그뤠잇_🍊월부학교 봄학기 최강원팀 6쾌즈와 함께 하는 함께하는 나눔글🍊 #1 과거와 다른 전세의 월세화에 대한 생각

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를

만드는 그뤠잇입니다.

오늘은 언제나 유쾌한 6쾌즈와 함께하는 나눔글 1탄

과거 전세의 월세화 시장과는 다른 최근 시장에 대하여

현상을 정리하고 향후 투자기회를 어떻게 생각해봐야할지

글로 남겨보겠습니다.

"월세로 받을래요"…전세 손님 줄 서자 집주인 '변심'

서울의 전세 물량은 임대차3법 시행 이후 시장에 물건이

나오기 어려워지면서 지속적으로 감소하였으며 여기에

신축 공급이 어려워지면서 전세 물량이 감소하고 있습니다.

전세로 거주하고자 하는 수요는 일정하거나 또는 증가하는데

시장에 나오는 매물이 없다보니 임대인 우위 시장으로

재편되고 있으며 여기에 수요가 점점 커지가 보니 상급지나

선호하는 신축 단지의 집주인들은 전세보다 수익이 더 좋은

월세로의 전환도 고려하고 있는것으로 생각됩니다.

서울의 월세 계약 비율이 50% 이상을 돌파하면서 전세 가뭄 상황이

점점 악화되고 있으며 구조적으로 단기간에 해결되기 어렵기에

임대인들은 본인들의 수익을 극대화 하기 위해 다양한 방안을

고려할 수 있다고 생각합니다.

# 과거의 전세난은 어땠을까?

과거 2010년대 지금과 비슷한 상황이 있었고 당시 전세가는 연간 

13% 상승이라는 폭등 수준의 가격 상승을 보여줬습니다.

당시 입주 물량이 2만3천가구로 급감하면서 이런 모습을 보여줬는데

올해는 1만6천가구로 2011년보다 30%나 감소한 수치를 보여주고 있습니다.

더 큰 문제는 올해뿐 아니라 내년에도 공급이 거의 없다는 것이고

3기 신도시가 입주하는 2028년이 되서야 수도권 공급이 조금씩 늘 수 있기에

이 시기에 임대 시장은 큰 불안에 휩싸일 가능성이 높습니다.

2011년 적정수요보다는 낮았지만 어느정도 공급이 있었고

공급이 감소하다가도 공급이 늘어나는 구조를 보여줬고

이 때 여러가지 변수로 인해 부동산 빙하기를 겪으며 전세가 폭등으로 인해

갭투자를 하기에 최적의 조건을 만들어줬고, 2018년까지 비교적

많은 물량이 공급되고 다주택자들이 전세 물량을 만들어주면서

돌이켜보면 부동산 매매와 전세시장이 매우 안정적으로 운영될 수 있던

시기였다고 생각됩니다.

지금의 상황은 과거에 비해 많은 정책 규제와 함께 금융 규제, 그리고

통화량 확대 등 예측이 정말 어려운 시장으로 흘러가고 있고

이로 인해 앞으로 수도권 거주자들의 주거 안정성은 크게 흔들릴 수 있다고

생각됩니다.

# 세금과의 연계성

집주인들이 전세가 아닌 월세로 전환하려는 생각을 하는 이유는

세금적인 측면도 생각해봐야하는데요.

지속적으로 양도세 및 보유세 인상 카드를 언급하고 있고

이로 인해 세금 부담이 커지면서 이 비용을 세입자 비용으로

전가하려는 목적으로 월세로의 전환도 고려하고 있다고 생각합니다.

결국 세금으로 주택 시장을 통제하려고 하지만

이는 오히려 세입자들의 비용 부담과 주거 안정성을 떨어뜨리게 되고

정부의 목적과는 반대로 흘러갈 가능성이 높다고 생각합니다.

구조적으로 해결이 쉽지 않은 이 시기에서 매매가와 전세가가

돌발적으로 크게 상승할수도 있고 예측하지 못한 기회가 올 수 있기에

지금 이 시장에서는 꾸준히 시세를 체크하고 실거래가를 체크하면서

좋은 자산을 취득할 수 있는 기회는 없는지 체크해봐야한다고 생각합니다.

또한 주거 안정성을 중요하게 생각하고 무리하게 움직이려기 보다는

보수적으로 움직일 필요도 있다고 생각하는데요.

저 역시 언제든 갈아타기를 할 수 있는 준비를 하기 위해

꾸준히 해야할 것을 하면서 기회를 만들어봐야겠습니다.

처음으로 함꼐하는 나눔글 함께 해주신 최강원팀 6쾌즈 반원분들

그리고 항상 응원해주시는 오하튜터님 감사합니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.