[서투기31기 부동산대마왕] 1강 후기

지난 8월 서투기 첫수강 후 이번이 재수강입니다.

그간 시장의 변동과 규제 등을 반영한 서투기 강의가 어떨지 몹시 기대하며 수강신청을 했습니다.

시장상황도 그렇지만 나의 포트폴리오에도 변동이 있어, 이번 강의는 새롭게 들리는 면이 많았습니다.

서울 25개구와 경기 주요지역의 특징을 짚어주셔서 어서 앞마당으로 만들고싶은 생각도 들었고,

지금 저의 상황에서는  갈아티기 관련된 내용이 가장 유익했습니다.

1. 나중에는 비역세권 복도식 방2개 구축 아파트도 오른다. 좋은 아파트는 꾸준히 우상향하지만 그렇지 않은 후순위 아파트는 잠잠하다가 짧은 시간동안 급등한다.

 -> 그래서 매도타이밍 잡기가 어렵다. 나에게 적용할 점은 내 물건이 어떤 물건인지 객관적으로 보고 지난 장에서 흐름이 어떻게 왔는지, 매도타이밍을 얼마나 주는지 봐야겠다고 생각했습니다. 

2. 가치는 언젠가 제값을 찾아간다. 이미 오르고있는 한 단지에 꽂혀서 바로 옆 비슷한 가치의, 아직 오르지 않은 단지를 못 보곤 한다. 가치는 제값을 찾아가기 마련이니 가치를 알 수 있는 눈을 키워야한다.

→ 첫 투자때 했던 실수라고 생각했습니다.  가치있는 단지라면 넓게 보고 아직 가격이 오르지 않은 곳을 적극적으로 투자검토해야겠다고 생각했습니다.

3. 서울 경기 지역별 거주 선호입지요소 이해

→ 아직 서울 앞마당이 1개뿐인 지금, 강의로 먼저 훑어본 서울, 경기였습니다. 앞으로 만들어야할 3 4급지가 어디에 있고 어떤 특징이 있는지 유익하게 보았습니다. 

4. 다주택자 양도세 중과시 매도전략

→ 저점대비 300%상승 후 20%-30%하락. 이 패턴을 보고 내 물건의 상승장 예상고점, 하락장 예상저점을 생각해두고, 상급지일수록 전고 대비 15% 정도 빠졌을 때 중간 급지는 20%정도 빠졌을 때 매수 검토할 것. 

고점을 찍을 땐 양도세 규제가 심함. 급지가 좋다면 좀 꺾이고 규제완화되고 매도하는 것도 괜찮음. 하지만 경기 5급지 정도라면 양도세 중과 맞더라도 장이 뜨거울 때 매도하는 게 전략임. 하락장에 진입하면 좋은 물건도 잘 안 빠지기 때문임. 전저점 대비 2배 이하 가격에 매수했다면 이후 찾아오는 하락장에서 호가가 매수가까지 내려오지 않을 것.

5. 가치성장투자 : 팔지 않을 물건을 매수하는 것 

갈아타기 할 급지를 미리 알아둘 것. 지금 물건의 급지보다 무조건 한 두 급지 더 올려서 갈아타기 해야함. 같은 급지 내에서 평형만 넓히는 것x 신축으로 갈아타는 것x 

나의 투자목표 : 보유물건 매도 시 예상수익+종자돈을 가지고 갈아탈 단지 리스트업해보기(5순위 시세표)

이번달 목표 : 딥~한 앞마당 만들기! 오랜만의 서울임장이라 설레고 기대가 됩니다. 조원분들과 함께 즐겁고 알찬 임장 해보겠습니다.