안녕하세요 도리밍입니다😊
오늘 헤드라인 뉴스 기사를 보셨나요?
"올해 집값이 어떻게 되나요?"라는 질문에
‘부동산 전문가들은 오른다 하고, 중개사들은 내린다’라는
상반된 의견에 불확실성이 증대된다는 기사를 보았습니다.
부동산 전문가와 중개사의 주장에 대한 근거는 일리가 있어 보입니다.
양쪽 말 모두 맞다 보니,
지금 집을 살지 말지 갈팡질팡하는 분들이 많으실 겁니다.
시장이 혼란스러울수록 우리는 '과거'에서 답을 찾아야 합니다.
상승요인
- 공급 부족, 공사비 증가로 인한 분양가 상승
하락요인
- 대출 규제로 인한 자금 조달의 어려움
1. 2019년 전문가들이 '하락'을 외칠 때 일어난 일
과거 2018년-2019년을 떠올려봅시다.
당시 9.13 대책 등 강력한 대출 규제가 쏟아지자,
전문가들은 일제히 '하락'을 얘기했습니다.
실제로 서울 강남권은 잠시 숨 고르기에 들어갔고,
많은 무주택자가 "이제 떨어지겠구나" 하며 관망세로 돌아섰습니다.
그런데 결과는 어땠나요?
모두가 숨죽이고 있던 2020년 초,
시장은 예측은 빗나갔습니다. 당시 기사 헤드라인들을 보세요.
- "수원 집값 일주일 새 2.13% 폭등... 역대 최고 상승률"
- "강남 묶이니 노도강·수용성 폭등... 9억 이하가 집값 견인"
- "노원구 아파트값 상승률 서울 1위... 매물 나오면 서로 사겠다 아우성"
결국 서울 중심지가 너무 비싸면,
전세난에 밀린 수요가 수도권의 매매가를 밀어올렸습니다.
2020년 1년동안 1억이 넘으르는 노원, 용인, 수원의 아파트
2. 지금 시장이 '데칼코마니'처럼 보이는 이유
현재 서울의 중상급지 이상의 사람들이 좋아하는 곳은
신고가를 뛰어넘었지만 5.9 다주택자 중과 유예 폐지로 인해
나온 매물들이 다수 소진되면서 잠시 숨 고르기 구간에 진입했습니다.
하지만 과거와 비슷한 패턴이 반복되고 있는데요.
서울 외곽의 수도권 매물이 소진되고 있는 모습입니다.
과거의 패턴 복기
- 서울의 주요 지역의 매매가 부담 증대
- 강력한 대출 규제로 인한 상급지 진입의 어려움(지난 장에서는 15억 초과 주택은 대출이 안 나옴)
- 그럼에도 불구하고 치솟는 전세가(+임대차 3법)
과거처럼 수도권 외곽의 노원, 용인, 수원, 부천, 군포
같은 곳들의 전세가는 지금도 꾸준히 오르고 있습니다.
전세 물량이 귀해지면서 결국 임차인들은 선택의 기로에 섰구요.
'전세금을 이렇게 올려주느니 차라리 내집마련을 하자'는
심리가 폭발하는 임계점이 다가오고 있습니다.
3. 무주택자와 투자자를 위한 액션 플랜
시장을 예측하기는 어렵기 때문에 우리는 '대응'해야 합니다.
2020년 수도권 불장에서 이도 저도 하지 못하는 상대적 발탈감을 기억해야 합니다.
실거주 1채는 집값이 오르든, 떨어지든 전세금을 올려주지 않아도 된다는 주거 안정을 가져다줄 것입니다.
✅무주택자
- 감당 가능한 대출 범위 내에서 강남 접근성이 괜찮으며 택지가 잘 형성되어 있는 곳에 내집마련하세요.
✅투자자
- 가지고 있던 자산보다 확실하게 더 좋은 곳으로 실거주 갈아타기를 할 수 있다면 하세요.
- 갈아타기가 어렵지만 보유 현금이 있다면 수도권 비규제 / 광역시 위주로 가장 가치있는 곳에 자산을 묻어 두세요.
마무리 하며
전문가와 중개사 의견이 갈린다는 것은 역설적으로
'대중이 확신하지 못하는, 무주택자들의 마지막 기회 구간'이라는 것을 뜻합니다.
모두가 상승을 확신하고 줄을 섰을 때는 떨어질 수도 있다는 것을 기억하고
과거 노원, 수원, 부천 같은 수도권 외곽이 왜 올랐는지 복기해 보세요.
답은 과거에 이미 나와있습니다.
지금 여러분이 고민하는 아쉬운 집이 3년 뒤에는
그래도 '그때라도 결정해서 잘했다'는 선택이 될 것입니다.
성공적인 내집마련과 노후준비를 응원합니다😊
