원금 회복 기다리다 골든타임 다 놓칩니다. [완대장]

안녕하세요

완대장입니다.

부동산이든 주식이든, 투자를 하다보면 누구나 마이너스라는 성적표를 받을 때가 있습니다. 그 때 우리 마음을 가장 강하게 지배하는 본능이 바로 ‘원금 회복에 대한 집착’ 입니다. 내가 산 가격까지만 오르면 팔겠다라는 다짐은 당연한 결정처럼 보이지만, 과연 나의 투자 대상이 원금을 회복하는 동안 시장은 안 움직일까요? 그 관점에서 용기있는 결단이 필요하기도 합니다. 

아파트 매수 후 손실을 보고있는 제 가까운 지인들의 2가지 공통된 사례를 통해 저의 생각과 함께 고민한 내용들을 나눠보려고 합니다. 집이라는 큰 결정으로 잃은 손실에 대해 따뜻한 위로가 필요하기도 하지만, 냉정한 시장 상황과 결단의 마인드 관점에서 이 지인들에게 어떤식으로 이야기 해주어야 좋은 방향으로 이야기 해 줄 수 있을지 여러모로 생각해 본 내용입니다. 

가치가 있는 물건이라면 장기적인 관점에서 보유를 하는 방향으로 필요한 조언을 해주었을텐데, 제가 생각했을 때는 원금이 회복될때까지 기다리기 보다는 빠른 매도 후, 갈아타기가 필요한 물건이라고 생각했습니다. 

<구해줘 완대장>
1) 비규제 지역 소규모 주복 신축 단지 실거주 매수한 지인 A 사례
   ✅ 입지 및 물건 상태 

         ➕요소) 초역세권(1호선), 신축 주복, 트인 고층뷰

         ➖요소) 200세대 미만 주복, 길 맞은편 브랜드 신축 대단지(1000세대) 공급 예정, 초등학교 성인 걸음 10분
                      외국인들이 종종 보이고, 주택가가 없는 균질성 아쉬움 (거래가 거의 없다)

         ▶ A 의견 : 아직 분양가보다 몇 천만원 빠진 상태이고, 아이도 어리고, 신축이니 5-6년 더 살고 나오려고 한다.
                          언젠가 회복하지 않을까, 집을 팔아도 현금이 많지 않아 비슷한 물건들 밖에 갈 수가 없다.

2) 비규제 지역 경기도 외곽 구축 단지 투자한 지인 B 사례
   ✅ 입지 및 물건 상태 

         ➕요소) 준역세권(4호선), 구축 택지, 약간의 상권, 공원, 초코아, 중품아

         ➖요소) 경기도 외곽, 강남역까지 1시간 10분, 상승은 늦고 하락은 빠른 곳, 월세 물건

         ▶ B 의견 : 매도하고 싶은 마음은 있으나 최근 거래 고려 본전보다 조금은 오르면 팔까 고민중

그래서 저는 4가지 관점에서 지인들을 설득해보려고 합니다.

보유 해야할까? 매도 해야할까를 판단하는 기준

제가 생각하는 매도 여부를 결정하는 기준들은 아래와 같습니다. 단순히 가격이 상승하고 있다, 또는 언젠가 회복되겠지의 막연한 기대심리가 아니라 실질적으로 보유 / 매도 전략을 판단할 수 있는 근거 말입니다. 이 기준들이 명확히 있다면 이들을 설득하기 쉬울 거라 생각했습니다.

보유 or 매도

☑️ 교통 : 2, 3, 5, 9호선, 신분당선 등 서울 3대 업무지구 접근성이 좋은지, 급행역인지

      ➡️ 이 관점에서는 A / B 물건 둘 다 해당하지 않습니다. 

           A물건은 그래도 갈아타면 강남 접근성 50분 컷으로 괜찮은 편 → 보유 △

           B물건은 강남까지 1시간 10분이상 물리적 거리가 멉니다. → 매도

☑️ 환금성 : 매도할 때 다음 수요가 매력적으로 생각할 물건인지, 세대수 / 브랜드 관점 양호한지

      ➡️ A는 200세대 미만으로 향후 거래 측면 불리하고, 브랜드도 특별하지는 않은 주복입니다. → 매도

            B는 800세대 정도이나 주공 명칭을 달고 있으며, 서울과 거리가 멀고, 낀평수라서 수요가 제한적. → 매도

☑️ 공급 리스크 및 상승력과 회복력이 부재한 곳인지

      ➡️ A는 길 맞은편에 대단지 브랜드 아파트가 내년 입주 예정 → 매도

            B는 신규 공급은 없으나, 그래프 상 시세 회복력이 많이 느린 곳 → 매도

☑️ 물건의 개별 상황

      ➡️ A : 미분양이 최근에서야 종료가 되었고, 초역세권/신축이라는 메리트를 제외하고는 다른 단점들이 큰 물건

            B : 월세 물건으로 10월 만기 예정, 세를 다시 연장하면 매도시 불리

이 외에도 초품아 여부, 상권, 공원 등의 환경 요소들도 있으나, 보유 / 매도를 결정하기에는 후순위 요소라고 생각했습니다. 따라서 위와같은 기준으로 지인들을 설득해보겠습니다:) 

이번 반 모임에서 동료분의 투자 경험 발표가 인상 깊었습니다. 그 동료분도 0호기의 원금 회복을 기다리는 과정에서 많은 고민이 있었다고 해주셨습니다. 해온 선택들에 대해 부정하는 것 같고, 불편한 마음이 들었다고 해주셨습니다. 하지만 투자코칭을 통해, 원금 회복을 기다리는 동안 발생하는 기다림의 기회비용은 무엇인지에 대해 듣고나서, 생각이 크게 바뀌셨다는 말씀을 들었습니다. 앞단에서 먼저 움직이는 더 좋은 자산이 있다면, 더 빠른 회복 탄력성을 가진 자산이 있다면 우리는 손절을 감수하고서라도 매도를 해야하며, 상급지의 상승분을 놓치는 것이 진짜 손실이라는 점을 명확히 인지해야 한다고 생각합니다. 

즉, 내 원금이 회복되어 비로소 팔 수 있게 되었을 때 내가 가지고 싶었던 상급지 물건 / 지역과는 가격 격차가 더 벌어져 있을 수도 있습니다. 사실 손실을 확정지으면서 매도를 짓는 일이 매우 어려운 일인지는 우리가 모두 알고 있습니다. 하지만 위와 같은 기준과 추후 환금성을 고려한다면 기회가 왔을 때 더 좋은 물건으로 갈아타기 하는것이 필요해 보입니다.

‘누구는 갈아타기 했데, 누구는 뭐 팔고 더 좋은거 뭐 샀데, ’

등등의 이야기에 휩쓸리기 보다는 지금 내가 갖고 있는 물건이 진짜 시장 경쟁력이 있는지 확인하고, 그게 아니라면 갈아탈 수 있는 물건을 손에 쥐고 나서 지금의 물건을 매도하는 것이 자산을 지키는 의미있는 방향이라고 생각됩니다.

이상입니다.

감사합니다.