[초이's 압축임보 시리즈] 3편 학군과 환경편

안녕하세요.

언제어디서든 반짝이고픈

럭셔리초이 입니다. 

[초이's 압축임보시리즈]
👉 1편 개요와 인구편 

👉 2편 직장과 교통편 

👉 3편 학군과 환경편

👉 4편 공급과 생활권편

1,2편에 이어서 오늘은 

학군과 환경에 대해서 

이야기 해보겠습니다. 

먼저 학군입니다. 

학군 장표를 분석하기에 앞서서

가장 중요하게 생각해보아야 할 포인트는

“이 지역에서 학군이 중요한 입지요소인가?”

입니다. 

직장, 교통, 환경은 어느 지역에서나 

비슷비슷한 비중으로 중요한 반면,

학군의 경우는 소위 “학군지”라고 불리는 

몇몇 지역을 제외하면 

상대적으로 중요도가 낮거든요.

그래서 이런 경우는,

너무 딥하게 들어가서 분석하는 것보다는

초등학교의 위치 정도만 살펴봐도 

괜찮기 때문에 너무 힘을 주지 않으셔도 됩니다. 

★ 힘을 주어 분석해볼만한 주요 학군지는

수도권에서는 대치(강남), 목동(양천), 분당, 평촌 정도이고, 

지방에서는 범4만3(대구 수성구), 둔산(대전) 정도 입니다. 

(다른 학군지들도 더 있기는 한데, 위에 예시를 든 지역보다는

상대적으로 학군 파워가 강력하지는 않아서 제외했습니다.)

그럼 일반적으로 학군이 덜 중요한 지역의

장표를 먼저 소개해 드릴게요. 

(학군지 심화버전은 1장으로 표현이 어려워서

다음에 장황하게 다시 설명드려보겠습니다~)

1) 중학교 학업 성취도 :
우선 학업성취도가 높은 중학교를

지도 위에 올려봅니다. 

보통은 85% 이상인 학교들을 올리는데,

혹시 해당지역 학군이 너무 안 좋으면

80% 이상인 학교들도 올려봅니다. 

(선호도는 상대적인 거니까요~)

그리고, 학원가 위치도 지도 위에 체크해 보고,

여백에는 아실에서 확인할 수 있는 학업성취도

데이터도 표로 붙여서 다음에 볼 수 있도록 

넣어 놓고, 어디가 지역내 학군지인지

생각을 정리해 봅니다. 

2) 초등학교 학급당 학생수 :

다음은 초등학교 학급당 학생수 

25명 이상인 곳 or

전교생 수가 1,000명 이상인 학교를

지도 위에 표시해 봅니다. 

평균적으로는 학급당 학생 수 25명 이상이면

선호하는 학교인데, 25명 이상인 학교가 별로 없으면

20명 이상을 지도 위에 올려보기도 합니다. 

(역시, 상대적이기 때문에~)

이렇게 그려보면, 

학령기 자녀를 키우는 사람들이 

대량 어느 정도 바운더리의 단지들을 

좋아하겠구나~ 하는 것을 알 수 있는데요.

1)번과 2번에서 파악한 학군 선호도 높은 곳은

그 범위를 지도 위에 동그라미 해줍니다. 

3) 단지 비교 :

마지막으로 해당 지역에서 

‘학군’이라는 입지요소가 

가격에 어느 정도 영향을 주는 지

알아보기 위한 그래프 비교를 해봅니다. 

이때 단지 선정은

역까지 거리/연식/주변 환경 등 

단지 선호도가 비슷한데 

학군 배정만 다른 경우를 찾아서

비교해보면 가장 좋습니다. 

하지만, 지역에 따라서 

딱 들어맞는 단지가 없는 경우도 있거든요.

예시 장표에서도

관악구에 그런 비교단지가 없어서 

선호 초등학교 배정 여부를 가지고 

비교를 해보는 것으로 대신했습니다. 

+ 봉천두산 단지의 경우는

몇 개 동이 빌라촌에 있는 초등학교를

배정받는 곳들이 있었는데, 

이 동들이 일반 다른 동과 가격 차이가 

얼마나 있는 지도 함께 비교해 봤습니다. 

(역시나 학군지가 아니라.. 

가격에 영향이 별로 없더라구요~)

단지 비교는 정답이 없으니,

많이 해보시고 주변에 많이 물어보시면서

쌓아나가시는 방법을 추천드려요~♡

다음은 환경입니다. 

환경에서 핵심은

지역 사람들이 선호하는 

환경을 찾아내고, 

없어야 할 것이 없는 환경을

발견해 나가는 것이 중요하더라구요.

사실 백화점/마트/종합병원/스벅

이런 정량적인 지표는 

생활권 선호도에 아주 큰 영향을 

미치지 않는 경우가 더 많습니다. 

그래서 이 장표에서는

제가 임장하면서 발로 밟으며 느낀

지역의 환경 요소들을 많이 

담아보려 하고 있습니다. 

1) 주요 상권 지도 위에 올리기 :

해당지역의 주요 입지요소를 

지도 위에 먼저 올립니다. 

저는 이 파트는 루시퍼홍님의 

나눔글을 적용하여서 캡쳐해서 

사용하고 있는데요. 

(루시퍼홍님 나눔글 : https://cafe.naver.com/wecando7/11022316)

그 위에 제가 임장하며 느꼈던 

환경적 특징들을 텍스트로 올려봅니다. 

이때, 좋은 건 핑크 / 중간은 노랑 / 비선호는 파랑

이렇게 색을 구분해서 박스를 만들어 두면

조금 더 직관적으로 환경적 선호도를

이해해볼 수 있습니다. 

2) 상권/환경에 대한 생각 정리 : 

그리고, 지도 오른 쪽 편에는

제가 임장하면서 생각했던

상권의 분위기, 장단점, 사람들이

어떻게 생각할 것 같은지에 대한 생각,

전임할 때 부동산 사장님께 들은 내용이 있다면

그런 내용까지도 같이 정리해서 

환경을 더욱 입체적으로 파악하려고 

노력하고 있습니다. 

3) 단지 비교 : 

환경 부분에서도 단지비교를 꼭 해보는데요.

이번에도 역까지 거리/연식/세대 규모

이런 것들을 비슷하게 맞추어서 비교했고, 

이런 그래프 비교를 통해서 

제가 생각하는 환경의 선호도가

가격에 반영되고 있나? 를 체크해 봅니다. 

이렇게 학군과 환경에 

대해서도 함께 살펴봤는데요~

👉 다음 번에는

시세지도와 시세그루핑을

어떻게 하면 좋은지도 가져와 보겠습니다!!!

압축 임보 화이팅입니다!!