가 껴있었고  26년 3월 말 만기를 앞두고 시세대로 재계약을 희망 했습니다. 

근데 갑자기 전 임차인이 재계약이 아닌 매수로 방향이 바뀌였고

저는 새롭게 신규전세입자를 구하게 되면서 추가 전세상승분을 받게 됩니다. (오예) 

서울 갈아타기 투자를 하고 종잣돈이 똑 떨어진 상황에서 

앞으로의 투자에 대한 방향과 포트폴리오로 다음 투자를 만들어 나가기 위한 고민도 많이 했었고 

전세입자과 재계약을 통해 소액의 상승분으로 지방투자의 계획을 하면서 

26년의 투자 목표는 지방 소액투자 였습니다. 

서울시장은 전월세가 매말라 있던 시장이였고 전세가는 주단위로 천단위로 상승하는 분위기 였는데

저는 학교에서 밥잘 튜터님께 배운대로 전세가에 큰 욕심을 부리지 않고 적정 전세가로 전세 계약을 선택 했습니다. 

전세가를 더 받으면 지방광역시 가치가 꽤 좋은 물건을 투자 할 수 있었기에

잠깐이지만 마음속에 악마와 천사가 싸우는 것처럼 전세가를 더 받고 싶은 욕심의 마음이 불쑥 올라왔지만 

감정이 아닌 이성으로 판단 할 수 있었습니다. (추후 역전세 리스크 방어) 

전세는 내놓자마자 문의가 있었고 2일만에 신규 전세입자의 계약금을 받을 수 있었는데요 

23년 찐 하락장 비수기에 1호기 지방투자 전세입자를 맞추던 때와는 온도가 다른, 

상승장 전세가 귀한 서울 시장의 경험을 통해 시장의 흐름을 직접적으로 체감하고 느끼고 배울 수 있었습니다

전세계약 후 22일이 지나고나니 이런일이?? 

저의 전세 계약 이후에 저의 전세가보다 무려 1.n억 높게 거래된 단지의 전세가가 최고가를 찍은 것을 보고 

매우 놀랐는 경험도 해봅니다. 

(사장님께 확인해 보니 특수한 거래였지만, 26년 4월 현재는 이보다는 낮지만 비슷한 금액으로 전세가 맞춰지고 있는

서울 전세가 품귀 현상의 시장을 체감할 수 있었습니다) 

추가로 절대 잊지 못할 기록하고 싶은 당시의 마음과 감정은, 

투자 기준과 원칙에 맞게 투자한 물건에서 처음으로 전세상승분이 통장에 들어오던 날

투자자로써 정말 한발 더 나아간 듯한 성취감과 기쁨은 1호기 투자 했을 때 만큼 좋았습니다. 

(이 기분을 그누구와 나누지 못했는데, 매물코칭 받을 때 자향멘토님께서 먼저 공감해주셔서 기뻤습니다^^)

내가 심은 자산의 씨앗이 다음 자산을 만들 디딤돌이 되어준다. 

내가 투자한 자산에서 나온 귀한 종잣돈으로

다음 자산을 쌓을 지방투자를 할 수 있었습니다. 

[잘한 점] 전세가 귀한 시장이라도 지역의 생활권 전세 갯수와 전세가 체크 하고 전임을 통해서 객관적으로 체크

              튜터님께 배운대로 전세가를 욕심내지 않고 적정 전세가로 진행 한 점 (역전레 리스크 방어)

[적용할 점] 시장상황이 어떠하든 전세가는 늘 면밀하게 객관적인 지표를 체크하고 빠르게 진행 할 것   

# 매일 쌓는 시간은 투자를 바로 할 수 있는 준비과정  

저의 매일 루틴 중 하나는 실전경험담을 읽고 BM 정리를 하는 것이였습니다. 

투자는 자주 할 수 있는 것이 아니기 때문에 동료들의 경험담을 읽으면서 

현재 시장과 투자 과정들을 통해 간접 경험 얻을 수 있었고, 

내가 쌓은 투자 경험을 통해 나라면 어떻게 했을까? 생각해 보면서 나만의 인사이트를 쌓아갔습니다. 

25년은 서울투자 갈아타기로 서울에만 더욱 집중하고 있다가 

26년 1월은 지방투자기초반을 재강을 하면서 다시 지방투자 기준으로 체인지 했습니다.  

여전히 지방은 전체적으로 가격이 싸고 가치 있는 것들의 투자 기회도 있었고 

정부에서 보유세대 대한 규제를 내놓기 전이였기에 

전세입자의 재계약 시기가 오면 바로 투자를 할 수 있도록 준비를 했습니다. 

25년 1015 강력 규제가 나왔을 때도 매도와 매수의 동시 준비를 꾸준히 해놓은 덕분에 

갈아타기 투자의 기회를 잡을 수 있었던 경험을 통해서 

언제나 늘 투자 준비를 해놓는 것이 중요함을 체감하고 다시금 깨달았고 준비된 투자자에 대한 신념이 생겼습니다.  

투자금이 생기면 바로 투자 할 수 있는 나만의 투자 Top3 매 달 뽑고 

5분위 시세표를 통해서 투자 대상 단지들을 쌓아나갔습니다. 

정부에서 보유세 규제에 대한 이야기가 막 나오기 시작 할 때는

내가 감당 가능한지 리스크가 되지 않도록 세금을 계산해서 확인했고   

세금이 얼마냐를 계산하는 것보다 중요한 것은 어떤 자산 포트폴리오를 쌓아야 하는지, 앞으로 어떻게 대응을 해야하는가가 더 중요하다는 것을 알고 준비하고 전략을 세웠습니다. 

[잘한 점]  매 달 앞마당을 만들면서 투자 Top3와 투자체크리스트 준비를 통해 언제든 투자할 수 있는 상태를 만든 점 

[아쉬운 점] 보유세 대응에 대해서 점검하고 매코 통과 받고 가계약금 진행 했지만, 정부 보유세 규제를 매운맛 강력 

                 규제로 아주 심각하게 생각하지 못한 점. (지투실전 마스터멘토님 강의 통해 다시 한번 배웠습니다) 

[적용할 점] 매일 앞마당 시세와 시장 흐름 루틴을 이어나가고 매 달 투자 후보 보석함을 꾸준히 챙겨 나갈 것 

# 현장에서 만드는 기회 : 물건을 만들다 

종잣돈이 소액이면 지방 물건은 가치가 덜한 물건을 볼 수 밖에 없기 때문에

선호도가 있는데 아직 저평가 된 물건을 찾아야 했습니다. 

지방 앞마당이 광역시, 중소도시 꽤 있었지만 종잣돈에 해당하는 공급이 없는 지역을 

추가적으로 앞마당을 만들어 나가면서 쌓아 놓은 지방 앞마당을 트래킹 하고 

종잣돈에 들어오는 가치가 가장 좋은 지역을 전수조사 했습니다. 

발품에는 거짓이 없다. 

지방 앞마당을 만들때면 늘 그렇 듯

추운 겨울 날, 컴컴하고 차가운 공기가 가득한 조용한 새벽 매 주 기차에 몸을 실었습니다. 

종일 임장을 하고 숙소에 돌아와 임보를 쓰고 또 임장을 하면서 임장지를 선명히 만들어 나가고 

임장지 단지와 물건 들을 전부 보았고 선호도 파악과 투자 우선순위를 정했습니다. 

동시에 지방앞마당 전수조사에서 투자 가능 범위에 들어온 단지의 물건들을 전화임장을 통해서 

매물의 상태나 조건 등을 파악하고 투자에 적극적인 일잘러 사장님을 파악 하고 

매임 예약 후 앞마당 현장으로 가서 모든 물건을 봅니다.

[투자 후보1 지역]

물건 자체가 많지도 않았지만 매도자우위시장으로 바뀌면서 가격네고는 쉽지 않았고

전세가 없는 마른 시장인데 전세대기자가 없고 사장님들이 전세 맞추는 것에 적극적이지 않았습니다.

저는 잔금이 되지 않았기에, 매매전세 동시 잔금이 가능한 조건이 가장 중요했습니다. 

사장님들께서 안된다고 하셨지만 그럼에도 불구하고 현장에 있는 모든 부동산들 워크인해서 희망하는 매매가에 맞춰 줄 사장님을 찾아냅니다. 

매매가 협상은 해주시는데 전세 맞추는 것은 못한다는 사장님들 ㅠㅠ 

전세 맞춰 줄 사장님을 찾기위해 단지 외 범위를 넓혀서 생활권 전체에서 사장님을 찾아봅니다.

노력에도 불구하고 이 단지 전세에 적극적인 사장님은 없었습니다. (일잘러 사장님들 어디갔어..)

[투자 후보2 지역]

선호도 상위 지역은 매매,전세 물건도 없었고 실거주 매매 거래가 활발한 상황 이였고 단지에 따라 다르지만

가격 협상이 잘 되지 않은 곳들, 급한 상황인 경우에 가격 협상이 좀 되고 있는 곳들의 차이가 있었습니다.  

지역 내 가치있는 단지들 모든 평형을 다시 매임을 했고 조건에 맞는 물건들을 추려서 협상을 했습니다.

지역 내에서도 단지 우선순위가 있었는데 

투자 우선 상위 단지들은 물건도 없었지만 계속 거래가 되면서 날아가고 딱 하나 남은 물건 마저도 날아갑니다. 

그 다음 후보 단지에 나온 물건 볼 수 있는 물건은 다 보고 

조건과 가격(매매가,전세가,투자금) 협상이 가능한 물건 3개를 추렸습니다. 

이 단지의 제가 추린 물건들은 가치와 선호도가 있었고 저평가 되어 있었지만 

저의 투자금으로는 불가 했습니다. 정확히는 투자금이 1천만원 부족 했습니다. 

안되면 되게 하라는 마음으로 사장님을 설득하고 요청을 드렸습니다. 

서울투자 때 호가 대비 1억 1천 만원 높았던 가격을 협상을 해서 투자한 경험을 토대로 

투자는 현장에서 물건을 만들어서 한다는 과거의 경험으로 

안되더라도 끝까지 시도한다는 태도로 협상을 해서 투자 가능 물건을 2개는 만들어 두었습니다. 

이 물건이 매물 코칭에서 통과가 될 것이라는 확신이 있었기에

매물코칭을 한 후에 협상을 하는 것이 아니라, 

미리 협상을 통해 계약금을 넣을 수 있는 상황을 만들어 두고 바로 매물 코칭을 받았습니다. 

거인의 어깨를 빌린 매물코칭 

매물코칭을 받고 바로 계약을 진행이 필요한 시점이였는데 3일 연거푸 광탈을 했습니다. 

하지만 조급하지는 않았습니다. 

여전히 지방에는 싼 물건들이 많았고 혹여나 물건이 날아가더라도 

다른 물건을 찾아서 하면 된다는 마음이 있었기 때문입니다. 

멘토님께서는 매물1, 매물2 모두 다른 지역 물건들에 대해서 OK를 해주셨고

현재 시장의 보유세에 대한 이슈가 있는 만큼 세금 측면에서 각별히 준비를 잘 하고  대응하라는 당부의 말씀을 해주셨습니다. 

이 말씀을 해주실 때, 내가 놓친건 없겠지? 라는 생각이 잠시 스쳐 지나갔지만 

마지막에 “데이님 꼭 투자하세요!” 라는 말씀이 마음에 박혀서 바로 실행에 옮겼습니다. 

투자한 단지는 신축 대단지로 검토받은 물건은 로얄동,로얄층이라서 

중간 동, 뒷봉 보다 1-2천 만원 높은 매매가를 형성하는 물건인데 

매도인이 개인 사정상 잔금을 한달 반 이내로 해야 하는 조건으로 최저가 가깝게 매매가 협상을 할 수 있었고 

저는 투자금이 좀 부족한 상황이라 매코에서 통과 받은 전세가 보다 높게 셋팅해서 

투자금을 1천만원 줄일 수 있었습니다. 

매매전세 동시 가능한 전세입자를 반드시 맞춰주세요.

지역과 단지의 전세가 부족한 상황이였고  

매물코칭을 받기 전에 사장님께 전세 대기자 2팀이 있는 것을 확인했지만 

있는것을 확인하는데 그치지 않고 매수할 물건이 마음에 들어서 이 물건을 전세 맞출 임차인이 있는 것을 

계속 확인 했습니다. 

조건과 가격 협상이 된 후에 계약금 일부를 입금 하기 전,

전세를 보고 가시는 분들이 집을 보고 가면 의사를 계속 확인 했는데요 

자신있게 맞출 수 있다고 하셨던 전세대기자 2팀이 개인 사유가 생겨서 전세로 들어오는 것이 무산 되었습니다.

사장님도 갑작스러운 상황이 발생해서 당황하셨지만, 전세입자 구해와야 계약금을 넣는다는 말씀을 드렸고 

감사하게도 열정이 있으시고 적극적인 일잘러 사장님이셔서 다음날 바로 제가 희망한 높은 전세가로 임차인을 맞춰 오셨습니다.  

바로 계약할 임차인 확인을 하고 그제서야 매수 계약금 일부를 넣었고 

계약과 잔금까지 무사히 잘 마무리 할 수 있었습니다. 

☆ 현장에서 물건을 만들 기 위해 한 행동

 1. 나의 조건에 맞춰주고 도와주실 일잘러 사장님을 찾는 것 

 2. 매도자의 매도 사유를 면밀히 체크해서 줄 수 있는 것과 얻을 수 있는 것을 통해 협상하는 것

 3. 여러 후보의 투자 후보 매물을 만들 어 놓을 것 

[잘한 점]  적극적인 일잘러 사장님을 찾은 후, 단지의 모든 매물을 보고 상황을 확인 해서 물건을 만들어 낸 점.  

               매물코칭 OK 받은 것에서 투자금을 1천만원 줄인 점. 

[아쉬운 점] 상급지 지역 후보 물건 조건을 맞추기 위해 노력했지만 조건이 맞춰지지 않은 점.

[적용할 점] 물건을 만들 수 있는 것은 현장이고 현장이 답이다. 전임으로 체크하고 현장에 자주 나갈 것. 

# 목표와 꿈을 향한 도약과 확장 

이번 지방투자를 복기하면서 저의 목표와 꿈을 다시 한번 바라보고 점검 할 수 있었습니다. 

그리고 월부에서 투자자의 길을 선택 했던 처음을 돌이켜 보게 되었습니다. 

저의 첫 부동산은 무지로 선택한 자산이였기에 

월부에서 투자자의 삶을 선택 했을 때는 투자 원칙과 기준을 갖고

실력을 제대로 쌓으면서 최소 10년은 한다는 마음과 다짐으로 시작을 했습니다. 

그리고 느리더라도 매 달 쉬지않고 앞마당을 늘리며 실력을 쌓으려 노력했습니다. 

이번 지방투자를 하면서 어느덧 13번째 계약서를 쓰게 되었습니다. 

월부에서 투자생활을 꾸준히 쌓아온 5년의 시간 동안 매수의 경험은 4번 밖에 되지 않지만

7번의 세입자를 만났고 2번의 매도를 통해 쌓은 투자 경험들이 

어느 상황에서도 휘둘리지 않는 기준과 확신을 갖고 나아가는 

점점 더 단단해 지는 투자자로 만들어 주고 있었습니다. 

무엇보다 목표를 향해 나아가는 과정에서 진정으로 원하는 것을 알게 되었고

꿈을 갖고 인생을 바꿔 나가는 주체적인 사람으로 성장해 나가는 것이 가장 감사하고 행복합니다. 

이번 지방투자는 단순히 자산을 늘린 것을 넘어서 

시장을 바라보는 안목과 리스크를 통제하는 힘을 길러준 전환점이 되었습니다. 

투자를 못하는 시기도 투자이다. 현재 자산을 잘 지키며 실력을 쌓아나가자.  

현재 시장은 주택수를 늘리는 것보다는 시장의 상황에 맞는 전략과 준비를 해야 하는 시기 입니다. 

나의 기준을 지키며 시장에 휘둘리지 않고

보유중인 자산을 굳건히 지키며 상급지로 갈아타기 할 수 있는 준비를 하면서 

변화하는 시장 흐름에 기민하게 대응하며 실력을 더 단단히 쌓아나가도록 하겠습니다

긴 호흡으로 나의 선택을 옳게 만들어 가겠습니다. 

지금까지 환경에서 동료들과 함께 성장하며 쌓은 축적의 시간을 돌아보니 

목표에 최선을 다하면서 스스로 한계를 짓지 않고 꾸준히 노력해나간다면

그 과정에서 운이 찾아 주기도 하고 

노력의 댓가는 반드시 주어진 다는 것을 다시한번 깨닫게 되었습니다. 

기회는 ‘포기하지 않는 태도’와 ‘반복된 도전’ 속에서 

만들어 진다는 것을 배웠고 이 말씀 꼭 드리고 싶습니다.  

오늘도 한 걸음 더 나아가기 위해 노력하고 애쓰는 

동료분들의 꿈을 진심을 다해 응원하겠습니다 : )  

♥Thanks to

지방투자 복기를 하면서 환경과 동료들 덕분에 또 이렇게 해낼 수 있었습니다. 

정말 감사드립니다. 

진정한 투자자로 나아갈 수 있도록 가르침 주시고 격려해 주신 밥잘 튜터님 감사합니다.

25년 가을학기 우리 밥잘캠프 김뿔테 반장님, 기린님, 다꼼이님, 찡아찡님, 불국사님, 케이비R님, 히히못가님 감사합니다.

매물 코칭 통해서 확신 주시고 투자 응원해주신 자향 멘토님 감사합니다. 

지투기초 32기 강의를 통해 진심을 다해 가르침 주시고 지방투자 응원해주셨던 

권유디 튜터님, 김인턴 튜터님, 재이리 튜터님, 윤이나 튜터님,

지투기 조장님들 위해 애써주신 썸머 매니저님 감사합니다. 

지투기32기 잔쟈니 튜터님, 재이리 튜터님, 코쓰모스 선배님, 윤이나 선배님, 마스터튜터님 

1단 5늘 행동하고 반드시 등기칠조♡

김크님, 나나곰님, 뽐뽐님, 뾰로롱샤샥님, 알쑈유님, 채니님, 채슬희님, KAJ님 감사합니다. 

지투실28기 뽀♡얀 벚꽃🌸따라 내꿈 이뤄15줄 임장 떠나조 

뽀오뇨 튜터님과, 우리 뽀버즈 가히님, 라니님, 로에님, 아르떼님, 야자수그늘님, 케빈님, MZ님, 학생님 감사합니다. 

좋은 환경 만들어주시고 애써주시는 주노 매니저님 감사합니다. 

그 외 21년 7월 부터 지금까지 함께한 모든 소중한 동료분들 감사합니다.