관련 강의
서울투자 기초반 - 내 돈으로 살 수 있는 서울.수도권 아파트 찾는 법
잔쟈니, 주우이, 진심을담아서, 자음과모음
백지도
주우이님 강의 후기
1-1강
현제 상황 그리고 대책이후 부동산은 어떻게 흘러가는가
5.9이후 양도세 및 보유세 세금부과로 인해 세금떄문에
매물을 팔지 않고 보유를 한다.. 물량이 준다..
전세 또한 매물이 준다..
그럼 어떻게 해야할까?
내가 가지고 있는 상황에서 가진돈을 확인하고
감당가능하는 선에서 내집을 산다.
그리고 장기보유를 생각하면 지금 집사기 좋은시기 ( 10년~20년 ) 기준
저점을 보고 있지말고 현상태에서 내가 할수 있는 최선의 선택을 한다.
서울 (강남) 15%으로 이하 떨어지면 매수
서울 (종로) 25%이하 떨어지면 매수
서울 (구로) 25%이하 떨어지면 매수
서울은 많이 떨어져도 10년가격을 볼 가능성 낮다.
하지만 지방은 10년전 가격을 볼 가능성이 있다
고로 지방은 매도를 시점을 고려하여 매도를 하고
서울은 우량자산이니 길게 가져가야 한다.
1-2강
사람들은 아파트의 가격이 오를떄 관심을 갖는다.
사실 그전에 공부를 하여 투자를 하는것이 더 중요한데
그렇지 못한것같다 (나 또한 .. )
그이유는 아직까지 좋은 자산인지 아닌지 판단이 어렵기 떄문인것같다.
주우이님의 말의 취지는 규제는 장애물이 아니라 겪어야 하는 과정이라는 것을
알고 행동을 하는것이다
행동을 하고 장애물의 대처하는 자세가 중요한것 같다.
앞으로 방향
규제,비규제가 아니라
두가지를 평가를 한후 매수를 결정(내가 할수 있는 예산에서 비교평가를 한 후 결정)
%내가 할 수 없는 부분에서 실망하지 말고 내가 할수 있는 대안에서 최선의 결과를 만들어보장 %
1주택 -갈아타기 80%
- 2주택늘리기 (구리,산본,부천,만안구) 20%
비규제를 앞마당을 늘리다가 비규제지역이 오른다? 그러면 못살수도 있다
그럼 갈아타기를 시전한다~!
1-3 강
서울구역안에 지역별로 핵심입지요소 가 다르다.
동남생활권 강남,서초,송파,강동구
서남생활권 양천 관악 동작 영등포 강서 구로 금천
서북생활권 마포 서대문 은평
동북생활권 성동 광진 동대문 성북 중랑 강북 도봉 노원
도심생활권 용산 종로 중구
급지별 분류
1급지 강남 서초 용산 송파
2급지 성동 광진 마포 양천
3급지 영등포 강동 종로 동작구 중구
4급지 강서 서대문 동대문 성북 관악(2호선위) 은평(녹번아럐)
5급지 노원 구로 중랑 금천 강북 도봉 관악(2호선아럐) 은평(녹번위)
강남권 : 최근 실거래 조금 떨어졌다. ( 강남 서초 송파)
직장 교통 학군 환경 커뮤니티 한강 (개발호재) 모든것을 갖춘 1급지
동작구 노량진개발 흑성동 개발 강남과 가까우면 서 좋아질 지역 : 교통 환경
흑석아크로리버하임 전용84 34.6억 3급지에 있지만 가격은 1급지 가격
강동구 환경 교통: 신도시환경(둔촌,고덕) 올림픽파크포레온 전용 84 33억
그러면 올팍 VS 흑석동 아크로 선택은 ??? 동작구 구축이라도 동작구가 좋다
올팍도 좋지만 교통이나 직장이 떨어져서 아크로리버 선택 ( 결론 올팍이 많이 올랐네?)
영등포구 (여의도를 가지고 있는 구)
직장 교통 여의도 시범 전용 118 35억
20` 당산 센트럴 아이파크 전용84 8억 갭차이 크죠?
양천구 학군(목동) 커뮤 교통
목동 = 압도적 학군 목동신시가지 5단지 전용 84 30억
관악구 :걍 교통
E편한 서울대 입구 84 15.2억 언덕을 잘보자 봉동 관악구 2호선위 (균질성이 좋아)
강서구 : 평지 와 마곡의 업무지고 교통 9호선 급행
여기는 임대아파트가 많아서..ㅜㅜ 저도 저번달 임장갈때 신경쓰였는 상관하지말자.
염창동 역세권 ( 300세대) 등등 예를 삼정그린코아 염창동아3차 매수해도된다.(균질성) 역세권이이다 소규모 단지로 묶어서 개발이 된당 .
근데 100세대 미만은 매수하지말자 하락시장때 거래건이 작아 무섭다.
구로구 (직장,교통)
신도림4차 E편한 전용84 18억
광명도 18억이 나오지만 .. 그래도 신도림이 더 좋다..
금천구 직장교통: 직장은 떨어지지만 언덕이 위에 있다.
18` 롯데케슬골드파크 3차 전용 84 11.9억 ..ㄷㄷ 교통이 중요해서 역세권이 중요하다.
$$$$$$$$$$$$$$ 강남역에서 가성비 접근지역 관역 강서 구로 금천
4군강서구 마곡우림필유 >>>>>>>>>>>>>>> 개화산역 방화E편한 세상
이유 마곡업무지구가 있어서 역세권보다 직장근접이 좋은 아파트가 더 상승한다.
1-4강
강북권
마포 용산 성동
광진구( 조용히 오른곳 마용성이 없는 학군지도 가지고 있다) 성동구도 가깝다.
2급지성동구 ( 옥수 금호)
2급지마포 교통의 요지 마포는 2급지이나 상암이나 DMC 는 교통이 멀어서 마포랑 생활권을
분리해서 보면 입지의 차이를 구분할 수 있다.
도심지역
3급지(업무지구 포함 중구,종로구)
사람들을 사는곳을 사는것을 봐야 잘 살수 있다.
서대문구 4급 1티어
아현뉴타운
동대문구 청량리 이문뉴타운 서대문과 비교를 한다
은평구 : 고양시덕양구 입주가 많으면 흔들린다 그럼뭐다 ? 입지독정성 떨어짐
5급지 노동강중량구
노원(중계) 는 지하철이나 학군을 비교하자면 학군지가 가격이 더 좋다,
노원구는 재개발이 할 시기가 도래했지만 인건비 자재비 인상으로
분담금이 5-6억 정도 들어간다. 그럼 그돈으로 동대문구를 매수 할까> 서대문을 매수할까? 라는 고민이 생긴다.
시세7억 (분담금 5-6억) 12억이네
근데 분양되고 15억 되면 고려야할 상황이 된다.
중량구
7호선이 있는곳으로 교통을 중요시하는것 (5급지는 교통이 중요하다)
강북권 장점
용산구 :위치 강남접근성&부자
성동구 : 교통 한강 커뮤니티 개발호재 : 성수전략정비 구역 개발 (서울숲)옥수동
마포구 : 직장 교통 커뮤니티 환경 : 도심권 강남권 여의도권 접근 가능 %교통개선&환경개선
광진구 : 작지만 강하다 (강남접근성, 광남학군) 1광장힐스테이트 전용84 25억.
종로구 중구 : 직장 교통 (3호선 6호선 ) 가능 도심업무지구 접근성"
서울역센트럴자이 전용 84억 22억( 직장근처있어 조금 복잡한 느낌
경희궁자이3단지 전용 84 25.8억 (여기는 단지가 모여있어)
동대문구 : 교통 환경 (답신리뉴타운 ,청량리, 이문휘경뉴타운)
레미안크레시티 전용84 18억 분양가12억
서대문구 : 3호선 5호선 북아현 가재울 17` E편한세상신촌전용 84 20.4억
성북구 교통 환경
길음 장위 뉴타운
22 롯데케슬 18억
은평구 교통 3호선
DMC센트럴자이 전용84 17.6억 **** 덕양구.. 땅많아요.. 창릉 있어요
녹번밑으로봐봐요
노원구 7호선 동북선
강북구 미아뉴타운 환경 좋은데.. 성북구 다음에 보자
중랑구 교통 7호선 사가정 센트럴 15억
도봉구 환경 (창동개발 )북한산 아아파크 전용 84 9.6억 나이가 많은 느낌
도봉구전에 은평구먼저 (녹번아래쪽)
%%%%%%노원구 중계는 아직 가격이 높다(학군지)
노원청구3차 평촌귀인홈타운 31평 비교분석해보자
1-5강
경기도
2급지 과천분당"
4급지 구성남 수지 광명 평촌 하남 구리
5급지 부천원미구 고양 덕양구 수원 산본
2급지
과천 직장 교통 환경 :압도적위치 거주만족도 과천푸르지오써밋 84 26.7
분단 직장 교통 환겨ㅇ 학군: 판교업무지구 강남접근성 분당학군
판교푸르지오그랑블 전용97 29억...ㄷㄷ
4군 강남 출퇴근1시간이내
광명 : 교통 환경 도시재생
철산자이더 헤리티지 전용84 18.5억
신축보다 구축에 집중하자.
평촌 환경 학군
1기신도시학군
평남과 평북
평남이 더 좋다.
평촌더샵센트롤 84 14.8억
수지
성복역롯데케슬골드타운 전용84 17.4억
구성남 교통 환경 도시재생 : 산성역포레스티아 전용84 15.3억
하남 : 환경 신도시 : 미사강변센트럴장ㅣ 전용91 15억
구리 교통 8호선 : E편한세상인창어반포레 전용84 13.5억 +다산
5군 부천은 1호선과 7호선 과 있는데 7호선라인이 더 선호
중동센트럴파크 푸르지오 11.3억 하지만 구축으로 보자
산본 래미안하이어스 전용84 11.1억
부천과 가격이 같이 가지만 산본이 더 좋당
고양시 덕양구 교통3호선 DMC 디에트르 한강 전용 84 11.5억
영통(광교)
학군 교통 환경 신분당선 분당선 광교호수
광교는 판교의 동생 환경이 좋고 살기좋지만 백화점이 있지만 신분당 통해서 강남으로 쇼핑하러 간다는^^
광교도 역세권..
부천도 역세권 구축 비역세권 신축.. 처음에는 신축이 올라가지만 결국
역세권 ~
1-6강
중요한건 하나의 아파트 기다리지 말고 인근에 있는 아파트를 모두 매수 해보장.
생활권을 나누고 내예산을 정하고 살수 있는것을 나열해보자
규제지역 대출을 통해서 내자금 포함해서 할 수 있는 것을 하자
비규제지역 내가 투자금을 얼마인지 그리고 리스트업을 해서 순서를 나열하고
비교평가를 해보자 산본이나 부천 구리 만안구 등등 다른지역도 같이 비교하자
1-7강
소액투자도 결국 가치로 투자로
결국 가치투자로 가는것이다.
하지만 소액투자로 수도권아파트를 할수 있다.
하지만 노력이 많이 필요하다.
입지가 좋고 연식좋다 연식이 전세가격이 상승폭높다 전세가율 높은 시기 짧다.
입지가 좋고 연식안좋다 전세가격 상승속도가 신축에 비해 느리다.
전세가격이 매매가격보다 빨리 올라 점점 투자금이 줄어든다.
입지 안좋다 연식이 좋다 최고전세가율 시기가 빠르게 온다. (소액투자 기회 먼저 제공)
포기하지 말고 내가 예산을 설정하고 매물을 리스트화 하고 목표를 설정해서
투자를 해보자
댓글
