실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 50기 105조 어스틴좌]

실전준비반 1강 강의 후기

1.실전준비반 원씽 캘린더 중 임장루트 본인이 작성해볼것

1) 강의내용 : 무엇이든지 본인이 직접 해보고, 틀리고, 수정해야지 실력이 향상된다.

2) 복기

a. 대구를 1달간 분위기 임장한후 느낀 그대로임 / 첫날은 어떻게 할지 전혀 감을 못잡다가 3주정도되니 그나마 어떻게 해야하는지 무엇을 해야하는지 조금 감이 옴

b. 1일차 그냥 지도 보면서 기냥 돌아다님 -> 2일째 루트공부 지도보고 사전 실행 / 3일차 분위기 임장하면서 반나절만에 루트를 점심먹으면서 짜봄

~ -> 7일차에는 지도에 루트 짜서 하게됨

c. 직접 시행착오 하면서 조금이나마 실력 향상

2. 분위기 임장

1) 강의내용 : 큰도로,작은도로,단지사이를 걸으면서 시행

2) 복기

a. 실제 대구 임장하면서, 시간이 아까워서 분위기 임장보다는, 단지임장과 분위기 임장을 석어 함 / 결국 효율성은 없었음

=> 외 내가 대구임장시 어려웠는지 강의를 듣고 확실히 깨달음 (분위기+단지+가격을 동시 시행함)

=> 나중에는 좀 방법을 바꿈

=> 금회 실준에서는 커리큐럼에 따라 시행하겠음

b. 나무위키 활용 : 나도 임장전 나무위키를 먼저 읽어보고 함 / 하지만 약간 현지 실정과 다른부분이 존재함

3. 분위기 임장

1) 강의내용 : 법정동 확인 => 임장순서를 짜야 해서 / 아파트 많은곳부터 확인 / 선호도 높은곳부터 시작

2) 복기

a. 대구시 : 처음에는 아파트 많은 동구 부터 함 (신암뉴타운과 신천) => 하지만 선호도가 높은곳은 아니엇음

b. 인터넷을 보고, 사람들이 선호도도 미리 체크 해보고 실행 해봐야함.

4. 분위기 임장 (사진찍는 포인트)

1) 강의내용 : 상권 나오는 부분마다 사진 찍을것 -> 위치 및 느낌도 찍을것

2) 복기

대구경우, 주로 학군 형성(학원가) 위주로 사진을 찍엇음

5. 분위기 임장 (임장루트)

1) 강의

- 수도권 : 동선이 어느정도 겹치게 한바퀴 돌게 할것

- 지방 : 면밀히 짜고(시간이 없어서) / 사람들이 좋아하는 장소 부터(랜드 마크) / 연식이 좋고+멀리떨어져 있어도 아파트 몰린곳 꼭 보기

지방은 휑해도 신축+아파트모여 있는곳을 좋아함 (외냐하면 교통을 그리 중요하게 생각을 안해서, 쇼핑도 차타고 멀리라도 가도 된다 생각함)

2) 복기

- 대구임장시 : 학원가 학부모들이 좋아 하는 곳부터 시장함 (수성구 범4만3/달서구 월성 월배 /북구 침산)

- 임장후 확인하니, 랜드 마크를 본다고 봣지만, 어느정도 놓친것을 확인 => 사전에 반듯이 랜드마크 아파트 목록 만들고 시행 하겠음

- 임장시, 지하철 역세권위주로 아파트를 둘러 봣는데, 좋은 방법이었는지 확인 필요 : 확실히 느낀것은 대구 지하철이 너무 량이 적어서 그리 중요하지 않고 많이 사용안한다는 것을 느낌

6. 분위기 임장 (임장루트)

1) 강의

- 수도권 외곽도 필요

- 지방은 외곽동네는 분위기 임장 필요하지 않음 / 1000세대 이상의 3단지 이상이면 확인

2) 복기

- 대구 임장시 아파트 몰려 있는 기준없이 어디는 가고 어디는 가지 안았다.

- 실준(분당) 빠짐없이 확ㅇ니

7. 분위기 임장 (무엇을 봐야 하나)

1) 강의

- 직장을 보라 : 직장 확인 안되면 베트 타운 / 직장 모여 있으면 직주근접

- 시간대별로 확인 가능한 부분이 약간씩 다름

- 혹시 가능하면 지하철의 치열한 상황을 체험 해보면 직주근접이 외 중요한지 알수 있다.

- 상권의 특징을 "무조건 가장 중요"

- 공사/개발 하는 곳 반듯이 체크 => 낡은 지역이 라서 재개발 하는곳임임 그래서 과거에는 사람들이 덜 좋아했던곳임(즉, 사람들이 관심을 안좋아함) => 투자자라면 눈여겨 봐야함(분위기 개선됨에 따라, 가겨 오를 곳임)

2) 복기 : 실제 지방의 경우

- 서울살면서 거의 37년을 살아서 지하철/버스의 치열한 상황등은 확실히 안다. 정말 정말 확실히 안다. 그리고 자차 이용할때의 환장할 상황도 알고 있음.

- 상권 : 대구에서는 학원가의 선호도는 파악을 했다. 중점을 두고 했던 부분이다. 그러나 나머지 상권에 대해서는 좀 부족하게 파악함.

8.임장과정 (교통)

1) 강의 : 굉장히 굉장히 중요

2) 나의 느낀점 : 서울 35년 살면서 뼈저리게 느낌

9.임장과정 (학군)

1) 강의 : Level별로 확인및 익힐수 있는 capa를 늘려라 / 학원가종류(상권에 많음) +초등학교 중학교가 동네에 있는지 확인 / 학원가가 있어도 유흥가와 섞여 잇는지 등도 확실히 파악 => 직접 걸어서 확인

학교는 있어도 주위 학원가 없으면 엄마들이 이탈이 일어난다. (매우 중요)

2) 복기 : 대구 임장시 3대 학원가(수성구,달서구,북구)에서 유흥가와 섞인곳은 별로 없었음 / 초등학교 및 중학교 근처에 상가+학원가 연계는 확인을 못함

=> 금번 실준에서는 반듯이 확인 / 확인시에는 초등학교 위치가 (초품아/큰길건너/소로건너) 어디 있는지에 대해서는 중요 하게 생각하고 임함

10. 임장과정(환경/백화점)

1) 강의 : 백화점 1층에 무엇이 있는지 (소비력 파악) 확인

백화점이 없는 광명같은데 어떻게 해야할까? (백화점이 있는게 특이한것 이라 상관없다)

2) 느낀점 : 생각도 못했다. 대구 임장중 백화점은 있다 정도만 확인 함. => 분당내 (2개나 있음 매우 특별)확인 반듯이 하겠음

11. 임장과정(환경)

1) 강의 : 시간별 연령별 비율 확인가능 / 오감을 느끼면서 그 지역에서는 어떤 대화를 하는지등을 들어라

2) 질문 : 지방 분위기 임장시 내가 시간대를 정해서 실행하기가 힘든데 어떤식으로 확인이 가능할까?

12. 단지임장의 목적

1) 강의 : 사람들의 선호이유를 파악하는 것이 목적

2) 느낀점 : 실제 임장을 하면서 선호이유 파악보다는 , 아파트 단지를 둘러본다는 행위 자체만을위해 생각만으로 임장을 함 =>

제대로 하는것인지에 대해 계속 의문을 가지고 행함

13. 역세권만으로는 절대 답이 안 나오는 단지 선호도 : 실제 현장을 둘러보면 역세권이라도 환경, 거주인 연령등이 다 다르고 이것이 가격에 영향을 미쳐 다르게 형성되는 것을 알수 있었음.

14. 단지임장

1) 강의 : 임장중 가격비교하면서 보는거는 정말 고수가 되면 하라/단지임장은 선호도를 우선으로 파악/가격은 시세 지도를 그리면서 하고, 숨쉬듯이 하라(반복적으로 보고 외워라) / 단지분석시 가격분석 기억하라

2) 느낀점 : 대구 임장중 처음에는 호갱노노를 보면서 하였지만, 실제 전혀 효과가 없는것을 느끼고 효율도 떨어지고 => 방법을 바꾸어서 아파트단지와 분위기 임장 위주로 함 *** 본질은 선호도

15. 단지임장의 단계

1) 강의 : 초보 (분위기 임장을 통해 선호하는 동네와 비선호 동네를 나눈 뒤, 선호 동네의 단지를 집중적으로 본다(우선순위)

2) 나의 목표 : 초보라도 나는 모든 단지를 돌아 보겠음 / 대구를 하면서 느낀것은 너무 힘들었지만 할만했다.

16. 단지임장 루트 그리기

1) 금번강의를 통해 어느 식으로 루트를 하는지 알았다. => 대구 임장을 하면서 어느정도 감이(아주 약간) 오기는 했지만 아직은 많이 부족하다.

2) 우선 선호하는 단지 + 선호하지 않는 list를 작성하여 구분 하고 => 단지 임장을 선호하는것을 먼저 한다./ 그다음 비 선호단지도 임장하는것을 도전 해보겠다.

그래야, 비 선호 하는 이유도 파악이 가능 할듯 하다.

17. 단지임장 체크리스트 ***********************

1) 강의

자모가 작성한 체크리스트대로 임할것 / 지하주차장에 외제차 여부 필요 불필요

2) 느낀점 : 체크리스트 확인 (정말 중요) / 지하주차장 : 내가 느낀대로 임 / 굳이 외냐하면 그 지역의 소득수준을 파악하면서 보면 알수 있고, 주변의 차량 지나가는 것만 봐도 알수 있다.

18. 단지임장

1) 지방의 조경에 대해서 선호도 차이가 심함

2) 대구 임장시 이 부분에 대해 굉장히 부족했다는 것을 알수 있었다. / 단지가 잘 꾸며졋는지에 대해서 별로 신경 안씀

19. 매물임장

1) 단하나의 목적 = 투자하기 위해서 / 전고점 대비 하락률 20~30%하락 물건 + 전세가율 (수도권 60%, 지방 80%) / 가치가 더 있는 것부터 (입지+연식)

20. 매물임장 프로세스

1) 강의 :

공부하러 온사람이 아닌, 투자하러 온 사람처럼 행동 : 투자자는 집요하게 가격과 전세 셋팅을 위주로 확인

절대 공부하는 것이 아니다, 실제 투자하러 온것이다 (이번이 아니라도 다음에 가격 맞으면 하는것이다.)

부동산 사장이 보여주는 대로 다 보지 말고, 우리가 원하는것만 봐라 => 사장은 어쩃든 거래 성사 시킬려고 아무거나 보여준다 : 이것은 나한테 안좋다.

2) 복기

대구 임장시 부동산에 끌려 다닌감이 있었다. 솔직히 낫설지는 안았지만, 보여주는 대로 따라다녀서 시간 소모 많았음 /

금액 보다는 파악하려는 생각 으로 했다 / 부동산 사장에게 가격/전세 세팅 가능여부 등을 위주로 파야 겠다.

21. 매물임장 전/후

1) 매물임장전은 굳이 별 말안해도 되고

2) 매물임장후에는 집에 문제점도 문의 / 그날 본거 다시 부동산 사장에게 정리 해달라고 할것

22. 매물예약

1) 네이버 부동산에서 물건 보고 => 싼 아파트부터 부동산에 전화해서 확인 - 층수, 내놓은날짜 확인(잘 안팔린것인지 확인 가능 : 이경우 네고 가능), 여러곳에 내놓은것일수록 거래 안됨(네고 많이 가능/급매임), 전세금 네이버부동산과 비교하여 확인

2) 전세끼고 승계물건 : 확실히 언제 나갈지, 어떨지 세입자,부동산 사장과 확인 할것