그 때는 맞았고, 지금은 틀리다 #1 [로건파파]

안녕하세요?

부자아빠의 꿈을 이루고 있는

로건파파입니다.

어느 덧 시간이 흘러 2호기를 한 지 딱 1년이 되었습니다. 투자를 한 뒤 1년이 후인 지금 지난 투자를 앞으로 몇 편을 통해 복기를 해보려고 합니다. 그 중 첫번째 복기는 투자처에 대한 복기입니다. 

#열심히 늘렸던 지방 앞마당

때는 2023. 10월입니다. 월부에 들어온 지 약 1년이 다 되어갈 때쯤, 운이 좋게도 투자코칭을 받을 수 있게 되었습니다. 

당시 제 상황은 이러한 상황이었기에, 

투자코칭을 받았을 때 당시 튜터님께서는

“현재 모아놓은 종자돈이 없는 상태이고, 1년에 모을 수 있는 돈이 크지 않으니 지방 소액투자를 우선으로 자산을 키워나가셔야 할 것 같습니다. 6개월~1년 안에 지방 중소도시를 모두 앞마당으로 만들어 보시고 여력이 되시면 광역시로 앞마당을 넓혀보시면 좋을 것 같아요!”

라는 코칭을 해주셨습니다.

어릴 때부터 선생님 말씀은 잘 듣는 모범생이라는 소리를 자주 듣던 저…ㅋㅋ

그저 말씀하신대로 중소도시 앞마당을 되도록 많이 만들었고, 중간중간 강의를 들으며 배정되는 광역시도 열심히 앞마당을 만들어나가기 시작했습니다.

그리고 2호기 투자를 하게 된 25.2.즈음 제 앞마당은,

서울, 수도권은 단 3개 뿐 (그것도 핵심지는 1곳 뿐)이었고, 대신 지방은 왠만한 동료들보다도 많았던 것 같습니다.

#우연한 종자돈으로 투자한 2호기

이렇게 열심히 지방 앞마당을 늘리고 있던 중 24.6월부터는 아내가 처제들과 함께 소유하고 있던 0호기를 매도할 준비를 했습니다. 그 전까지는 가족의 돈이기 때문에 절대 건들지 않고 우리 힘으로 투자를 진행하려 했지만, 주택수가 포함이 되는 문제와 자산이 가족끼리 섞이는 문제가 있어서 매도 후 나누기로 한 것이죠.

수도권 외곽의 빌라였기 때문에 파는데 쉽지 않아 매도는 6개월이 지난 25.1월에 할 수 있었고, 그렇게 나눈 종자돈 1억 정도가 수중에 들어오게 되었습니다.

지금까지 만들어 놓은 앞마당 중 1억이라는 투자금으로 가장 적합했던 곳은 ‘부산’과 ‘대구’였기에 부산과 대구의 앞마당을 비교하며 투자를 실행하게 되었습니다.

사실 당시 수도권 외곽에도 1억 정도로 투자할 수 있는 지역이 있다고 들었지만 앞마당이 아니었기도 했고, 그 당시에 제가 가진 생각은 ‘상대적으로 사이클이 빠른 지방에서 종자돈을 불리고 수도권으로 나중에 갈아타자!’ 라는 생각이 강했던 것 같습니다.

#그 때는 맞았고, 지금은 틀리다.

사실 지금 이 2호기만 놓고 본다면, 투자를 부산의 시장이 아직 뜨겁지 않을 때 실행했고 지금까지 드라마틱한 수익은 크지 않지만 앞으로의 수익이 기대되는 상황에 놓여있기 때문에 잘한 투자라고 생각합니다.

그럼에도 불구하고 지금에 와서 봤을 때, 그 당시에 더 좋은 투자처와 선택지를 만들 수 있었음에도 하지 못한 부분에 몇 가지 아쉬움이 남아 복기를 해봅니다.

1. 앞마당의 한계

극단적으로 지방 앞마당만 늘려왔기에 서울, 수도권에 대한 시장의 이해도가 거의 없었습니다. 그 부분으로 인해 지금도 서울, 수도권의 시장을 바라보는 눈을 키우는데 꽤나 애를 먹고 있는 것 같습니다. 

당연히 종자돈이 부족하다면 지방에서 소액투자를 통해 종자돈을 불려나가는 전략이 맞습니다. 그렇더라도 서울, 수도권의 앞마당도 3개월에 1개 정도씩은 늘려 놓으며, 그 당시 많은 기회를 줬던 시장에 스스로의 자산을 더 좋은 방향으로 키워나갈 수 있을지 고민하는 과정이 필요했던 것 같습니다.

2. 투자코칭의 부재

23.10월에 받았던 투자코칭은 지금 돌아보더라도 틀리지 않았던 것 같습니다. 종자돈이 없고 연 저축액이 3천만원 정도되는 사람에게 1년 혹은 2년에 1채를 투자하기 위해서는 지방 중소도시부터 시작하는게 지금도 의미가 있다고 생각합니다.

허나 중간에 0호기를 매도하며 종자돈 1억 이상이 생겼을 당시, 다시 한 번 더 투자코칭을 받아서 투자의 방향성을 점검했다면, 지방 뿐만 아니라 수도권에서도 더 좋은 기회를 엿볼 수 있지 않았을까? 하는 생각이 듭니다.

3. 시장에 대한 이해도 부족

제가 투자를 하려고 한 24년 말부터 25년 초까지는 아직 서울도 좋아하는 1~2급지 이외에는 반응이 뜨뜨미지근한 상태였습니다. 선호지역은 상승을 시작했지만 전반적인 분위기는 아직 하락장이었죠. 오죽하면 강남3구와 용산의 토허제를 일시적으로 풀어주는 선택까지 했을까요?

그런 하락장에서는 감당가능한 수준이라면, 어느정도 대출을 이용해서 더 좋은 급지로의 자산을 취득할 노력을 해볼 수 있었다고 생각합니다. 실거주하고 있는 자산을 재배치하고 들고 있던 종자돈을 더했다면 3급지 안으로도 들어갈 수 있었던 시장이었는데, 그 정도의 시각과 실력, 그리고 앞마당이 그 당시 저에게는 없었던 것 같습니다.(물론, 이 부분은 지금의 결과론적인 이야기인 것 같습니다.)

#적용할 점

1. 앞마당 편식 금지

기회는 언제 어디서 또 올지 모릅니다. 지금은 상대적으로 부족한 수도권을 위주로 앞마당을 만들고 있지만, 반대로 그 와중에도 지방을 함께 만들어 나가야 또 다른 기회를 잡을 수 있다고 생각합니다.

2. 투자코칭은 주기적으로!

투자코칭을 한 번만 받고 그 코칭대로 앞만 보고 달리기에는 시장의 흐름이 급격히 바뀌어가고 있습니다. 소액투자, 시스템 투자만 바라보고 달려온 이들에게 최근에 바뀌어가는 시장에 맞는 투자 전략에 많이 흔들리기도 했죠. 

특히, 자신이 모아오는 자산의 변화가 큰 시점이라면 그 변화에 맞는 자신의 투자 방향성을 조정하기 위해서라도 투자코칭 혹은 월부학교 등을 통한 거인의 어깨를 주기적으로 빌려보는 것이 필요한 것 같습니다.

3. 끊임없는 성장

투자를 해오면 해올수록 시장은 정말 유기적으로 끊임없이 변화해감을 느낍니다. 강사님들이 말씀하신 부동산은 생물과 같다라는 말이 시간이 갈수록 더 선명해지는 것 같습니다. 

이런 시장에서 어느 정도의 실력과 앞마당을 만들어 놨다고 계속 그 자리에 머물러 있다보면, 결국 바뀌어가는 시장을 이해하지 못하고 뒤쳐지게 되는 것 같습니다. 결국, 이 시장에서 살아남기 위해서는 저 역시 배움과 성장을 멈추지 않는 방법밖에 없음을 깨닫습니다. 

어떻게 보면 이 복기 역시 예측하지 못한 서울과 수도권의 급격한 상승으로 인한 결과론적인 복기일 수 있습니다. 하지만 투자자는 이런 아쉬움의 복기 과정을 거치며 시장을 이해하고 성장하게 되는게 아닐까 싶습니다. 

다음 편에서는 2호기 투자 물건에 대한 복기로 돌아오겠습니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.