안녕하세요
행복한 🌸 봄을
마요미즈와 멘토님과 함께
즐기고 있는 싱글 투자자 블랙스완s 입니다.
🌸봄에서 여름으로 지나가는
임장하기 딱 좋은 날씨에 10억달성의 길로 인도해주신
월부학교 3강 오렌지 하늘 튜터님의 강의 후기 입니다
갈아타기 는 필수 , 꼭 해야하는 매도는 예술
나만 어려운게 아닌 매도
순자산 “ 10억 달성 ”
예전엔, 10억달성은 먼 이야기였는데 상승장으로 오면서 주변 과 10억달성기에 왕왕 글이 올라오고
저 또한 투자한 자산의 가격이 오르면서 예전보다는 좀더 가까운 현실이 되가고 있음을 느끼는데요
그러기에는 , 꼭 필요한 갈아타기 그리고 매도에 관한 강의였습니다.
현재 저희반에서도 매도를 많이 하고 계시고 주변에 동료들도 지방을 매도하고 수도권을 매수하시는
분들이 많이 있었는데요
" 갈아타기 " 기회만되면 해야 하고 꼭 필요하기에
궁굼햇던 부분과 마냥 어렵게 생각했던 부분을 많이 알수 있엇던 기회였습니다
갈아타기는 꼭 하락장에서만 ?
-하락장에서만 갈아타기를 생각 하고 있었지만 , 4월 상급지 임장지를 통한 시장 분위기를 느껴보고
강의로 또 한번 들으니 상승장 갈아타기에 대한 이해가 훨씬 수월 하였습니다.
실제로 갭메우가와 , 상급지와 4~5급지의 시장상황은 너무나 달랐어서요 ..
강의에서만 듣다가 , 실제 현장에서 경험 하니 더 쏙속 와닿았습니다.
갈아타기 강의지만 , “매도”에 힘을주었습니다
-매도의 기준부터 매도 방법과 Tip
-수익이 나고 더좋은 단지로 갈수 있는가 ?
-수익 없으나 기회비용이 더 크고 좋은단지로 갈아 탈수 있는가?
-자산을 더 보유할수 없을 만큼의 리스크가 더 큰가
근래 수도권을 매수했다면 , 수도권 → 수도권 갈아타기 가 쉽지않은 시장상황과
지방까지 규제지역으로 묶였을때의 예시로
기준에 맞는 매도 , 단기매도 2가지로 갈라주셔서 포트폴리오를 작성해 보는데 도움이 되엇습니다
그리고 실제 매도시 ,
매도가격 설정 → 세입자 연락 , 집내놓기 → 가격 및 조건 협상
매도가격 설정시 , 시장상황 파악하는방법 그리고 경쟁 매물 확인으로
가격 경정하는것과 부동산 전임부분이 막연하게 생각했던것들에 대한 의문이 많이 풀린것 같습니다
매도자와 매수자의 입장에서 반드시 확인해야하는 다른 브리핑 !!!
전세 관련해서 동료들의 전암을 많았으나 매도 관련은 경험이 요근래 전임을 하고 동료에게 전달해
주면서 , 정말 다르구나 느꼇는데요
역시 부동산 사장님들도 … ㅎㅎ 전략적이엿습니다 ..ㅎㅎㅎ
매도 전임 Tip
-매수자 ,매도자 두방향으로 전화
-분위기 파악 , 생활권 내 가성비 물건 파악
-경쟁매물 정보파악 ( 낮게 실거래 뜬것에 대한 상황 파악 )
-전세낀체로도 매도 되는지 확인 ( 시장상황에 따라 미리 매수하는분들도 있음)
-세입자 햡의 여부에 다라 매도가 다르게 미리 설정하고 연락 !!
그리고 주변에서도 가장 힘들어 하는 임차인에게 하는 연락 부분이 가장 인상 깊었습니다.
처음 전세 계약시 라포 형성 으로 대략적인 계획 미리 알기 !
갱신권 여부 미리 물어보고 , 나중에 마음 바굴수 있을지 전에 들었던 사정으로 한번더 질문 !
=해지통보 3개월 전보다 미리 애기할수 있게
그리도 처음 매도시에는 부동산 워크인도 권장해 주셨는데요 ..
상승장과 하락장으로 나눠서 몇개의 부동산에 내놓아야 할지까지 정리해주신 튜터님 !
추후 2호기를 먼저 매도하게 될거 같은데 , 알려주신 방법으로 꼭 해보도록 하겠습니다.
모든건 대응의 영역이지만 , 강의를 들으면서 느낀건 .. 특히나 매도는 세입자와의 관계가
정말 중요하다는걸 느끼면서 듣게 된거 같습니다 .
협의를 해야할게 정말 많더라구요 ,, !! 으휴 ~~!!
그리고 “ 수리 ” 부분에 있어서도 퇴거 근처에서는 일정 협의 어려울수 있는부분도
좋은 꿀팁이였던것 같습니다 !!
갈아타기 의사결정
-매도후 갈아타 ? vs 실거주 ?
대출 제약으로 매도후 비규제 재투자와 실거주 시 갈수 있는 단지의 금액대가 달랐는데요
몇가지 예시를 통해 방향성을 알려주셨습니다.
2강의 더좋은 자산으로의 갈아타기와 연결되는 부분인거 같습니다.
이전자산의 1.5는 되야한다 보다 .. 현재 더좋은단지로서 갈아타기라면 매매가 업 보다는
더 가치 잇는곳으로 “ 들어간다 ” 에 포인트 !!
헷갈려서 답변 쉽게 하지못할 ㅎㅎ 유사할것 같은 단지를 가져와 설명해주시는 덕분에 ,
앞으로 가치 판단이 진짜 중요하겠구나를 다시한번 느끼게 되었습니다.
그리고 꼭 “갈아타기” 를 지금 해야함 정답이 아니라는것
적어도 갈아탈 단지 3단지는 가지고 움직이고 ! 갈아타는 순서를 딱딱 알려주셔서 좋았습니다
갈아타기 계약 Tip
-사는집 계좌 받고, 파는집 계좌준다
-파는집 가계약금 받고 , 사는집 가계약금준다 ( 파는집 가계약금 = 사는집 가계약금)
-파는집 계약하고 중도금 동시에 받은후 , 사는집 계약하고 중도금 준다
-파는집 잔금하고 , 사는집 잔금한다 ( 협상시 , 파는집 잔금일자 최대한 빠르게 ~ )
여기서 , 지금 내가 해야할일은 ?
-앞마당 시세트레킹 하면서 , 갈아탈 단지 찾기
-다달이 포트폴리오 수정해보면서 실거주 / 투자선택지 검토 하기
-전고점이 아닌 가치로 계속해서 비교 평가 하는 연습하기
항상 , 궁굼해만 했던 갈아타기 강의 !
이해하기 쉽게 단지 예시 들어 주시면서 강의해주셔서 쏙쏙 와닿았습니다 !
항상 좋은강의 감사합니다 !!
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