그 때는 맞았고, 지금은 틀리다 #2 [로건파파]

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부자아빠의 꿈을 이루고 있는

로건파파입니다.

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지난 글에 이어서 2호기 투자 1주년 기념 복기글 2탄을 남깁니다.

#괜찮은 물건 vs 회심의 물건

지방 투자를 결정하고 나서, 열심히 제 투자금으로 가능한 저평가 단지를 임장하고 있던 중 투자하기 괜찮다고 생각한 물건과 조금은 무리되지만 열심히 물건을 만들어서 찾아낸 회심의 물건을 만나게 됩니다.

괜찮은 물건은 앞마당에서 그리 선호되는 생활권은 아니었지만, 해당 지역의 핵심지와 가까운 장점이 있었고, 그 생활권 안에서는 제일 선호되었으며 신축이라서 큰 수리비용도 필요가 없었던 상황이었습니다. 현재 제가 가지고 있는 투자금으로 투자가 가능했고, 집주인이 잔금이 급해서 협상의 여지도 충분히 있었던 상황이었죠. 아직 가격이 저점에 갇혀있었고, 전세가도 그리 비싼 수준이 아니었기에 추후 리스크도 크지 않을 거라는 판단이 되었습니다.

회심의 물건은 앞마당 내에서도 꽤나 선호되는 생활권의 신축이었고, 지금은 대장의 자리를 물려줬지만 지난 상승장까지만 하더라도 해당 구의 대장급의 선호도를 가지고 있었던 단지였죠. 시장에 나와있는 호가상으로는 2억 가까이 투자금이 들어가는 상황이었지만, 집주인 분이 현재 나와있는 전세가보다도 높은 전세로 주인전세를 살아주는 조건을 협상해서 제가 가지고 있는 투자금보다는 좀 더 들어가지만 꽤나 낮은 투자금으로 투자를 할 수 있는 상황이었습니다.

이렇게 우선순위의 두 단지를 가지고 매물 코칭을 넣어보게 됩니다.

#더 좋은 것을 갖고 싶었지만…

저는 사실 회심의 물건이 내심 매코에 통과되길 바랬던 것 같습니다. 그래도 조금 무리가 되더라도 기왕 투자할 거 좋은 단지를 하고 싶었거든요. 하지만 매물코칭에서는 다른 답을 받게 됩니다.

더 좋은 물건이 통화하지 못하는게 아쉽기는 했지만, 제 상황에서 감당하기 힘들 수 있다는 이야기를 듣고, 또 괜찮은 물건 역시 지금 가격이 싼 수준이고 충분히 가치가 있다고 하셨기 때문에 투자금을 더 무리하지 않고 투자하기로 결정했습니다.

하지만… 역시 투자는 계획대로 흘러가지 않나 봅니다. 1억 정도로 투자할 수 있을 것 같았던 괜찮은 물건은 생각보다 전세 비수기에 전세입자를 구하는게 어려워졌고… 결국 잔금까지 치고, 전세금을 3번이나 깎으며 신용대출까지 써서 총 투자금 1.4억에 투자를 마무리할 수 있었습니다 ㅜㅜ

이 정도 투자금이 들 줄 알았다면…차라리… 라는 생각을 안해본 것은 아니지만… 그래도 투자를 어떻게든 마무리 할 수 있었음에 감사할 따름이었죠…ㅎㅎ

#1년 만의 투자점검

이제 1년 만에 가장 궁금했던 두 단지의 결과를 중간 점검해보려고 합니다.

최근 1년 사이에 제가 투자한 지역이 꽤나 상승했습니다. 역시! 제가 선택한 지역을 틀리지 않았지요. 다만 제가 선택한 단지는 조금 아쉬움을 아직까지는 보이고 있습니다.

회심의 물건의 경우 지금까지의 수익으로만 본다면 제가 투자했을 투자금만큼의 수익을 1년 만에 보여주고 있습니다. 그 당시에 비싼 가격이라고 생각했던 주인전세 가격도 거의 다 따라왔죠. 확실히 선호하는 생활권의 선호하는 단지의 경우에는 시장의 반응 속도가 빠르고 먼저 성과를 보여준다는 것을 느낄 수 있었습니다.

제가 투자한 괜찮은 단지의 경우에는 아직까지 반응이 좀 미미하지만 그래도 고무적인 것은 전세가가 꽤나 많이 올라왔다는 것이죠. 또한 그로 인해서 앞으로 매매가도 슬슬 반응을 보이지 않을까 내심 기대가 되는 부분이기도 합니다. 당장의 수익은 회심의 물건보다 많이 못하지만, 앞으로 1년 뒤에 매도할 계획이라면 그래도 어느정도의 성과를 보여줄 것으로 희망을 가져봅니다.

#그 때는 맞았고, 지금은 틀리다

이 타이틀이 맞는 표현은 아닌 것 같습니다. 그 당시의 판단이 지금의 결과로는 아쉬운 판단일 수 있지만, 추후의 결과는 아직 아무도 모르기 때문이죠. 

투자를 진행한 후 꾸준히 트래킹을 해오며, 사실 시장이 반응하여 회심의 물건이 먼저 반응하고 가격이 많이 올라가는 것을 보며 참 많이 아쉬웠습니다. 그 당시 투자를 못하는 상황도 아니었는데, 괜히 안전한 선택을 한 것은 아닌가? 하는 마음이 앞섰죠. (지금도 간혹, 아니 자주… 아쉬워지네요…)

그렇지만 정말 우려한 1년 뒤의 시장은 아직 저도 모릅니다. 진짜 주변의 선호 대단지의 입주 4년 차에 매물이 쏟아지면서 역전세로 인해서 얼마의 투자금이 더들어갈 수도 있고, 아니면 우려한 일이 벌어지지 않을 수도 있겠죠.

이럴 때 전 예전 너나위님께서 강의에서 해주신 말을 떠올리며 마음을 다잡습니다.

“'잃지 않는 투자'의 반대말은 ‘잃을 수도 있는 투자’ 입니다.”

누군가에는 회심의 물건이 잃지 않는 투자가 될 수 있지만, 저에게는 잃을 수도 있는 투자였습니다. 그렇기 때문에 단지의 선호도가 조금은 아쉽지만 잃지 않는 투자를 진행했어야 했던 것 같습니다.

#적용할 점

1. 흔들리지 않을 자산 구조 만들기

더 좋은 투자를 할 수 있었음에도 불구하고 하지 못했던 것은 제 자산의 상황이 그리 좋지 않았기 때문입니다. 실거주하는 집에 대출이 너무 많이 끼어 있었고, 년에 모으는 종자돈의 크기도 작았습니다. 그렇게 안심하고 기대야 할 기본 바탕이 부실했기 때문에 다음 투자를 더욱 보수적으로 접근할 수 밖에 없었습니다. 추후에 언제 올지도 모르는 기회에 과감하게 뛰어들기 위해서는 제 기본 바탕을 좀 더 단단하게 만드는 노력이 필요한 것 같습니다.

2. 지방에서는 선호도를 더욱 뾰족하게

지방의 수요는 서울, 수도권과 다르게 그리 크지 않습니다. 정말 사람들이 다 갖고 싶어하는 단지 정도가 되어야만이 하락장이 지난 후 조금이라도 상승을 보이는 한정된 수요를 갖습니다. 어느정도 적당히 선호된다고 해서 쉽게 생각했다가는 대세상승장이 아닌 다음에야 상승을 기다리는데 꽤나 긴 시간이 필요합니다. 

지금처럼 지방의 물건을 서울, 수도권으로 바꿔나가야 하는 시장이라면 내가 팔고 싶을 때 매도가 어렵거나 그 수익이 아쉬울 수 있습니다. 앞으로의 지방 투자는 소액이라서 하는 수익률을 높이는 투자가 아닌 수익률이 조금 아쉽더라도 수익을 내고 잘 팔리는 투자의 방향도 함께 생각해봐야 할 것 같습니다.

3. 시장에 겸손하자.

사실 여기에 언급되지 않았지만, 투자로 고려한 단지 중에 학군지 구축 23평도 있었습니다. 그 당시 괜찮은 물건과 비슷한 가격에 투자금으로 투자를 할 수 있었죠. 그러나 제 생각에는 지방 사람들은 그래도 신축을 좋아하고 관리도 편할테니 신축이 오히려 더 선호될 것이라는 안일한 생각이 있었습니다.

하지만 그 친구도 제 믿음에 배신하고 먼저 치고 올라가버리더라구요. 지방 앞마당 많은 것에 나름 자부심이 있었고, 지방 시장을 보는 눈이 나쁘지 않다고 생각했는데… 그게 아니었습니다. 그저 이론으로만 빠삭한 척 했던 것 같습니다. 시간이 갈수록 시장에 겸손해야겠다, 내가 모르는 일들이 너무 많이 벌어진다는 것을 깨닫게 됩니다.

사실 2편에 걸쳐서 2호기 투자의 1주년 복기를 했습니다. 그리고 그 타이틀을 ‘그 때는 맞았고, 지금은 틀리다’로 정했죠. 이 이야기는 그 당시의 시장이나, 그 당시 저에게 코칭을 해주신 멘토, 튜터님께 하는 이야기가 절대 아니라는 것을 글을 쓰는 처음에도 생각했고, 이렇게 쓰면서도 또 느끼고 있습니다. 

‘그 때는 맞았고, 지금은 틀리다’ 이 말은 제 스스로에게 하는 말입니다.

그 당시에 스스로에게 맞았다고 생각했던 판단들이 1년이 지난 후 되돌아 봤을 때, 틀릴 수도 있다는 생각으로 되돌아오고 있습니다. 그리고 또 1년이 지나면 다시 지금의 생각이 또 틀릴 수도 있겠죠. 하지만 그러면서 제가 또 성장을 하지 않을까 싶네요.

항상 제가 틀릴 수도 있다는 생각을 가지고 겸손하게 시장을 바라보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.