1)수지구청역 동부아파트 리모델링단지 매물 8억2천
2)수지구청역 삼성4차 4~5년뒤 재건축아파트 8억5천(올리모델링해야함)
3)구성남 21평 9억5000 신축
4)평촌 구축아파트
안녕하세요 앞에 네 매물을 비교분석하고있는 부린이입니다.
저는 싱글미혼으로 1인가구입니다. 6억에 대한 대출이 가능한 상황이지만, 이자상환을 300만원내로 정하고싶어요. 그러다보니 구성남 신축아파트도 영끌해야하는 상황이긴합니다. 부담스럽지 않은 금액은 사실 7~8억대에요.
여러매물을 두달간 보다가, 앞에 4매물중 선택해야겠다는 결론에 도달했습니다.
비교분석하자면,
1)수지구청역 동부는 올해9월 이주예정으로 리모델링 분담금이 3억후반~4억 예상하는데, 72세대가 추가 일반 분양이 될 예정이라 분담금이 조금 줄어들수도 있고, 공사비가 늘어날시 최대 5000만원까지 추가될수 있습니다. 2층은 7억 5천, 로얄층은 8억 2천입니다. 단점은 제가 몸테크를 해야해요. 월세살이를 4년간 해야한다는 점(추가비용이 들겠죠?) 그래서 이주비대출을 알아봤을땐 4%대라 내집마련 대출과 비슷하고 한도가 작아서 내짐마련대출을 5억5천 해야하는 상황입니다.
2)수지구청역 삼성4차는 4.5년뒤 재건축 예정으로 로얄동로얄층 8억 5천에 귀신같은 집이라, 최소 수리하고 실거주 할수있습니다. 하지만 리모델링단지에 비해 신축은 3~5년이 더 걸릴수있어, 자금이 최소 10년 묶여있어야해요.
그치만 실거주가능하다는 장점은 있습니다. 입지는 동부가 더 좋습니다. 삼성4차는 2급지에 속해요 역까지 도보 20분이 걸립니다.
3) 구성남 신축 금빛그랑메종은 최고가를 찍고있어, 24평은 10억 5000이 필요하고, 21평은 9억 5천입니다. 모두가 21평을 사지말고 24평을 사라하네요 ^^ 지금은 최고가로 사야하는 좋지않은 타이밍입니다. 구성남의 입지는 수지보다 좋지 못하지만, 위치상 잠실과 분당사이에 위치하고 10년간 재개발되면서 더 좋아질 예정입니다. 언덕이 인셉션 처럼 심하다는 환경적 단점이 있어요.
4)평촌은 수지와 비슷한 입지이지만(저는 수지가 투자가치가 높다고 생각해요), 저에겐 직장도 가깝고 잠시 살다가 나오기 좋은 지역이에요. 2년만 살고 점프할 수 있는 최단기 거주 매물을 선택할 수 있다는 장점이 있습니다. 매물을 6~7억대로 골라서 투자이익을 볼수있다면 평촌도 맘편하게 실거주 해볼수있다고 생각합니다.
좀 늦은 타이밍에 내집마련을 하려니 많이 망설여지고 있어서, 이렇게 커뮤니티에 고민상황을 올려봅니다. 어처피 늦은 타이밍 좀 기다렸다 사라는 입장도 있어서 맘의 여유는 좀 생겼어요 ^^ 많은 조언 부탁합니다.
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댓글
안녕하세요 용용님,
내집마련을 적극적으로 고민하면서 후보 단지까지 어느 정도 추려본 상황이시군요~!!
이정도까지 정리하신 것도 너무 대단하시다는 생각이 들고, 잘 고민하셔서 좋은 결정까지 이어나가시기를 응원드린다는 말씀 드리고 싶어요!!
1. 예산 먼저 정하기
우선 내집마련은 내가 감당가능한 범위 내에서 가장 좋은 물건을 보유하는 것이 핵심이라고 생각합니다.
말씀해주신 후보 단지의 가격대가 조금씩 다르다 보니, 우선은 예산 먼저 구체적으로 확정하시는 것이 필요하다는 생각이 듭니다.
예산은 종잣돈 + LTV/DSR 한도 범위 내에서 감당가능한 최대 금액이 얼마인지까지 고려하시면 좋은데요. 보통 원리금 상환액이 월 저축액의 2/3 수준을 넘지 않는 것을 권장하고 있습니다. (향후 금리가 오르거나 자녀 출산 등으로 지출이 늘어날 경우 생활이 가능해야 하기 때문에 보수적으로 계산을 하는 것을 권장드리는 것이에요.)
혹시 어려우시면 월부 내집마련계산기 (https://homebudgetcal.netlify.app/)를 활용해보시는 것도 추천드립니다.
2. 후보 단지 재 선정
현재 오려주신 후보단지들은 매수 가격이 모두 달라서 비교가 오히려 어려우실 것 같아요. 1번 단계에서 예산을 확정하시면 그 예산 내에 들어오는 단지들을 다시 검토해보시고, 가장 입지가 좋고 생활하기 편리한 곳을 우선으로 다시 후보를 선정해보시면 좋을 것 같습니다. (금액대가 비슷해야 의사결정이 훨씬 쉬우실 거에요~!!)
3. 리모델링과 재건축 단지에 대한 판단
올려주신 후보 중에는 리모델링과 재건축 예정 단지에 대한 궁금증도 있으신 것 같은데요. 재건축과 리모델링 사업의 경우는 예상하는 사업진행 시기보다 늦어지는 경우들이 많아서 이 부분을 최우선으로 고려하기 보다는 현재의 입지 가치나 거주 편의성을 우선으로 고려하셔서 더 좋은 것을 선택하시는 것이 낫다고 생각합니다. 만약, 리모델링이나 재건축 사업 호재를 배제하고서도 해당 단지가 가장 좋은 선택지 후보라고 하면 추후 발생하게 될 분담금 등 추가 비용의 감당 가능 여부를 따져 보시고 선택하시는 것을 추천드려요. 만약 감당이 어렵다면 적정한 타이밍에 매도를 진행하는 방법도 있으니, 호재 여부보다 단지의 가치를 먼저 생각해보시면 의사결정에 도움이 되실 것 같아요!!
좋은 선택 하시기를 응원드립니다!!
안녕하세요 용용님~ 앞서 초이님께서 내집마련 하는 프로세스를 잘 설명해주신것 같아요. 4개의집이 평형, 조건, 가격등이 모두 달라서 비교가 어려운 것 같은데요~! 모두 좋은 단지들이기 때문에 감당이 가능하다면 어떤곳으로 내집마련을 하셔도 된다고 생각하지만 좀 더 좋은 선택을 위해서는 월부의 매물코칭서비스를 받아보시는것을 추천드리고 싶어요. 어떤 집이 좋은지 뿐만 아니라 앞으로 재건축, 리모델링 단지의 보유/매도전략 까지 용용님께 맞는 솔루션을 받으실 수 있어서 좋은 선택을 하시는데에 훨씬 더 많은 도움을 받으실 수 있을거예요. 아무래도 재건축/리모델링이 가시화된 단지가 아니라면 우선 실거주가치만을 따져서 매수하면 되지만 재건축과 리모델링의 경우 추분, 엑시트 전략 등을 다양하게 고려해야하고 내가 보지 못했던 리스크가 있을 수 있기 때문이예요! 용용님 모쪼록 좋은 선택 내리시길 바랄게요!! :)
용용님 안녕하세요 내집마련을 고민중이신 것 같습니다. 비교하는 단지들의 매매가와 가치가 모두 다른 것 같습니다. 투자의 본질 내가 살 수 있는 가장 좋은 단지를 사는 것이라고 생각합니다. 그리고 재건축, 재개발은 언제 될지 알 수 없는 일이기에 위 단지들의 현재 가치를 비교해보고 더 가치가 좋은 단지가 무엇일지 생각해보면 좋을 것 같습니다. 그리고 대출, 정책 등 여러가지 변수로 계획대로 2년뒤에 바로 매도하고 갈아타기를 할 수 있을지 알수가 없는 상황이기에 실거주 관점에서도 내가 출퇴근을 하면서 거주하기에도 무리가 없는지도 함께 고민해보시면 좋을 것 같습니다. 내집마련 화이팅입니다!
