​같은 단지인데 2억 싸다? 재건축 아파트 매수 전 반드시 확인해야 할 '이것'

안녕하세요~
투자, 인생 2가지 정답을 찾아
워킹맘/대디 투자자의 등대가 되고 싶은
딩동댕2입니다~

와 하나는 8억, 하나는 6억이네?

싼 거 아니야?! 기회다!!

아파트를 보다 보면 같은 단지임에도 불구하고

호가가 몇 억이나 차이 나는 경우를 종종 보실 수 있습니다.

혹시 같은 단지인데 싸니까 더 좋다고 생각하신 분 있으신가요?

하지만 싸다고 매수하면 몇 억을 놓치실 수도 있습니다.

실제 위 예시 단지는 광명시 하안동에 있는 

재건축 호재가 있는 주공 아파트입니다.

실제로 작년 말, 일부를 제외하고 대부분의 단지가 정비구역으로 지정되면서

재건축이 빠르게 추진되고 있어 기대감이 있는 단지들인데요.

하지만 재건축이 진행되는 과정에서

특정 시점 이후에는 ‘조합원 승계가 불가능’ 해질 수 있습니다.

따라서, 싸게 매수하더라도 새 아파트로 분양 받을 수 없고

‘현금 청산’을 하게 될지도 모릅니다.

조합원 승계, 현금 청산이 뭘까

재건축 아파트는 보통

• 구축 아파트 소유 → 조합원 자격 획득 → 새 아파트 입주권 분양

형태로 재건축이 이루어집니다.

이때, 조합원이란 재건축 아파트의 소유자로서 

조합 설립에 동의하고 가입한 사람을 의미하는데요.

즉, 조합원 자격이 있어야 새 아파트 입주권을 받을 수 있습니다.

조합원 지위 양도란 정비사업 구역 내 토지나 건축물을 매수하면서

기존 소유자의 조합원 자격을 승계하는 것을 의미합니다.

하지만 투기과열지구에 속해 있는 재건축 아파트의 경우

투기 수요 억제를 목적으로 조합설립인가 이후의 조합원 지위 양도가 제한되어

매매 거래를 통한 조합원 자격을 받을 수 없게 됩니다.

따라서, ‘현금청산/입주권 없음’ 표기가 되어 있는 매물을 싸게 매수한다면

조합원 지격을 받을 수 없어 현금청산이란 형태로 현금 보상을 받게 되는 것입니다.

신탁방식 재건축이란

하안주공 아파트는 일반 재건축과는 다르게 신탁 방식으로 재건축이 추진되고 있습니다.

기존 재건축은 주민들이 주체가 되어 진행하는데 반해,

신탁 방식의 재건축은 부동산 신탁회사가 재건축 사업을 추진하는 방식입니다.

기존 방식과 다르게

• 빠른 사업속도
• 전문성
• 조합 내 갈등 해소 등

의 장점을 기대하고 최근 여러 조합들이 신탁 방식을 추진하고 있습니다.

하지만 신탁방식은 ,

• 조합 설립 절차를 생략
• 조합 대신 신탁사가 시행자 역할

조합설립인가라는 기준점이 애매하여

정비구역 지정 이후 를 사실상 기준으로 조합원 지위 양도가 불가하게 됩니다.

그럼에도 조합원 지위를 받을 수 있는 방법이 있습니다.

보유 10년 + 거주 5년 + 1세대1주택

→ 조합원 지위 양도 허용

쉽게 말하면, 실거주 장기보유자는 투기 목적으로 거래하는 것이 아닐 것으로 추정하여 

예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있습니다.

따라서 같은 단지더라도 조합원 지위 양도가 가능한 조건의 물건인지 아닌지를 반드시 확인해보시면 좋겠습니다.

2가지는 반드시 확인해보세요

그럼 정비구역 지정되었으니까 바뀌겠구나?!
라고 생각하실 수 있습니다.

하지만 막연하게 새 아파트로 들어간다는 기대감으로 매수하면 
긴 시간 동안 구축 아파트에 거주해야하는 불편함을 감수해야 할지도 모릅니다.

재건축 아파트를 매수할 때, 반드시 “시기”와 “가격”을 생각해야 합니다.

1. 시기

신탁방식으로 재건축이 빠르게 진행된다 하더라도
기존 재건축 대비 빠를 수 있는 것이지
아무리 빨라도 최소 10년은 걸릴 수 있음을 알아야 합니다.

2. 가격

실제 부동산에서 시세대로 아파트를 매수한다 하더라도
추가 분담금을 부담할 수 있어야 새 아파트 입주권을 획득할 수 있습니다.

설령 예측 분담금이 나온다하더라도
원자재가격, 재건축 절차 지연 등에 따라 분담금이 상승할 수 있기 때문에
가격에 대한 변동성을 감당가능할 수 있어야 새 아파트로 입주할 수 있습니다.

주변 신축 아파트와 비교해보세요

“얼죽신” “공급부족”

최근 공급이 줄어듬에따라 신축 아파트가 더더욱 부족해질 예정입니다.

대부분의 사람들은 구축보다 신축을 좋아하는데,

공급이 줄어드니 신축에 대한 희소성으로 신축 아파트 가격이 상승하고 있습니다.

같은 광명에서 최근 입주한 철산의 신축 아파트 중 하나인
철산자이헤리티지 전용84m2의 호가가 20억에 형성되어있습니다.

만약 지금 구축 아파트에 거주가 다소 불편할 수 있지만,
미래의 신축 아파트에 거주하고 싶고,
다른 신축 아파트 대비 저렴하다 생각하면
재건축 아파트가 그 대안이 될 수 있다 생각합니다.

신축 아파트와 재건축 아파트 고민하시는 분들께 조금이나마 도움이 되었길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)