안녕하세요! 열반 실전 35기 12조 튜핑입니다
이번달 감사하게도 다시 실전반을 수강하게 된 행운을 누리게 되었고
권유디님의 1주차 강의 수강 후기 작성해 보도록 하겠습니다
현재 시장 진단에서는 서울 일부의 상급지는 비싼 구간이기 때문에
매수 후 가격이 하락할 가능성은 있지만 대부분 가치가 있는 지역이기 때문에
장기간 버틸수 있다면 우상향 관점에서 매수 검토해 봐야 한다는 것입니다
지방은 대부분이 매우 저렴한 시기이므로 적극적인 매수를 검토해야 합니다
현재의 상급지와 하급지의 가격 수준은 양극화로 가고 있는 상황에서
대출규제, 양도세 중과 유예, 보유세 상승 우려 등의 규제로 인해서
사람들이 매수를 고민하고 있을때가 기회이니 지금은 가치대비
저평가 단지를 잘 찾아내서 투자해야 할 시기인 거 같습니다
적용할점: 서울 수도권 투자는 시간에 따라 지역간, 지역내, 단지내 에서도
서로 다르게 투자기회를 주고 있기 때문에 감당 가능한 예산으로
내가 매수 가능한 시점에 가장 가치있는 자산에 투자하기
수도권 투자는 다양한 가치를 가진 앞마당을 비교평가 해서
투자금 자체보다는 지역, 생활권, 단지 선호도 등 “가치”에 집중하고
가치 대비 덜 오른 단지에 투자하는 것입니다
지역만이 아니라 개별 단지의 가치를 스스로 판단할 기준을 알아야 합니다
즉, 같은 생활권내에서도 단지의 선호도에 따라서 가격 상승폭 차이가
발생한다는 것입니다
특히 교통이 중요한 수도권에서는 가장 업무지구 접근성이 좋고,
입지개선이 되는 지역의 수익이 가장 큰 것을 서울, 광명, 인천의
사례를 보면서 더 선명하게 알 수 있었습니다
적용할점: 랜드마크 신축이 아무리 좋다고 하더라도 상위급지 반드시 확인하기
(같은 투자금으로 상위 급지에 투자할 수 있는 곳이 없는지 반드시 확인하기)
지역마다 선호하는 요소가 다르므로 개별적인 선호도를 뽀족하게 파악하기
수도권은 직장과 교통이 특히 중요하기 때문에 매물의 입지를 평가할때는
7대 업무지구의 접근성을 모두 확인해야 합니다
단순히 지하철 역세권에 의미를 두기 보다는 수도권에서 의미있는 업무지구에
얼마나 모든 수단을 동원해서 빠르게 갈 수있는지가 중요합니다
환경적인 요소로 커뮤니티와 연식에 따라서 선호도가 달라질 수 있고
좋은 연식이 먼저 투자기회를 줄 수 있습니다
적용할점: 좋은 연식일수록 선호도가 높고, 같은 시기 전세가율이 높아서
적은 투자금으로 더 가치있는 곳에 투자할 수 있다는것
아파트 투자 기준 중 저평가는 전고 대비 하락율은 의미가 없고 가장 가치 있는 단지에
투자하는 것이 중요합니다 강의에서는 전고 대비 오른 단지도 감당 가능하고 투자금
범위에 들어온다고 투자해도 된다고 하셨지만 저는 쫄보라서 아직 두려운 거 같습니다
환금성 측면에서 200세대 이하이고 주상복합 이더라도 입지가 좋고 선호하는 단지라면
투자해도 무방 하지만 선호도 떨어지는 생활권의 단지는 상급지로 갈아탈 때 어려울 수
있다는 것을 명심해야 겠습니다
수익성은 전세가율은 이제 의미가 없는 시장으로 가치 대비 저평가 된 좋은 자산을 내 투자금
으로 가장 큰 수익이 기대되는 자산을 사는 것이 중요합니다
원금 보존성은 대부분 단지들의 전세 가격이 아직 2023년 매매가 전저점을 넘지 못한
시장으로 전세가율로 원금보존을 따지는 시기는 대세 상승장 이후의 시장입니다
지금 시장은 그런 시장은 아닙니다
리스크 대비를 위해서 주인 전세 물건, 만기가 얼마 남지 않은 월세 낀 물건, 신규 세입자를
구해 놓고 나서 매매 전세 동시 진행 가능한 물건들 위주로 찾는 것이 중요합니다
적용할점:
- 전고점 대비 하락율만 보고 투자하지 말고 가장 가치가 좋은 단지를 보고 투자하는
것이 중요하고 가치가 비슷하다면 전고점은 참고로만 보기
2. 저층이나 탑층, 동향, 사이드는 가격 경쟁력이 있다면 거래가 된다는 것
3. 투자금을 줄여서 수익율을 높이는 것이 아니라 장기적인 관점에서 가치있는
자산을 적정 가격에 매수하기
이번 강의에서 특히 인상적이었던 점은 유디님의 지방 물건에 대한 매도과정 이었습니다
매도시에도 금융비용을 아끼기 보다는 리스크를 제거하는 방향으로 선택을 해야 한다는
것이 무엇보다 중요하다는 것을 배울 수 있었습니다
저역시 지방에 물건을 반드시 매도해야 하는 상황인데 유디님의 매도 복기를
제 상황에 많이 적용해 보도록 해야겠습니다
적용할점: 매도 부동산을 고를 때는 보유 물건이 별로 없고 오너십을 가지고 적극적이신
소장님과 주기적으로 소통하는 것이 빠르게 잘 매도할 수 있다는 것
이번 강의를 통해서 종부세 부과 기준에 대해서 잘 알게 되었고 특히 1주택 시 인별 과세와 특례 과세에
대해서는 부부 연령과 보유 기간에 따라 유리한 경우가 다를 수 있다는 것을 알게 되었고
신청시기에 나에게 유리한 쪽으로 신청하면 된다는 것도 알게 되었습니다
양도세는 장기보유가 중요하고 장기보유 특별 공제와 양도세 중과가
폐지될 수 있기 때문에 추후(5월 9일 이후) 정부 정책에 따라 의사결정을
해야 할 거 같습니다
곧 규제가 발표 되겠지만 현재 해야 할 일은 확연하게 좋은 자산을 가지는
방향으로 움직이거나 갈아탈 단지가 보이지 않는 다면 자산을 보유하면서
갈아탈 앞마당을 계속 늘여가야 합니다
솔직히 이번달 투자 가능한 임장지가 아니라서 처음에는 많이 실망했지만
강의에서 나왔듯이 감당 가능한 투자금보다 약간 상위 급지의 앞마당을
보는 것이 중요하므로 튜터님과의 활발한 소통을 통해서 내 앞마당의 가치를
잘 알고 이 지역의 우선순위를 아는 것이 중요할 거 같습니다
좋은 강의 해주신 유디님 다시한번 감사드립니다
