안녕하세요
돈이 열리는 나무입니다🌳
4월 실준반에서
비규제 지역 중 한 곳인 군포시를
앞마당으로 만들었습니다.
저는 작년 지방 1호기를 투자한 터라,
종잣돈 부족 및 리스크 관리 관점에서 투자가 어려웠는데요.
부모님께서 나중에 거주하시면 좋겠다는 생각에 투자를 권유하였고,
어머니께서 매수를 결정하시어 군포시 산본 아파트를 매수하였습니다.
(4/29일 본계약 체결)
투자 계기
처음부터 투자를 생각하고
군포시를 앞마당으로 선택한 것은 아니었지만,
군포시 지역의 입지가치와 가격을 보며
이 가격이면 싸다라는 생각을 했습니다.
(전고점 대비, 랜드마크 -10%, 20평대 구축 -25%)
실준 2주차 시세 분석 과제를 하며,
투자 시뮬레이션을 3~4시간 돌리기도 해봤습니다.
결론부터 말씀드리면,
저는 투자하기 어려운 상황이라고 판단했습니다(저/환/수/원/리).
작년 4월 지방 광역시에 1호기를 투자한 상태로 종잣돈이 1억 이하입니다.
이 종잣돈으로는 산본 생활권 10평대를 빠듯하게 투자할 수 있겠지만
해당 지역에서 상대적 저평가가 많이 된 곳은
산본역 위쪽 로데오 상권과 인접한 20평대라고 생각했기에
아쉬운 결정일 수 있겠다 생각했습니다.
그리고 운영 관점으로 잃지 않는 투자를 하라는
너나위님의 말씀에 투자 보류를 결정했습니다.
그렇다고 포기하게는 아깝다라는 생각이 들었고,
아직 무주택이신 어머니를 설득하였습니다.
Step1. 고객의 니즈 파악 및 설득
가장 중요한 건 어머니의 결정이었기에
어머니의 니즈를 확인했습니다.(실거주 관점)
*니즈*
1. 북쪽보다는 남쪽 지역일 것(현재 거주지: 김포)
2. 형과 너무 멀어지지 말 것(부천)
3. 녹지가 많고 산책할 곳이 많았으면 좋겠음.
4. 은퇴한 후에 이사해야 함(2년 뒤).
그리고 저의 상황과도 연결했습니다.
1. 제 직장(안양)과 가까워지면 손주 많이 볼 수 있다.
마지막으로 월부 강의 내용을 최대한 쉽게 설명드렸습니다.
1. 수도권 공급 역대급으로 부족하다, 즉, 매매/전세 오를 확률이 높다(4주차 교안)
2. 지금 산본이 싸다!(20평대 주공, 전고점 대비 -25%)
Step2. 매수 아파트 선정 및 매물 임장
군포시는 산본 1기 신도시에 교통/환경이 몰려 있기에
그 외 지역은 투자 범위에서 제외했습니다.
산본역 기준, 위/아래를 나누자면,
위쪽에서 주요 환경(상권, 공원, 병원 등)과 인접한 아파트가 1순위였습니다.
그리고 산본역 아래 쪽 중 역과 가까운 단지들을 2순위로 꼽았습니다.
그리고 3주차에 어머니와 함께 매물임장을 하며,
주변 분위기(상권/사람)를 보여드렸습니다.
다양한 연령층이 섞여있고 북적북적한 로데오 상권을 선호하셨습니다.
(어머니도 1순위가 위쪽, 2순위가 아래쪽)
Step3. 후보 매물 정리 및 1등 뽑기
올해 친형까지 분가를 하여,
이제는 부모님만 거주하시면 되기에 20평대를 중점적으로 찾아봤습니다.
투자금은 1.5억을 선호하셨지만,
집이 좋고 싸다면 2억까지 고려 가능하다고 해주셔서
2개 단지(‘ㅇㄹㅈㄱ’, ‘ㅇㄱㅈㄱ’) 중 2억 내 투자 가능한 매물을
후보 매물 양식에 넣고 정리했습니다.
결과적으로 후보 매물 2개를 뽑았습니다.
1. ㅇㄹㅈㄱ 로얄동 중층(6층) - 4.5억/2.7억(투자금 1.8억)
- 끝라인, 세입자용 올수리(내외부 샷시, 화장실, 벽지, 장판 등), 신혼부부 거주
2. ㅇㄹㅈㄱ 로얄동 중층(8층) - 4.3억/2.3억(투자금 2억)
- 중간 라인, 입주 기본 상태에 주방만 수리됨, 할머니 1인 거주
저는 투자자 관점에서 투자금이 상대적으로 적게 들고,
올수리가 된 1번 매물을 선택했으나
어머니께서는 실거주 관점에서,
8층 뷰, 중간 라인이라는 점이 더 마음에 들고
입주 시기에 전체 수리를 하실 생각을 하고 계셨기에 2번 매물을 선택하셨습니다.
Step4. 가격 협상 및 의사결정
비록 2번 매물을 1등으로 뽑았으나,
가격 네고에 따라서 결정이 달라질 수 있기에 1,2번 모두 가격 협상을 진행했습니다.
그러나, 안타깝게도 1번 매물은 부동산 재방문 시, 현장에서 다른 분이 매수하셨습니다.
하지만, 우리의 1등은 2번 매물이기에 정신을 차리고 부동산에 가격 협상을 시도했습니다.
‘높은 투자금’, ‘수리X’를 연유로 1천만원 인하를 요구했으나
매도자는 충분히 싼 가격이므로 네고를 할 수 없다고 답변하였습니다.
작년과 다르게, 26년 4월 시점 산본은
부동산이 전화로 뜨거웠고
많은 사람들이 매물을 보러 오고 있었습니다.
부동산 사장님도 이를 알고 계시어
매수자보다는 매도자의 편에 서 계신 거 같다는 느낌을 받았네요.
결과적으로 어머니는 나쁘지 않은 가격이라고 생각하시어
4.3억 호가 그대로 매수를 하셨습니다.
투자자 관점에서는 조금 아쉬울 수 있겠지만,
실거주 관점에서는 괜찮은 선택이었다고 생각합니다.
느낀 점
25년 4월 지방 광역시 투자할 때와
26년 4월 수도권의 분위기가 굉장히 다르다는 것을 느꼈고
이것이 봄과 겨울의 차이인가라는 생각이 들었습니다.
아쉬운 점은
제가 대부분 지방에 앞마당이 있어
군포시 산본과 지역간 비교 평가하기 어려웠습니다.(안양 동안/만안 정도)
그럼에도 불구하고,
지역 내 저평가 아파트를 찾아
실제로 매수까지 결과를 만들어냈다는 점은 잘했다고 생각하며,
부모님께서도 이제 유주택의 안정감을 느끼시게 되어 참으로 감사할 따름입니다.
지역 분석, 전임/매임 내용을
자세히 공유해주신 우리 실준 73기 12조분들께도 감사드리고,
이번달이 아니더라도 꼭 결과를 만들어내시길 바라겠습니다.
