- 현재 수도권 시장
현재 서울, 수도권 시장에 대한 흐름을 말씀해 주셔서 좋았습니다.
- 통화량지수와 gdp 비율 →서울은 가격이 올랐지만 지방은 아직도 싸다
- 강남,서초,송파 주춤 및 하락 → 매수한다면 우상향을 믿고 오래 가져갈 것
- 4군, 5군 가격 상승 및 키맞추기, 신고가 갱신 → 이제는 전고점 신경쓰지말고 가치있는 단지를 찾을 것.
- 지방은 현재 기회다→매수한다면 갈아탈 곳이 있거나, 수익이 날 때 까지 기다려라. 반드시 기회가 온다. 옛날이랑 같다.
특히나 전저점 대비 크게 상승한 단지는 금리 급상승 등으로 매수세가 위축 될 경우 하락폭이 더 클 수 있다는 점.
하지만 장기적으로 우상향을 확신한다면 들고 갈 것.
2. 수도권 투자기준
- 현재는 전고점을 넘어가는 시장, 전고점을 보는 것보다 입지와 가치를 더 중요시 봐야한다.
- 앞마당을 만들고 비교평가 후 투자를 해봐야하마 투자금에 얽매이지 않고 가치에 집중해야하는 시장.
- 단순 지역vs지역이 아닌 단지vs단지로 봐야한다. 직장, 교통, 학군, 환경 공급 다시 볼 것!
- 전고점이 넘지 않은 단지vs전고점이 넘은 단지 →전고점이 넘었더라도 더 비싸고 가치가 있다면 전고점 넘은 단지를 선택할 것.
- 투자의 본질은 가치 대비 싼 것을 사는 것. 무작장 좋은 것만 찾지말고 가격을 비교해 가치있는 걸 사야한다. 그러기위해선 임장보고서와 임장에 집중할 것!!!
- 신축보다 입지좋은 구축, 입지별로인 30평대보다 입지 좋은 20평대가 상승폭이 더 좋다.
3. 저환수원리의 디테일
- 이제는 상대적 저평가 시장. 전저점이면 이제는 싸다(전고대비 5%싸더라고 사야하는 시장)
- 300세대 이하는 왠만하면 사지 않는 게 좋다. 가치가 평가 하기 어렵도, 매도시 어렵다.
수익률보다는 수익금은 생각해볼 것→투자금이 적게 들면 수익률이 높거나 전세가율이 높다. 수익률은 단기적인 투자 시점보다 장기적인 관점에서 평가하는 것이 바람직함
현재 사이클의 주기가 과거에 비해 짧아짐→전세가율과 무관하게 매매가 반응→하락장이 빠르게 시작될 수 있음.
- 과거 사이클상 매매가가 전저점 밑으로 떨어진 적은 없다. 그렇다면 지금 원금보존은 전세가가 아닌 전저점 기준으로 볼 것.
- 지금 시장에서는 전가율은 크게 중요하지 않다. 대부분의 단지에서 전세가격이 매매가 전저점도 넘지 못했기 때문.
- 전세가율로 원금보전을 따지기는 시기는 대대상승장 이후→전세가 전저점을 넘고 난 후
4. 권유디님 투자사례 및 10억달성 여정
- 권유디님 투자사례를 통해 나의 물건을 적극적으로 매도해 줄 수 있는 저승사자 소장님을 찾는 것, 금융비용이 다소 들더라도 리스크를 제거하는 쪽으로 해서 매도 할 것(임차인의 요구도 들어줄 것)
- 좋은자산을 가지는 방향으로 가야한다. 그러기 위해선 좋은 급지를 미리미리 앞마당 만들어야한다.
- 지금은 규제로 인해 부동산 투자보다는 코인, 주식 또는 다른 것을 다해야한다. 이제는 칼이 아닌 칼과 창을 들고 맞서 싸워야한다!!!!
- 세금강의는 일시적2주택 전략만 이해했고 나머지는 공부가 필요한 시점입니다. 강의를 다시 들어서 좀 더 이해해보도록 하겠습니다!!
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