[해리쉐] #64 "다시쓰는 대한민국 부동산 사용 설명서 " -김학렬, 스마트튜브

★ 책 제목 : 다시쓰는 대한민국 부동산 사용 설명서 

                  _ 앞으로 3년, 집값 상승 경로를 선점하라 (초판인쇄 25년10월1일)

★ 저자 및 출판사 :  김학렬, 스마트튜브 / 에프앤미디어

★ 읽은날짜 :  2026. 4월 30일

★ 핵심키워드 3가지 : #입지 #수요 대한민국 부동산 사용 설명서

★ 도서를 읽고 내점수는? :  8 /10

1. 저자 및 도서 소개

스마트튜브 부동산조사연구소 소장이자 스마트튜브 경제아카데미 대표이다. 네이버 공인 대한민국 부동산 분야 최강 인플루언서이며, 인기 부동산 칼럼니스트이다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’ 이웃 18.9만 명, 유튜브 ‘스마트튜브(스튜TV)’ 구독자 24.2만 명과 소통하며 부동산 투자를 안내하고 있다.

20여 년간 대한민국 부동산의 흐름을 데이터로 읽어온 대한민국 최고의 입지 전문가다. 한국갤럽조사연구소 부동산 조사본부 팀장으로 일했고 국토교통부, LH공사 등 공공기관 및 국내 유수의 건설사들과 함께 1,500여 건이 넘는 부동산 리서치 프로젝트를 수행하며 시장의 본질을 꿰뚫는 안목을 쌓았다. 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 한국경제신문, 매일경제신문 등에서 칼럼니스트와 부동산 자문위원으로 활동하며 시장의 기회를 예리하게 포착해 왔다.

《다시 쓰는 대한민국 부동산 사용설명서》 《경기도 부동산의 힘》 《서울 부동산 절대원칙》 《인천 부동산의 미래》 《김학렬의 부동산 투자 절대 원칙》 《대한민국 부동산 미래지도》 등의 단독 저서 및 《머니 트렌드 2026》 《당신만 몰랐던 부동산 투자》 《빠세클럽 부동산 파이널 투자 전략》 등의 공동 저서를 집필했다.

2. 본것, 깨달은 것

제1장 시장-예측이 아니라 대응의 영역

p.28  질 좋은 보유란 단순히 입지나 브랜드가 좋은 집을 말하는 것이 아니다. 세금 효율이 높고, 장기적으로 가격이 오를 가능성이 크며, 보유하는 동안 안정적인 현금 흐름을 만들어줄 수 있는 자산을 뜻한다.

p.35부동산 증여에서 가장 중요한 것은 증여세 부담을 최소화하는 것이다. 현행상속세 및 증여세법상 증여재산공제는 수증자 기준으로 10년 이내 합산 적용된다.

배우자의 경우 10년간 6억원까지. 성인자녀는 5천만, 미성년 자녀는 2천만원 까지 증여세 없이 받을 수 있다.

증여세 절세의 첫번째 원칙은 분할이다.

두번째 원칙은 10년 주기 증여계획이다. 증여재산공제는 10년마다 리셋되므로 장기적 관점에서 증여계획을 수립하는 것이 중요하다. 특히 부동산과 같은 고가 자산의 경우, 10년 단위로 나눠서 증여하거나, 부동산을 일부 지분으로 나눠서 점진적으로 증여하는 전략을 고려할 수 있다.

: 늘 기본적으로 배웠던대로 시장은 예측이 아니라 대응의 영역이다 . 절대 예측하려하지말고, 현재 상황을 감정없이 파악하고 대응해나가자.

세금이 보유, 수익률에 중요한 역할.  세금에 대해 좀 더 디테일하게 잘 알아야겠다는 생각이 든다.

그리고 증여는 아주아주 먼 일이라고 생각했는데 10년 주기를 생각한다면 부모에게서 받는것이든 아이에게 주는것이든 장기적 플랜을 가져가는 것이 절세에 아주 중요함을 깨닫는다.

이 부분도 이번에 체크해야겠다.

제2장 수요-집값을 움직이는 진짜 힘

p92. 집값을 움직이는 힘은 가격 그 자체가 아니다. 가격은 언제나 뒤늦게 찍히는 결과일 뿐이다. 앞서 달리는 것은 사람들의 삶, 곧 수요다. 우리는 종종 차트의 선을 보며 오르내림을 해석하려 하지만, 선을 움직이는 손은 그래프 밖에 있다. 출근과 하교의 시간표, 병원과 공원의 거리.아이가 자라는 속도, 부모의 노후계획, 한 달에 감당할 수 있는 관리비와 이자. 이 사소하고도 구체적인 생활의 변수들이 한 덩어리가 되어 "여기 살겠다"는 의지를 만든다. 그 의지의 밀도가 곧 수요의 힘이다. 그리고 집값은 그 힘의 형상이다.

...수요는 표에서는 확실하게 보이지 않는다. 현장에서 더 분명하다.....입지와 상품의 조합이 수요를 가른다. 수요가 갈리면 가격의 운명도 갈린다.

: 가격은 역시 수요 공급 법칙에 따른다. 수요를 파악하는 것은 현장. 무조건 현장이다.  임장, 매물임장을 충실히 하자.

p.94. 투자자에게 필요한 것은 대담함이 아니라 질서다. 집을 사기 전 마지막  한 시간, 세 곳에 전세 문의를 해본다. "지금 놓으면 며칠 걸릴까요?" 출근 시간대에 직접 동선을 밟아본다. 최근 반년 거래 내역을 지도 위에 찍어 흐름을 본다. 관리사무소에 들러 장기수선 적립과 하자 이력을 확인한다. 같은 생활권의 대체 단지 두세곳을 돌아보고, "이 집을 포기할 합리적 이유가 있는가"스스로 묻는다. 이 간단한 의식이 투자와 투기를 가른다.

결국 집값을 움직이는 진짜 힘은 사람이다. 가격만 쫓으면 늘 한발 늦는다. 수요를 먼저 붙잡는 사람만이 사이클에 휘둘리지 않는다.

: 매수 전 전세문의. 이거 꼭 해보자.

제3장 가격-싸다고 사지마라, 경로를 읽어라

p.173 가격을 읽는 가장 안전한 방법은 대장 앵커를 붙드는 일이다. 한 생활권에는 보통 준신축 대장과 10년 안팎 대장이라는 두 개의 기준점이 있다. 전자는 "미래기대"를, 후자는 "검증된 거주 가치"를 대표한다. 주변 단지가 체감 품질에서 이들에 못 미치면서 가격만 추월하려 들면, 그 선 위는 공기가 가득한 공기층이다. 반대로 품질이 실제로 따라붙고 통근, 교육, 인프라의 경로가 받쳐주면, 다소의 고평가처럼 보이는 구간도 시간이 가격을 맞춘다.

여기서 첫번째 결론은 "싸다고 사지 마라"다. 부동산의 "싸다"는 대개 경로가 나쁘다는 신호다.

...가격을 더 구체적으로 이해하려면 삶의 경로와 자산의 경로를 함께 놓고 봐야한다. 삶의 경로는 출근, 교육 , 돌봄, 여가가 만드는 하루의 동선이다. 자산의 경로는 정비, 리모델링, 교통 개통, 상권 리뉴얼, 그리고 공급 파이프라인이 만드는 10년의 시간표다. 둘의 교점이 많을수록 가격은 단단해진다.

: 시세트래킹을 꾸준히하자. 그리고 가격을 이해하는데에 저자가 이야기하는 삶의 경로와 자산의 경로를 같이 생각해보는 연습을 자꾸 하자.

p.177. 집값 상승 경로를 선점하자. 강남->과천->분당 ->수지->영통 로 이어지는 확산 경로를 보인다. 이 흐름은 교통 인프라와 재건축, 실수요의 이동이 만들어내는 결과다. 투자자라면 이 경로를 따라 미리 선점하는 전략이 필요하다.

p.184 우선순위로 검토할 전략은 전세 수요가 강한 지역을 중심으로 매수하는 것이다. 학군, 역세권, 신축중심으로 전세 수요가 많은 지역을 중심으로 매수를 고려해야한다. 이러한 지역은 장기적으로 안정적인 임대 수익과 함께 매매 차익을 기대할 수 있다.

p.195 이제 국민주택규모 70억 시대의 미래 부동산 시장의 방향을 전망해보자. 첫째, 자산가들의 부동산 집중화 현상은 심화될 것이다. 자산이 많은 이들은 부동산을 통해 자산을 증식하고, 이는 상급지로의 자산집중을 더욱 강화할 것이다. 강남, 서초, 한강변 같은 상급지는 더 고가 주택들로 가득차게 될 것이며 이러한 지역에서의 국민주택규모 아파트 역시 고가에 거래될 가능성이크다. 이는 상급지 주택의 희소성 증가ㄱ와 맞물려 가격을 더욱 상승시키는 요인이 될 것이다.

둘째, 부동산 시장의 양극화는 심화될 것이다. 국민주택규모 아파트의 가격 상승은 상위 1%의 자산가들만이 이 시장에 접근할 수 있는 환경을 조성하게 된다. 이는 중산층과 서민층의 주택소유 기회가 점점 더 축소된다는 것을 의미한다.

셋째, 부동산 투자에 대한 인식 변화가 일어날 것이다. 국민주택규모 아파트의 고가 거래는 단순한 주거 용도에서 벗어나 투자 가치가 높은 자산으로 평가받고 있다. 이는 부동산이 단순히 거주의 의미를 넘어, 자산 증식과 재산 보호의 수단으로 자리잡고 있다는 뜻이다. 미래 부동산 시장에서도 이러한 흐름은 계속될 것이며, 특히 고급 주택이나 상급지 아파트에 대한 수요는 더욱 증가할 것으로 예상된다.

향후 대한민국 부동산 시장은 더욱 글로벌화될 가능성이 높다. 외국인투자자들이나 외국자본의 유입은 국내 부동산 시장에 새로운 수요를 창출할 것이며, 이는 가격 상승의 또다른 요인이 될 것이다.

제5장 입지-부동산의 본질은 결국 입지다

p.320 입지를 가르는 다섯가지 프리미엄

첫째, 교통 프리미엄.

• 부동산 경기가 좋지 않을 때는 역세권, 비역세권 시세가 비슷해짐. 이때가 역세권 매수의 최적의 타이밍.
• 교통 프리미엄이 발생할 지역 선점하기. 대부분의 교통 프리미엄은 계획 단계부터 서서히 상승. 해당 지역에 교통 환경이 조성되고 10년이 지나면 기반 시설은 완숙된다.

둘째, 교육 프리미엄.

• 학교, 학원가 - 1.접근성, 2.희망하는 학교의 입학 가능성. 두 요소를 갖춘 곳은 프리미엄이 된다.
• 초품아 프리미엄
• 대형 학원가 가까우면 프리미엄. 학원가가 없는 것은 교육 측면에서 마이너스.

셋째, 상권 프리미엄

넷째, 자연환경 프리미엄; 남산, 한강 ( 비선호 요인: 녹지공간이나 수경 공간이 전혀 없는 곳, 공장 밀집 지역, 상가만 있는 지역, 고압 전류가 발생하는 지역, 군부대 주둔 지역, 쓰레기 매립지, 그 외 비선호 시설이 있는 곳 등. 비선호지역이 사라지는 입지라면 눈여겨 봐야한다. 마이너스에서 플러스로 전환될 수 있는 지역이기에 시세 상승 폭이 커질 수 있다. )

다섯째, 상품 프리미엄; 생활의 편의성을 높이는 방향으로 상품이 구성됐다면 플러스( 넉넉한 주차공간, 음쓰를 주방에서 처리할 수 있는 시설, 고급스러운 단지 등), 번거로움이 많다면 마이너스.

p.337 용산, 세계 최대 수직도시의 꿈

p.343 분당, 다시 주목해야하는 이유

정책, 입지, 시장, 수요 모든 면에서 분당은 다시 오르고 있으며, 동시에 앞으로도 오를 가능성이 매우 높은 지역으로 재조명되고 있다. ...실제 판교 일대에 근무중인 고소득 전문직 종사자들 사이에서는 '분당 내 중심 입지'에 거주하려는 수요가 꾸준히 증가하고 있다. 서울 강남에 비견될 만한 교육 인프라. 쾌적한 자연 환경, 편리한 교통 등으로 인해 '판교 직장-분당 거주'라는 라이프 스타일은 이제 하나의 고급 트렌드가 됐다.

: 역시 입지가 가장 중요. 나도 앞으로 용산, 분당의 변화가 궁금하다. 계속해서 지켜보고, 기회를 찾아보자.