안녕하세요. 유진아빠입니다.
오늘 글을 쓰고 있는 5월 13일 수요일, 코스피(KOSPI) 종가가 7,844.01을 찍었습니다. 종가 기준 역사상 최고치입니다. 작년 이맘때 코스피가 2,600선이었던 걸 떠올려 보면, 1년 만에 거의 3배가 된 셈이죠. 정말 어마어마하다는 말이 절로 나옵니다.
상황이 이렇다 보니 카페에서도, 회사에서도, 심지어 어제 회의에서도 비슷한 질문을 많이 받게 됩니다.
"지금 집 사는 게 맞나요? 차라리 그 돈을 주식에 넣어야 하는 거 아닌가요?"
저는 사실 주식 전문가가 아닙니다. 부동산 투자자입니다. 그래서 코스피가 1만을 갈지, 다시 6,000 밑으로 내려갈지는 잘 모릅니다.
그런데 어제 회의 중에 문득 궁금해져서 데이터 하나를 만들어 봤습니다. 코스피와 서울 아파트 매매가가 지난 22년간 어떻게 같이 움직였는지를요. 결과가 꽤나 흥미로워서 오늘은 이 이야기를 좀 나눠보려고 합니다.
| 22년 데이터로 본 코스피와 서울 아파트
먼저 그림 두 개를 보여드릴게요.
각각 따로 보면 그냥 둘 다 우상향하는 그림이죠. 그런데 같은 출발선(2004년 1월 = 100)에 올려놓고 비교해 보면 흥미로운 그림이 나옵니다.
빨간 선이 서울 아파트 평균매매가, 검은 선이 코스피입니다. 지난 22년간 두 자산은 큰 흐름에서 비슷하게 움직이며 우상향했습니다.
좀 더 자세히 들여다 보시면 제가 이렇게 설명하는 의미 있는 구간들이 보여요.
- 2004~2009년: 2000년대 중반 서울 부동산 상승 시기에 코스피도 함께 상승했지만, 미국발 국제금융위기로 부동산 가격과 KOSPI 동반 하락.
- 2009~2016년: 부동산 시장과 주식시장 모두 횡보하며 마치 잃어버린 10년과 같은 시기. (이 때 국장 경험하셨던 분들은 아직도 치를 떤다는…)
- 2017~2021년: 중간에 코로나 펜데믹이 있었지만 오히려 돈이 풀리면서 풍부한 유동성으로 오히려 부동산시장과 주식시장 모두 급등했던 시기.
- 2022~2025년 상반기: 두 자산 모두 횡보하면서 마치 지난 2009~2016년의 모습을 보는 것 같았는데, 부동산이 먼저 움직이기 시작함.
- 2025년 하반기~2026년 5월: 부동산과 주식 모두 급등을 시작함. 사실 서울 부동산 가격도 전고점을 넘어서면서 꽤 오른 편인데, 코스피가 폭등하면서 부동산과 지수 격차를 크게 벌리고 있음.
지금 부동산 지수와 코스피 지수가 이정도까지 벌어진 것은 지난 22년 만에 처음 보는 격차입니다. 코스피는 출발선 대비 약 9배가 되었고, 서울 아파트는 4.3배가 되었습니다.
| 코스피 1포인트로 살 수 있는 아파트
여기서 한 가지 다른 관점에서 더 의미 있는 그림을 보여드릴게요.
이 그래프는 매월 '서울 아파트 평균매매가 ÷ 코스피' 를 그려본 것입니다. 쉽게 말하면 "코스피 1포인트로 살 수 있는 아파트 가격" 이라고 이해하시면 됩니다. (마치 카드사 포인트로 물건 구매하듯…)
지난 22년간 평균값은 35.0인데요, 현재 2026년 5월은 20.1로 사상 최저치입니다. 코스피 대비 부동산 가격이 22년 동안 가장 '싸진' 시점이 바로 지금이라는 뜻입니다.
평균 35에서 지금 20이니까, 22년 평균 대비 약 43% 정도 할인된 상태인 거죠.
그런데, 아 그런데,
“코스피가 많이 올랐다고해서,
부동산도 꼭 따라서 가격이 오르는 것일까요?”
“부동산 가격도 이미 많이 올랐는데
부동산도 지금 이미 비싼건 아닐까요?”
라는 의문이 들 수 있습니다.
| 왜 코스피와 부동산이 같은 방향일까
이 부분이 사실 가장 중요한 이야기입니다.
코스피는 왜 오를까요?
답은 'AI 시대 반도체 호황' 입니다.
실제로 이 노트북 안에 들어가는 D램 가격이 1년 새 4~5배가 올랐다고 해요. 수요가 공급을 못 따라가는 상황입니다. 반도체는 장치 산업이라 공장 새로 짓고 싶어도 뚝딱 안 됩니다. 그러니 당분간 호황은 이미 예견된 상황이죠.
옛날 2013년에 SK하이닉스 중국 공장에 화재가 난 적이 있었어요.
https://www.yna.co.kr/view/AKR20130904218451089
저는 당연히 하이닉스 주가가 떨어질 것으로 생각했는데, 오히려 주가는 상승세를 탔습니다. (주식 참 못한다..)
왜 그랬을까요? 결과적으로 생산에 차질이 생겼는데, 수요는 줄지 않고 공급만 줄어드니 가격은 더 오를 수 밖에 없었고, 하이닉스는 오히려 전년 대비 영업이익이 급등한 결과를 얻었다고 합니다. 반도체라는 장치 산업의 특성이라고 할 수 있죠. (물론 이것만 영향이 있었던 것은 아니겠지만요.)
자, 그럼 본질적인 질문으로 돌아가 볼게요.
“주식시장이 잘 되는게 부동산이랑 무슨 상관이에요?”
답은, 대한민국이 더 잘 살게 되기 때문입니다.
코스피가 오른다는 건 우리나라 기업들이 돈을 더 잘 벌고 있다는 뜻입니다. SK하이닉스 직원도, 삼성 직원도, 그 협력업체 직원들도, 그 동네 식당 사장님들도 다 같이 돈을 더 벌게 됩니다. 그러면 자연스럽게 아파트 가격도 따라 올라갈 수밖에 없어요.
정확히 말하면, 아파트 가격이 오르는 게 아니라 돈의 가치가 떨어지는 것입니다. 그게 우리가 흔히 부르는 '인플레이션'이죠.
월급 빼고 다 오른다는 말이 괜히 나온 게 아닙니다. 안타깝지만, 누군가는 SK하이닉스로 부자가 되고 있는데 내 월급은 그대로면, 나는 상대적으로 가난해지고 있는 거예요. 자본주의의 자연스러운 흐름입니다.
그래서 우리가 한국에서 '투자' 라는 행위를 한다는 것에는 아주 큰 가정이 깔려 있습니다.
"대한민국은 앞으로 지금보다 더 잘 될 것이다."
이 가정에 동의하지 않으신다면, 사실 한국의 어떤 자산에도 투자하시면 안 됩니다. 코스피든 부동산이든 마찬가지입니다. 그런데 21세기 AI 시대에 반도체 강국으로 우뚝 선 대한민국이 망할 거라고 생각하시는 분은 많지 않을 것 같습니다.
| 투자 전략
투자 현인으로 불리는 워런 버핏의 스승인 벤저민 그레이엄은 다음과 같이 이야기했습니다.
“가격은 당신이 지불하는 것이고, 가치는 당신이 얻는 것입니다.”
(Price is what you pay. Value is what you get.)
이 말은, 가격표(지수)와 그 기업의 진짜 가치(싼지 비싼지)를 분리해서 생각해야 한다는 의미입니다. 지금 당장 가격이 더 오를지, 떨어질지 단기적인 변동은 예측할 수 없지만, 지금 시점에 그것이 싼지 비싼지는 판단해볼 수 있다는 것으로도 해석합니다.
주식도, 부동산도 단기적인 행방을 정확히 예측하는 것은 불가능합니다. 하지만 확실히 얘기할 수 있는 것은 현재 서울 아파트 가격이 주식시장에 비해 저평가 되어 있다는 것입니다. 앞서 이야기한 것과 같이 지난 22년간 코스피지수 대비 서울 아파트 매매가격의 평균 비율이 35인데, 지금이 20입니다. 부동산이 코스피 대비 약 40% 정도 할인된 셈입니다. 물론 이게 곧장 부동산이 40% 오를 거라는 의미는 아닙니다. 코스피가 폭락해서 비율이 회복될 수도 있고, 시간이 더 걸려 부동산이 천천히 따라 올라갈 수도 있어요. 자연스럽게 장기적으로 시간이 흐르면 코스피가 한 차례 조정을 받거나, 부동산이 따라 올라가거나, 둘 중 하나는 발생하게 될 ‘현상’이라고 생각합니다.
요즘 언론에서 'FOMO' 라는 단어를 많이 씁니다. Fear Of Missing Out, 나만 뒤처지는 거 아닌가 하는 두려움이죠.
저는 이렇게 말씀드리고 싶습니다. “지금 시장에서 진짜 위험한 건 FOMO에 흔들리는 사람이 아니라, FOMO를 무시한 채 아무것도 안 하고 가만히 있는 사람입니다.”
왜냐하면 가만히 있는 분의 자산은 그대로인데, 코스피와 부동산이 오를 때마다 그분의 상대적 자산은 계속 줄어들거든요. 5년 뒤에는 FOMO가 '두려움'에서 끝나지 않고 ‘현실’이 되어 있을 가능성이 높습니다. 그때는 "아, 그때 살 걸..." 이라는 말을 하시게 될 거예요. (껄무새…)
| 무주택자 황금기 - 단, 이것만 주의!
특히 본인이 무주택자이고 충분한 종잣돈(보통 2억 이상) 이 있다면, 저는 지금이 정말 내집마련하기 좋은 시기라고 생각합니다. 정책적으로도 무주택자를 위한 지원 제도가 잘 마련되어 있어요. 생애최초 주택담보대출 등 대출도 여유롭게 가능하니, 잘 활용하시면 됩니다.
다만, 한 가지 정말 꼭 말씀드리고 싶은 게 있어요.
아무 데나 사시면 안 됩니다.
주식시장도 양극화 얘기하죠? 부동산은 더 심합니다.
어제 회의에서도 비슷한 얘기가 나왔는데요. "친구가 광주(경기도)에 집 사려고 한다는데 어떨까요?" 라고 누군가 묻길래, 저는 일단 말리고 싶더라고요. 같은 광주여도 입지에 따라 다릅니다. 역세권 신축이면 괜찮을 수도 있지만, 입지 가치가 충분치 않은 곳은 신중하셔야 합니다.
부동산의 가치는 건물 가치 + 입지(땅) 가치의 합입니다. 그런데 흔히들 신축에 혹해서 건물 가치만 보고 결정하시는 경우가 많아요. 신축은 시간이 갈수록 구축이 됩니다. 건물 가치는 시간이 가면 떨어지고, 결국 입지 가치만 남아요.
한 종목에 운명을 거는 부동산은, 사실 비트코인 사는 거랑 크게 다르지 않은 것 같습니다.
그래서 무주택자분들께 정리해서 드리고 싶은 말씀은:
- 사야 한다 — 지금이 코스피 대비 부동산이 22년 만에 가장 저평가된 구간입니다.
- 어디든 사면 안 된다 — 입지가 받쳐주는 곳을 사세요. 서울 핵심지가 어렵다면, 보금자리론 한도 안에서 수도권의 입지 좋은 곳도 충분히 좋은 선택입니다.
- 신축에 휘둘리지 마세요 — 신축은 잠깐입니다. 결국 입지 가치가 남습니다. 만약 입지가 아쉬운 신축을 샀다면 갈아타기를 고려하세요.
만약 "내 종잣돈으로 어디가 최선의 선택인지 막막하다", "혼자 결정하기가 어렵다" 라고 느끼시는 분이 계시다면, 월부에서 운영하는 '구해줘내집' 부동산 중개서비스에서 도움 받으실 수 있습니다. 본인 상황에 꼭 맞는 매물을 전문가들이 함께 검토하고 상담해 드리니 부동산 관련 지식이 부족해도 괜찮습니다. 부동산 투자는 사실상 주식종목을 몰라도 투자할 수 있는 ETF와 같은 지수를 추종하는 투자는 어렵지만, 저가치 아파트를 잘못 매수하는 실패를 피하는 것만으로도 다시 갈아탈 기회를 갖는 것은 주식보다 상대적으로 쉽습니다.
물론, 아직 내집마련할 준비가 되지 않은 분들은 지금 FOMO에 흔들리실 필요 없습니다. 본인의 페이스대로 천천히 종잣돈을 모으시고, 공부하시면서 다음 사이클을 준비하시면 됩니다. 무리한 매수는 무리한 매도보다 더 큰 손실로 돌아옵니다.
| 마치며
저는 늘 같은 이야기를 합니다.
투자는 본질에 집중하는 사람이 이깁니다.
코스피가 8,000을 가든 1만을 가든, 부동산이 단기적으로 오르든 빠지든, 그건 우리가 통제할 수 없는 변수입니다. 우리가 할 수 있는 건 본질을 보는 것뿐이에요.
본질은 이겁니다.
"대한민국은 잘 되고 있고, 앞으로도 그럴 가능성이 높습니다.
그러면 우리가 가진 자산은 자연스럽게 우상향할 수밖에 없습니다.
코스피든 부동산이든."
(동의하지 않으시면 미장으로^^)
수많은 정보의 홍수 속에서 흔들리기 보다는, 본질을 보고 그 흐름에 올라타시는 분과, 그렇지 않은 분의 차이가 5년 뒤, 10년 뒤에 어떻게 벌어질지는 위에 보여드린 지난 22년 데이터가 이미 보여주고 있는 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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